Физический износ недвижимости

Содержание

Введение…………………………………………………………………..3

1. Физический износ объектов недвижимости ……………………..…4                                      

2.Способы определения физического износа………………………….7                                        

Заключение………………………………………………………………18

Список использованных источников…………………………………..19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ – это  утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека.

     В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно  утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными  элементами зданий прочности, жёсткости, стойкости под влиянием разрушающих  воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих  факторов строение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также  от различных местных условий, соблюдений требования по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов  конструкции.

     В оценочной деятельности износ рассматривается  как основной фактор стоимости объекта  недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках  нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это  своего рода корректировка стоимости вновь  воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для  определения текущей стоимости  оцениваемого объекта.

     Определение износа необходимо для того, чтобы  учесть различия в характеристиках  нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

1. Понятие физический износ недвижимости

     Физический  износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

     Физический  износ отражает снижение работоспособности  объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

      В теории различают две стадии физического  износа здания: устранимый и неустранимый.

Первая стадия физического износа характеризуется  ухудшением технико-экономических  показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских  качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается  срок эксплуатации объекта, увеличиваются  эксплуатационные затраты (затраты  на техническое обслуживание, текущий  ремонт и т.д.).

Признаком неустранимого  физического износа является то, что  дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда. Следует отметить,  что существуют методики нелинейного расчёта неустранимого физического износа, причём степень нелинейности часто является функцией качества эксплуатации.

      При эксплуатации сооружений различают  силовое воздействие нагрузок, вызывающее объёмное напряжённое состояние, и  агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят из строя.

      Агрессивной является среда, под воздействием которой  изменяются структура и свойства материалов. Это приводит к непрерывному снижению прочности и разрушению структуры: такое разрушение называется коррозией.

      Разрушение  строительных материалов носит весьма разнообразный характер: химический, электрохимический, физический, физико-химический. Классификация агрессивности сред и их воздействия приведена в  СНиП 2.03.11-85, агрессивные среды делятся на газовые, жидкие и твёрдые.

• Газовые среды – это такие соединения, как сероуглерод (CS₂), углекислый газ (CO₂), сернистый газ (SO₂) и др. Их агрессивность характеризуют три главных показателя: вид и концентрация газов, их растворимость в воде, влажность и температура газов.
• Жидкие среды – это растворы кислот, щелочей и солей, а также масла, нефть, растворители и др. Агрессивность таких сред определяется тремя показателями: концентрацией агрессивных агентов, их температурой, скоростью движения или величиной напора у поверхности конструкции.
• Твёрдые среды – это пыль, грунты и т.п. Их агрессивность оценивается четырьмя показателями: дисперсностью, растворимостью в воде, гигроскопичностью и влажностью окружающей среды. Особенно активную роль в твёрдых средах играет влага.

      Воздействие воздушной среды. Загрязнённый воздух особенно в сочетании с влагой приводят к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций.

      Наиболее  интенсивными загрязнителями являются продукты сгорания различных видов  топлива. Поэтому в городах и  промышленных центрах металлы коррозируют  в 2-4 раза быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и нефтепродуктов.

      К основным продуктам сгорания большинства  видов топлива относятся углекислый и сернистый газы. При растворении  углекислого газа в воде образуется углекислота – конечный продукт  сгорания многих видов топлива: она  разрушающе воздействует на бетон и  другие строительные материалы. При  растворении сернистого газа в воде  образуется серная кислота, также разрушающая  бетон.

      Воздействие грунтовой воды.  Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значительную высоту и обводняет верхние слои грунта. В некоторых условиях капиллярные и грунтовые воды  могут сливаться и устойчиво обводнять подземные части сооружений, в результате чего усиливается коррозия конструкций, снижается прочность оснований.

      Известно  много разновидностей агрессивности  грунтовых вод: из них чаще всего  выделяют общекислотную, выщелачивающую, сульфатную, магнезиальную и углекислотную  – в зависимости от содержания в воде соответствующих примесей и их концентрации, указанных в  СНиП 2.0311 -85.

      Воздействие отрицательной температуры. Отрицательная температура, приводящая  к замерзанию влаги в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе воздействует на здания.  
 
 
 
 
 
 

2. Способы определения физического  износа

Выделяют три  способа расчета износа:

1.Расчет износа методом срока жизни (службы)

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  объекта.

      Метод срока жизни (службы) базируется на требовании инвестора о 100% амортизации  здания в течение срока его  экономической службы, так как  это обеспечивает полный возврат  инвестированного капитала. Поэтому  до окончания срока экономической  службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст  и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые  использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение  действительного возраста объекта  к сроку его экономической  службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной  стоимости.

      Метод срока жизни (службы) требует от оценщика последовательного прохождения  следующих этапов:

• 1 этап. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.
• 2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
• 3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.
• 4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.
• 5 этап. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.

      При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные  показатели.

      Физическая  жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

      Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший с ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

      Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

      Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

      Оставшийся  срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни.

      Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие  их показатели

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что  эффективный возраст объекта  так относится к типичному  сроку экономической жизни, как  накопленный износ к стоимости  воспроизводства (замещения) здания.

      Показатели  физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни  находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой: 

И = (ЭВ/ФЖ) • 100% = [ЭВ/(ЭВ + ОСФЖ)] • 100%       (2.1)

Где И – износ,  %;

       ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

      ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

      Физический  износ можно рассчитать как для  отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

И = (ХВ: ФЖ) • 100%           (2.2)

Где     И – износ,  %;

          ФЖ – типичный срок физической жизни.

      Применение  формулы  2.2 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 2.1.

      Рассчитанный  таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ • (И : 100),             (2.3)

Где   И – износ, %;

      СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

      Данный  метод расчета износа применим для  массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

      Метод срока жизни (службы) отличается простотой  и позволяет оценщику определить общий износ, который затем можно  разбить по различным видам износа. Ограничения по применению данного  метода сводятся к следующему.

 Во-первых, данный  метод исходит из предположения,  что износ обеспечивает пропорциональный  возврат капитала в течение  срока экономической службы зданий. Поэтому здание, построенное 15 лет  назад, будет иметь втрое больший  износ по сравнению с аналогичным  зданием, построенным 5 лет назад,  что не соответствует реальному  положению дел, поскольку степень  износа в течение эксплуатации  может с годами меняться. Второй  недостаток метода срока службы, как и метода рыночной выборки,  связан с тем, что он не  позволяет разбить общую сумму  износа на ее составляющие. Невозможность  выделить влияние различных факторов  на снижение стоимости осложняет  применение метода, если аналоги  и оцениваемая недвижимость расположены  в разных районах и отличаются  по уровню и видам износа.