Анализ рынка гостиниц Москвы

.                                                                                                                              (2.4)

Необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

11. Внесение итоговых поправок. Наиболее существенными считаются две поправки: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала.

12. Согласование полученных результатов.

В результате оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.

Доходный подход при оценке стоимости гостиниц, как правило, используется всегда, даже тогда, когда его применение затруднительно. Затруднения могут возникнуть при отсутствии ретроспективной деятельности оцениваемой гостиницы, в том числе при оценке незавершенных строительством объектов. В этом случае денежный поток прогнозируется на базе предполагаемых экономических показателей гостиницы, основанных на рыночных показателях, действующих в аналогичных гостиницах с учетом внешней рыночной среды.

Следует отметить, что при оценке недвижимости гостиниц доходным подходом необходимо учесть, что помимо недвижимости имущественный комплекс включает в себя не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из оборотных активов, нематериальных активов том числе передаваемого гудвилла и персонального гудвилла[14].

Доходный подход учитывает инвестиционную привлекательность гостиницы - наиболее важный параметр для инвестора. Достоинством доходного подхода является и  то, что он показывает так называемую внутреннюю стоимость гостиницы. Недостаток доходного подхода заключается в том, что он оперирует прогнозными значениями экономических показателей, а прогноз  это всегда некоторая неопределенность, которую можно снизить только при помощи всестороннего изучения специфики работы гостиниц и гостиничного рынка.

Это требует тщательного анализа ретроспективных экономических показателей гостиницы, изучение определяющих факторов получения прибыли гостиницы, для последующего прогнозирования этих показателей. Прогнозированию так же подлежат отраслевые и макроэкономические показатели. Не менее важными является анализ и прогноз местных экономических условий, включающих в себя конкурентную среду, в которой работает гостиница.

1.2.4. Характеристика затратного подхода к оценке гостиниц

В оценке гостиничного бизнеса затратный подход - это средство расчета стоимости бизнеса с использованием методов, основанных на рыночной стоимости активов бизнеса. При реализации подхода на основе активов баланс гостиницы, составленный на основе затрат, заменяется балансом, в котором все активы гостиницы – материальные и нематериальные – и все обязательства показаны по рыночной стоимости.

Для оценки имущества гостиниц затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний[15]. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Обычно, стоимость строительства улучшений определяется на основе данных справочников, например, КО-ИНВЕСТ. Достоверные данные можно получить от компаний, владеющих гостиницами. Стоимость объектов сравнения может быть очень полезна, особенно если оценка производилась самим оценщиком. Следует учесть все компоненты. Прибыль предпринимателя, например, не включается в справочные данные компании КО-ИНВЕСТ и должна быть добавлена[14].

Очень важным в процессе оценки недвижимости гостиницы затратным подходом является оценка прав на земельный участок. Используется стандартная методология, которая является предметом отдельного разговора. Поскольку цена продажи обычно сопоставляется с использованием показателя руб./номер, участок должен сравниваться по показателю стоимости руб./кв.м, иногда руб./га. Наиболее эффективное использование сравниваемых участков должно быть одинаково с оцениваемым. Следует проанализировать местоположение гостиницы и окружающую среду. Размер (площадь) является очень важным фактором.

Затратному подходу, как правило, большинством оценщиков в развитых рынках придается небольшое значение, но в России он тоже может сыграть определенную роль в процессе оценки. Этот подход может оказаться достаточно выразительным при оценке элементов гостиницы, относящихся к недвижимости и к основным средствам. Зачастую он неприменим, если оценивается действующее предприятие с большим влиянием на стоимость нематериальных активов. Если стоимость нематериальных активов гостиницы стремится к нулю, и это будет достаточно очевидным, то  затратный подход вполне может быть применим в оценке действующего предприятия[17, с. 377].

При правильном использовании затратного подхода, он играет важную роль при оценке стоимости гостиниц. Этот подход является достаточно точным при оценке как движимого, так и недвижимого имущества гостиниц при определенных целях оценки.

Затратный подход является наиболее правильным при оценке стоимости объекта недвижимости гостиницы. Оценку других элементов легко осуществить, используя стоимость, которая уже известна из доходного и сравнительного подходов.

Проблемы в применении затратного подхода возникают при наличии значительного устаревания основных средств гостиницы, в частности функционального и внешнего. Количественная оценка этих факторов может быть проблематичной, зачастую настолько, что этот подход становится неприменим. Появление внешнего устаревания может быть проиллюстрировано изменением международной ситуации, которая может вызвать спад в международных перевозках и туризме, или причиной такого спада может стать увеличение цены на топливо. Функциональный и внешний виды устаревания могут проявиться еще до завершения строительства. В силу этих обстоятельств затратный подход имеет ограниченную полезность при оценке объектов гостиничного бизнеса.

Глава 2. Анализ и оценка состояния и развития гостиничного рынка Москвы

2.1. Основные тенденции развития рынка гостиниц Москвы

Гостиничный бизнес – это одна из наиболее развивающихся отраслей сферы обслуживания, приносящая многомиллионные прибыли. Для российского рынка – это огромный потенциал для развития. Актуальность темы исследования обуславливается тем, что индустрия размещения является одной из наиболее развивающихся и основных отраслей сферы услуг, приобретающей все большее значение для развития туризма и всего народного хозяйства в целом. Бурный рост туризма в Москве обусловил значительное развитие гостиничной сферы, повышение требований к соответствующей инфраструктуре размещения, качеству оказываемых услуг[5].

Новизна подхода к проблеме, затронутой в статье, заключается в выдвижении гипотезы, согласно которой оценка состояния и развития гостиничных услуг в первую очередь зависит от туристских предпочтений гостей, размещающихся в гостиничных предприятиях. Чем ближе ожидания гостей и уровень предоставляемых услуг, тем успешнее развивается предприятие. Основным же направлением развития гостиничного комплекса при таком подходе будет внедрение информационных технологий во все сферы гостиничного обслуживания.

В первом полугодии 2011 году объем Российского рынка гостиничных услуг составил 56 млрд рублей, что на 3,4% выше аналогичного показателя предыдущего года[10]. По итогам первой половины 2011 года, наибольшая доля гостиничного рынка приходится на Центральный федеральный округ - около 38%. По 15% приходится на Северо-Западный и Южный федеральные округа. Причем, львиную долю рынка перетягивают на себя столицы: на Москву приходится 28% российского рынка, а на Санкт-Петербург 9%. При этом столицы остаются самыми дорогими городами по стоимости размещения.

К общим тенденциям развития гостиничного комплекса в России можно отнести[11]:

                  Повышение интереса потенциальных инвесторов к гостиничному бизнесу, особенно к московскому (по данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии 2007 года каждый гостиничный номер в столице принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне, занявшем второе место по данному показателю[4]);

                  Развитие и насыщение сегментов недвижимости, используемой в гостиничном комплексе;

                  Появление мно опрофильных компаний на гостиничном рынке (инвестируют в индустрию гостеприимства те, кто никогда этим не занимался и не был связан с данной индустрией);

                  Изменение структуры гостиничного комплекса в стороны постоянного расширения его функций и внедрения дополнительных услуг и сервисов;

                  Выход российских инвесторов и девелоперов на зарубежные гостиничные рынки;

                  Вертикальная интеграция с туристическими компаниями по созданию турпродуктов полного цикла;

                  Горизонтальная интеграция предприятий индустрии гостеприимства, создание сетей и ассоциаций;

                  Развитие малых форм гостиничного бизнеса (мини-отели, малые гостиницы и т.п.)

Все эти тенденции характерны и для рынка гостиничных услуг г. Москвы. Гостиницы столицы представляют собой вполне сформировавшуюся иерархическую структуру. Подразделение идет на крупных игроков, имеющих в своих фондах тысячи и сотни номеров различной степени звездности, в большей части высокозвездных, а также на малых участников рынка туризма и гостиничных услуг. Сегмент мини-гостиниц Москвы не имеет особых разделений, но здесь представлены и отели, по категории не уступающие дорогим гостиницам, и отели эконом-класса[8].

Основная сложность изучения состояния московского гостиничного комплекса заключается прежде всего в том, что отсутствуют доступные и полные данные по статистике индустрии гостеприимства. Это обусловлено тем, что часть рынка гостиничных услуг является «серой», т.е. хотя предприятием оказываются именно услуги размещения, но по ряду причин в официальную статистику они не попадают. Особенно это касается малых форм гостиничного бизнеса: в столице существует достаточное количество малых гостиниц квартирного типа, но по официальным данным они не являются гостиницами, а проходят как сдача квартир внаем. Такое положение объясняется тем, что вывод недвижимости из жилого фонда для создания гостиницы занимает больше года по времени и затратен в материальном плане, поэтому более 50 % малых гостиниц таковыми официально не являются[7]. К тому же, официальная статистика не учитывает средства размещения, находящиеся в процессе ввода в эксплуатацию, реконструкции и т.п., а в ряде исследований (например, агентств DISCOVERY Research Group или РБК) такие данные учитываются.

Для сравнения: согласно материалам официальной статистики, в Москве в период 2003-2009 гг функционировало от 193 до 198 гостиниц вместимостью от 64,45 до 65,97 тыс. номеров в год, а по данным независимых агентств эти цифры за период составили от 185 (2003 г.) до 267 (2009 г.) гостиничных предприятий на 65,8 – 79,4 тыс. номеров в целом, с сохранением тенденции постоянного роста показателей[6].

Согласно данным аналитических агентств в Москве в 2010 г. по состоянию на конец декабря было введено 6 из 10 заявленных к открытию в начале года гостиниц общей вместимостью 1721 номер. Это число равно общему объему номерного фонда, введенному в период 2008-2009 годы. Примечательно, что все открытые в 2010 году гостиницы относятся к верхнему ценовому сегменту - категории 4-5 звезд, а 70% построенных гостиниц и вовсе класса люкс (гостиницы Radisson Royal Hotel Moscow - Украина, Renaissance Moscow Monarch Centre, Lotte Hotel). Несмотря на возрастающую потребность в номерах туристского класса, из-за больших сроков окупаемости инвестиционных проектов и под влиянием последствий экономического кризиса, ни один отель данной категории в 2010 году открыт не был[13].

По уровню комфортности гостиничный комплекс Москвы можно разделить на [12]:

1) Отели «люкс»: с относительно большой численностью персонала, эти отели обеспечивают очень высокий уровень сервиса самым требовательным клиентам. Гостиницы класса «люкс» располагаются в центре крупного города; цены на размещение и услуги очень высокие, но и условия проживания - элитные. Цена, как правило, соответствует качеству: номера с дорогой отделкой, управление - по высшим профессиональным европейским стандартам. Такие отели обычно используют деловые туристы для деловых встреч: руководители корпораций, профессионалы высокого ранга, участники конференций на высоком уровне.

2) Отели высокого класса: обычно расположены в пределах крупного города и имеют широкий набор услуг, качественно обученный обслуживающий персонал управляется профессиональной командой менеджеров и, соответственно, цены выше средних по региону. В номерах - дорогая мебель и оборудование, в отеле - просторное фойе и ресторан. Обычно в таких отелях останавливаются бизнесмены, участники конгрессов или индивидуальные туристы.

3) Отели среднего класса: располагаются обычно в пределах города и предполагают типичный набор услуг. Тарифы - на уровне средних цен или чуть выше их. Команда управления подготовлена достаточно профессионально.

4) Отели экономического класса: расположены вблизи городской черты, вдоль транспортных магистралей города, по которым легко доехать до центра. Цена за номер в таких отелях обычно на 30 -50% ниже средней. Эти гостиницы рассчитаны на бизнесменов и туристов, не нуждающихся в полном пансионе и стремящихся получить просто современный стандартный номер и расположенный вблизи ресторан с приличной кухней.