Земельные ренты, как экономическая категория

     Монополия частной собственности порождает  абсолютную земельную ренту, монополия  хозяйства на земле — дифференциальную земельную ренту.

     Монополию хозяйства на земле порождают  ограниченность этого ресурса и  невозможность его воспроизвести. С ограниченностью земель сельскохозяйственного назначения связано использование как отдаленных участков, так и участков, расположенных в непосредственной близости от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и пунктов снабжения сельского хозяйства средствами производства. Причем и здесь речь идет о монопольном использовании относительно более благоприятных или, напротив, ухудшенных условий производства данным хозяйством. Особо благоприятные природно-производственные факторы в земледелии не всегда могут быть воспроизведены в процессе труда, а отсюда далеко не все предприятия могут использовать порожденные самой природой более выгодные условия производства и за счет этого сокращать размер затрат на производство продукта. В земледелии уровень издержек производства во многом зависит от качества земли. Разница в продуктивности земель связана с различиями в плодородии почвы, количестве осадков, температуре и других климатических факторах. Поэтому затраты труда на производство одного и того же вида продукции различны.

     Продукты  сельского хозяйства уникальны. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Предложение же земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется и согласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. По своей природе дифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся в промышленности. Она — результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала. В промышленности избыточная прибыль возникает при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствии распространяются на другие предприятия.

     Таблица 1.Виды дифференциальной ренты

     Дифференциальная  рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая  складывается на рынке. Земельная собственность  не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты. Поэтому ренту называют незаработанным доходом.

     Дифференциальная  рента существует в двух видах  — дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2.

     Дифференциальная  рента 1 связана с различием в  качестве земли. Она в свою очередь  делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных  земель, и ренту по месту положения  земельных участков, получаемую с  земель, стратегически выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.

     Дифференциальная  рента 2 предполагает интенсивный метод  земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование  сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль.

     Дифференциальная  рента 2 выступает стимулом земледелия. Она в отличие от дифференциальной ренты 1 до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор. Таким образом:

     • дифференциальная рента 1 возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента 2 — только при интенсивном земледелии;

     • дифференциальная рента 1 образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента 2—и на худших землях;

     • дифференциальная рента 1 присваивается земельным собственником, дифференциальная рента 2 временно присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за примененный капитал.

4. Исторические  судьбы земельной  ренты

     Первоначально земельная рента была настолько  «уважаемой» категорией, что экономисты XVII-XVIII  (Д. Норс, Дж. Локк, А. Тюрго) даже ссудный процент оправдывали земельной рентой и выводили по аналогии с ней. Позднее роли поменялись. Политическая экономика XIX в. (Г. И. Кэрри и др.) для оправдания земельной ренты приводит аналогию с ссудным процентом. Даже к. Маркс в III томе «Капитала» сначала рассматривает капитал, приносящий проценты, и лишь затем превращение добавочной прибыли в земельную ренту. Такое внимание со стороны политической экономии к аграрной сфере вообще и к земельной ренте в частности было отнюдь не случайным. Дело в том, что 150 лет назад в аграрной сфере передовых стран Западной Европы и Северной Америки создавалось не менее 50% национального дохода, около половины которого присваивалось земельными собственниками. В настоящее время доля национального дохода, создаваемого в аграрной сфере, исчисляется несколькими процентами, а частные земельные собственники получают и того меньше – в СШ, например, меньше 1% (хотя официальная статистика занижает этот показатель).

     Промышленному и торговому капиталу далеко не сразу  удалось подчинить сельское хозяйство. Крупная земельная собственность  на землю, доставшаяся от эпохи феодализма, была в XIX- XX в. существенным тормозом на пути развития капитализма в сельском хозяйстве. Так как  любые вложения капитала могли быть присвоены собственником земли. Сломить сопротивление крупных земельных собственников удалось лишь по мере ослабления их роли в экономической и политической жизни.

     Другим  препятствием для модернизации аграрной сферы была раздробленность парцеллярной системы. Мелким фермерским хозяйствам не под силу осуществить комплексную индустриализацию сельского хозяйства. Мизерный характер землевладения препятствовал внедрению машин и передовой технологии, так как в условиях мельчайших хозяйств не могло быть и речи об экономии от масштаба, а использовать дорогую технику лишь на одну пятую (или даже одну десятую) ее возможностей было экономически нецелесообразно. Все это явилось причиной отставания сельского хозяйства от промышленности, города от деревни.

     Развитие  фермерского хозяйства в США, Канаде и Австралии привело к  обострению конкуренции во второй половине XIX в. Западноевропейские страны, используя влияние мощного аграрного лобби, старались отгородиться от внешнего мира, введя высокие таможенные барьеры. Протекционистская политика государства также в конечном счете оказала свое тормозящее воздействие на развитие аграрной сферы, так как создавала тепличные условия для отечественных производителей. Поэтому в отличие от промышленности аграрная сфера составляла в известном смысле исключение для типичной в условиях совершенной конкуренции тенденции цен к понижению.

     В настоящее время преграды на пути долгосрочных вложений капитала устранены, так как большинство фермеров приобрело землю, на которой они ведут хозяйство. Произошло соединение пользования, владения и распоряжения землей в одних руках. На земли, занимаемые собственниками, в странах Европейского сообщества в начале 90-х гг. приходилось две трети сельскохозяйственных угодий. Аренда в настоящее время играет существенную роль лишь в двух западноевропейских странах- Бельгии и Франции.

     Соединение  земли как объектах хозяйства  с землей как объектом собственности  в одних руках предопределило быстрые темпы развития аграрной сферы, так как открыло широкие возможности для долговременных вложений капитала. К тому же промышленная революция в аграрной сфере была ускорена революцией научно- технической.

     Столь бурное развитие сельского хозяйства предопределило особую политику государства в аграрной сфере. В настоящее время в США фермеры получают субсидии не за увеличение сельскохозяйственного производства (для предотвращения производства).

     Проблема  цены земли и арендной платы становится в последнее время не столько «деревенской», сколько городской проблемой, а земельная рента превратилась в экономическую ренту, не менее характерную для рынка труда, чем для рынка земли.

5. Российский  земельный рынок: проблемы и особенности

     Итак, попробуем разобраться в сложившейся ситуации в области земельных (аграрных) отношений на территории современной России.

     Рынок земли и земельные отношения  в каждом регионе  понимают по-своему. Маятник колеблется от признания  частной собственности на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в этих проблем? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства» прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать «избыток», а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в других - медленнее. Для полноты картины остается добавить, что есть и такие регионы, например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не дают. - А что заставляет садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди в письмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Как юридически отработать «обратный ход»? Законодательством это не предусмотрено.  Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации.  - Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли. - Поразительное сходство с нынешней реформой. Снова «единоличник», то есть фермер, выделяется из «общины». Не правда ли? - Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Далее. Можно эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем, показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставной фонд организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается многоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное фермерство.

     У крестьянина проблем с получением земли почти нет. Его трудности  в ином. Оставшись с землей один на один, фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т. д. - Отличие нынешней земельной реформы от той, что была в начале ХХ века, заключается в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов государственной думы выделить государственные дотации селу. А столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян. Видимо, как раз тот слой, что вырос за четверть века в результате деятельности Столыпина. Так не повторить ли нам его опыт? Может, надо создать Крестьянский банк и аграрное агентство по типу ипотеки? Или что-то подобное.

     В 1996 году правительство утвердило  Федеральную целевую программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она по идее должна решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка в той или иной форме (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы по переработке и сбыту продукции, как в Западной Европе, то российское фермерство, безусловно, будет шаг за шагом развиваться. 

       Так что же  представляет собой  наше фермерство на современном  этапе?  Это - 285 тысяч хозяев  и 13,5 миллиона гектаров земли (на 1997 год). Этот сектор, по официальным данным, производит пока только 6-8 процентов продовольствия. Впрочем, статистика четкой картины не дает, потому что она фиксирует только то, что продают на элеваторы, на большие сборные пункты, а тот продукт, который идет от фермеров  непосредственно населению - через рынки, например - не учитывается. 

     Действующая Конституция РФ провозгласила равенство  всех видов собственности перед  законом, в том числе и частной. Ряд  указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне с гражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.

     Так что же происходит сейчас на Российском земельном рынке?  

     Те  законы, которые все же действуют во многих регионах России фактически «возрождают крепостное право». Они устанавливают обязательства постоянно проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия участка. Ранее  принятые государственной думой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотального административного контроля над экономикой, делает невозможным создание цивилизованного рынка земли, и эффективное управление земельной собственностью. По мнению президента  необходимо подвергнуть изменению саму концепцию этих законодательных актов. Так, например, сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений. Сделка признается недействительной при «злонамеренном занижении цены», доход «сверх среднетерриториальной цены» поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексом государственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принцип полного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права по использованию участков.   Узакониваются изъятия земельных участков:  для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой. Существующие законодательства ущемляют права и федеральных властей, и муниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются «в соответствии с постановлением субъектов Федерации», В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальных земель, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель.  Собственники земельных участков и земельных долей лишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией.  Отменяется обязательность передачи земельных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций.  Российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно «подрыву» единого земельного рынка России. Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Сделка с участком признается недействительной при нарушении правил и нормативов по его использованию. Действующие законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной властью одно ведомство - Комитет по землеустройству России и его местные комитеты многочисленными и несовместимыми функциями: управление землями; подготовка документов о передаче участков; землеустройство; право навязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условия установления границ за их счет; определение правомочности решений о передаче участка; контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежей за землю; контроль за соблюдением законодательства и привлечение к ответственности. Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц, занятых установлением и регистрацией границ.   Предполагается, что предоставление участков будет осуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя. Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи - раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебных функций.