Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

  Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения. Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. 
  Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу. В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли. Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно. Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства.

  Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора.     Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора. Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той иной форме отношения собственности на землю.

  Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

  Далее в своей курсовой работе я хочу рассмотреть проблемы земельных отношений в России и возможные способы их решения. 

2.2 Рынок земли в России: его проблемы и особенности формирования

  Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.       Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

  Российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1% от земельного фонда РФ. Сейчас среди прочих видав сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90%).

  При анализе рынка земли следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника.

  Условиями существования земельного рынка являются следующие:

1) любой  участок земли рано или поздно может получить нового собственника;

 2) каждый земельный участок имеет свою цену.

  В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

  Принципиальное значение для формирования рынка земли в России имеют два момента:

1) закрепление  права собственности на все  земли в обществе, так как участниками  рыночных отношений могут быть  только собственники земельных участков;

2) инвентаризация  земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступать в           отношения купли-продажи невозможно.

  Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет.

  Действующие в Российской Федерации нормативные правовые документы дают собственнику земли право осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, другими правовыми актами  Российской Федерации и ее субъектов собственники правомочны сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д.

  Современное  состояние земельного рынка в России характеризуется рядом показателей. К ним относятся число, площади и цены в сделках по аренде и продаже государственных и муниципальных земель, а также по купле-продаже земельных участков гражданами и организациями и другие, которые отражают основные тенденции развития земельного рынка в стране.

  Земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн. га, в том числе земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности-1580,2 млн. га и граждан-124,4 млн. га.

  Земельный рынок в России функционирует в основном в сфере передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Площадь земельных, задействованных  во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог), составляет около 4% земельного фонда.

  Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что большая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям. Из всех видов сделок предоставление участков в аренду - основная форма земельных отношений во всех субъектах Российской Федерации. С 1996 г в стране было арендовано более 413млн. га земель по договорам заключенных органами местного самоуправления с гражданами и  юридическими лицами.(более 34 млн. договоров).

  Государственные и муниципальные земельные участки  продавались органами государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом  Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г., Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г., постановлением Правительства Российской Федерации «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков » от 11.11.2002г. и другими законодательными и нормативными документами России и субъектов Российской Федерации.

  Основные причины, сдерживающие земельный оборот, следующие:

         1) противоречивость современной концепции регулирования земельных              отношений;

          2) отсутствие эффективной правовой основы развития земельного оборота, как на федеральном уровне, так и на местах;

          3) слабое развитие инфраструктуры земельного рынка, не соответствующие его потребностям в регионах;

          4)  барьеры, возникающие при реализации прав земельной собственности и связанные, прежде всего с выделением земельных участков в натуре, сложными процедурами правового, организационного и технического формирования сделок земельного оборота; особенно это касается реализации прав собственности владельцев земельных долей.

  Многие экономисты считают, что для сельскохозяйственных предприятий введение рынка земли преждевременно. Другие же, наоборот, утверждают, что скорейшее формирование такого рынка послужит:

1. совершенствованию форм и методов государственного регулирования рыночных отношений в аграрной сфере;
2. обеспечению продуктивного использования земли как основного средства производства путем перехода сельскохозяйственных угодий к пользователям, собственникам и арендаторам, умеющим организовать эффективное сельскохозяйственное производство;
3. улучшению инвестиционного климата в аграрной сфере;
4. укреплению правового статуса и социального положения сельскохозяйственных производителей.

  При формировании рынка земли сельскохозяйственного назначения необходимо придерживаться следующих принципов:

1. обязательное целевое использование земельных участков;
2. соответствующая профессиональная подготовка и квалификация землепользователей;
3. изъятие земли у собственника, не обрабатывающего ее или использующего ненадлежащим образом;
4. преимущественное право аренды и приобретения участка в собственность арендатора данного участка, собственников соседних участков, жителей ближайших населенных пунктов;
5. соблюдение предельных (по максимуму и минимуму) границ площади земельных участков, находящихся в собственности отдельного гражданина или юридического лица;
6. предоставление иностранным гражданам земель сельскохозяйственного назначения в аренду;
7. учет особенностей всех форм перехода прав на земельные участки (аренда, купля-продажа, внесение в уставный капитал, рента, пожизненное содержание с иждивением, мена, дарение, передача по наследству и по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством);
8. урегулирование отношений в области оборота земельных участков, находящихся в общей собственности, и земельных долей;
9. применение мер против спекуляции земельными участками, в том числе при продаже земель, полученных бесплатно от государства, при передаче за плату государственных земель, при изменении категории земельных участков;
10. обязательная продажа залогодержателем заложенного земельного участка с аукциона в случае неисполнения залогодателем принятых на себя кредитных обязательств.

  Острейшая проблема, требующая скорейшего решения в процессе формирования рынка земли в аграрной экономике, – установление цены земельных участков. Исходной является нормативная цена земли. В принятых документах она определяется пропорционально земельному налогу. Некоторые экономисты считают, что это неточно и неправильно. Во-первых, сам земельный налог требует значительного совершенствования; во-вторых, он значительно отличается от реальной оценки качества земли. При определении нормативной цены необходимо также учитывать  положение участка земли по отношению к рынкам сбыта и снабжения, к дорожной сети и т.д.

  Так как на свободном рынке господствует рыночная цена земли, предполагается, что в некоторых сельскохозяйственных зонах из-за большого числа предложений цены на землю упадут. В этом случае потребуется защитить продавца, чтобы рыночная цена не была ниже нормативного ее уровня. Наивысшие цены сложатся в пригородных зонах.