Анализ рынка гостиниц Москвы

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

Курсовая работа по дисциплине

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

На тему: Анализ рынка гостиниц Москвы

Выполнил: _______________________________

                                                        (Фамилия И.О.)

студент ____  курса ________ спец. __________

                                  (срок обучения)

группа________ № зачет. книжки_____________

Подпись: _________________________________

Преподаватель: ___________________________

                                                                     (Фамилия И.О.)             

Должность:  _______________________________

                                                          уч. степень, уч. звание             

Оценка: _____________Дата: _________________

Подпись: _________________________________

Санкт-Петербург

2011

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Основные понятия и методы оценочной деятельности в России

1.1. Законодательная база оценочной деятельности РФ

1.2. Методы и особенности оценки гостиниц

1.2.1. Особенности оценки гостиниц

1.2.2. Характеристика методов сравнительного подхода при оценке гостиниц

1.2.3.. Характеристика методов доходного подхода

1.2.4. Характеристика затратного подхода к оценке гостиниц

Глава 2. Анализ и оценка состояния и развития гостиничного рынка Москвы

2.1. Основные тенденции развития рынка гостиниц Москвы

2.2. Анализ и оценка гостиничного рынка Москвы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Оценочная деятельность регулируется соответствующим законодательством и  осуществляется на основании специально разработанных методов. Результатом оценочной деятельности является получение значений стоимости оцениваемого объекта, на основании чего можно проводить анализ и определять как общие тенденции развития соответствующего рынка, так и отдельного объекта оценки.

Гостиницы являются необычным объектом оценки. Они предоставляют самые разные услуги, одновременно с тем, что являются зданием и земельным участком. Поэтому всегда встает вопрос, как же оценивать этот объект: как объект недвижимости или как совокупность услуг. Оценка гостиницы сложна именно тем, что включает в себя и оценку недвижимости, и оценку бизнеса.

В настоящее время гостиничный девелопмент является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Рынок гостиничной недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупнейших городов России становится все более зрелым, предлагая его участникам новые инвестиционные возможности и все большее разнообразие конкурентоспособного гостиничного продукта.

В результате формируются различные сегменты гостиничного рынка, которые можно классифицировать следующим образом: гостиницы класса «люкс», первого класса, средней ценовой категории и эконом-класса. Выход на рынок нового отеля затрагивает не только соответствующий сегмент, но и косвенно влияет на все остальные. Анализ, правильная оценка и прогноз последствий такого взаимного влияния сегментов гостиничного рынка являются крайне важными для девелоперов и инвесторов. Все вышесказанное определяет актуальность темы данной курсовой работы.

Целью курсовой работы является оценка рынка гостиниц г. Москва на современном этапе. В соответствии с целью в работе должны быть решены следующие задачи:

1.      Изучение законодательной базы ведения оценочной деятельности.

2.      Определение основных методов оценки гостиничной недвижимости.

3.      Выявление основных тенденций развития гостиничного рынка г. Москва.

4.      Проведение анализа состояния и развития рынка гостиниц г. Москва на современном этапе.

Объектом исследования является рынок гостиниц г. Москва, предметом – основные показатели, определяющие развитие данного рынка.

Источниками для написания данной работы являются нормативно-правовые акты РФ, регулирующие оценочную деятельность и порядок ее ведения, учебная и научная литература по теме исследования, статистические данные и информация ранее проведенных исследований по сходной тематике.

Практическая значимость исследования определяется актуальностью темы и необходимостью постоянного мониторинга гостиничного рынка г. Москвы, определенного его привлекательностью для инвестиций и темпами роста и развития.

Глава 1. Основные понятия и методы оценочной деятельности в России

1.1. Законодательная база оценочной деятельности РФ

С развитием гостиничного бизнеса все чаще появляется необходимость проведения оценки либо имеющихся предприятий индустрии гостеприимства для определения возможности и перспективности их реконструкции или модернизации, либо свободных земельных участков для строительства новых объектов гостиничной недвижимости. Основными нормативными документами, регулирующими оценочную деятельности в России, являются:

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральный стандарт оценки ФСО-1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256;

Федеральный стандарт оценки ФСО-2 "Цель оценки и виды стоимости", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №255;

Федеральный стандарт оценки ФСО-3 "Требования к отчету об оценке", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №254№;

Федеральный стандарт оценки ФСО-4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508.

Федеральный стандарт оценки ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 238.

Федеральный стандарт оценки ФСО-6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года N 628.

Свод стандартов оценки РОО (ССО РОО - 2010) от 18 декабря 2009 г. г. Москва (для членов РОО).

Международные стандарты оценки (МСО) 2007 (International valuation standards (IVS) 2007.

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, от 29 июля 1998 года (далее - Закон), оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами РФ, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. В Законе  определены правовые основы регулирования оценочной деятельности, под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости[1]. При этом под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена приобретения (отчуждения) объекта недвижимости на открытом рынке в сложившихся условиях. Именно данный вид стоимости определяется в общем случае, если другое не указано в договоре на проведение оценки объекта.

Под объектом оценки в Законе понимается  определенный материальный или нематериальный объект или их совокупность, являющиеся объектом гражданских прав, участвующих в гражданском обороте РФ.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики)[2]. Проведение оценки является обязательным при оговоренных в ст. 8 Закона условиях.

Вторая Глава Закона определяет основания для осуществления оценочной деятельности, которыми является наличие соответствующего договора или решение уполномоченных органов (при повторной оценке) и условия ее осуществления. Определены требования к содержанию договора на проведение оценки и результата оценки – отчета об оценке объекта. Результирующим показателем отчета является итоговая величина стоимости объекта, признаваемая достоверной и рекомендуемой для дальнейшего применения. При возникновении спора о достоверности полученной при оценки стоимости объекта данные передаются для рассмотрения в суд, арбитражный суд, третейский суд в зависимости от условий спора и подведомственностью сторон договора. Также в Законе прописаны права и обязанности оценщика как субъекта оценочной деятельности.

Третья Глава Закона содержит описание процесса регулирования оценочной деятельности. В ней установлено, что государственное регулирование оценочной деятельности осуществляется уполномоченными федеральными органами, в функции которых входит разработка и утверждение стандартов оценочной деятельности, надзор и контроль данной деятельности. Также допускается создание саморегулируемых организаций оценочной деятельности при соответствии их требованиям, установленным в Законе.

В указанных выше стандартах на основе данного Закона определяются основные положения, методы и подходы оценочной деятельности, требования, предъявляемые к отдельным элементам процесса проведения оценки. Соблюдение требований ФСО обязательно при ведении оценочной деятельности.

1.2. Методы и особенности оценки гостиниц

1.2.1. Особенности оценки гостиниц

Оценка стоимости гостиницы очень сложна, потому что нужно учитывать множество факторов. Нужно уметь прогнозировать перспективу развития гостиничного бизнеса. Так как оценка гостиницы проходит в основном, как оценка гостиничного бизнеса, а это очень важный процесс. Необходимо уделять внимание конкуренции в данном бизнесе, тому, как она зависит от сезона, как от времени года зависит спрос на услуги и, соответственно, доходы, какую категорию клиентов гостиница может привлечь. Обычно учитывается также стоимость ценных бумаг, акций гостиницы на фондовом рынке[14].

Оценка рыночной стоимости гостиницы напрямую зависит от спектра предоставляемых гостиницей услуг и доходов от них. Большинство гостиниц сегодня предлагают не только простое проживание в номерах, там же можно сходить в фитнес-центр, спа-салон или даже клуб, поиграть на поле для гольфа или покататься на лыжах. В общих доходах велика доля прибыли от бара или ресторана. Именно поэтому, рыночная стоимость гостиницы складывается из всех ее доходов. В связи со всем вышесказанным, оценщик недвижимости должен обладать высокой квалификацией в области оценки гостиниц.

При оценке стоимости гостиниц выбор методики оценки зависит от того, что оценивается (сам объект), для чего оценивается (задачи оценки) и какую стоимость объекта необходимо получить. Не существует одинаковой оценки рыночной стоимости гостиниц, как и не существует одинаковых гостиниц. Несмотря на использование общепринятых моделей оценки, каждая оценка гостиницы содержит уникальные аспекты. В связи с этим, качество оценки гостиниц зависит от фундаментального понимания особенностей гостиничной отрасли.

Критерии оценки гостиниц[10]

Формальными критериями оценки гостиниц (критериями, которые не включают в себя логических противоречий) являются:

      месторасположение;

      бренд;

      историческая ценность;

      архитектура;

      качество номерного фонда;

      наличие ресторана;

      наличие охраняемой стоянки;

      наличие конференц-залов;

      наличие разнообразных сервисов.

Для определения стоимости гостиниц необходимо формальные критерии измерить со стоимостной точки зрения. Эту функцию выполняют количественные критерии оценки гостиниц, к которым относятся[10]:

      размер выручки;

      уровень затрат;

      уровень заёмных средств;

      необходимые капитальные вложения;

      риски вложения в гостиницы;

      уровень собственных оборотных средств;

      стоимость земельного участка;

      стоимость улучшений (зданий и сооружений);

      стоимость прав на бренд;

      наличие спроса и предложения на гостиничные активы.

Все  эти критерии используются при оценке  гостиниц в трёх классических подходах: сравнительном, доходном и затратном. Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям.  Однако на практике это не всегда получается. Это происходит и от особых обстоятельств часто присутствующих  при конкретных оценках[14].

В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки. Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.