Физический износ недвижимости

      Недостатком применения метода срока жизни для  оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который  определяет величину износа (соотношение  эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют  метод разбиения на виды износа.

2. Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

      В зависимости от факторов снижения стоимости  недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и  неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

      Физический  износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

      Существуют  четыре основных метода расчета физического  износа:

• экспертный;
• нормативный (или бухгалтерский);
• стоимостной;
• метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и  наиболее трудоемким способом является экспертный. Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

 Экспертный  метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

      Данный  метод предполагает использование  различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно  назвать ВСН 53-86, применяемые бюро технической инвентаризации в целях  оценки физического износа жилых  зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта  жилищного фонда независимо от его  ведомственной принадлежности. В  указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

      Физический  износ здания определяется следующим  образом: 

      Fф – физический износ здания, (%);

     Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);

     Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

    n – количество конструктивных элементов в здании

      Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости  здания, следует принимать по укрупненным  показателям восстановительной  стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для  конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей  – по их сметной стоимости.

      Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных  нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной  практике применяется крайне редко.

      Стоимостной метод заключается в определении  затрат на восстановление элементов  зданий и сооружений. Путем осмотра  определяется процент износа каждого  элемента здания, который затем переводится  в стоимостном выражении. Стоимостной  метод применяется для определения  устранимого физического износа. 

      Данный  метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в  целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов  до практически нового состояния, результат  по данному подходу можно считать  достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и  точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

      Существует  два способа применения метода разбивки:

• от общего к частному. (Известная величина общего износа распределяется по его основным видам, выявленным на анализируемом объекте);
• от частного к общему. (Расчет величины общего износа как суммы выявленных и оцененных его видов).

      От  общего к частному. На первом этапе выявляют и рассчитывают все статьи физического износа. Остаток представляет сумму функционального и внешнего старения. На втором этапе выявляют и рассчитывают функциональное старение по всем статьям, затем их суммируют и вычитают из остаточной величины износа. Разница представляет внешнее старение объекта недвижимости. Если выявлен ущерб, причиненный зданию повреждением или актом вандализма, рассчитываются затраты на его устранение, которые прибавляются к общей величине износа.

      При использовании данной процедуры  оценщик может столкнуться со следующими ситуациями:

• Сумма всех статей физического износа совпадет с общим износом объекта, полученным методами рыночной выборки, либо срока службы. В таком случае функциональное и внешнее старение незначительно или вообще отсутствует.
• Сумма всех статей физического и функционального старения эквивалентна величине общей амортизации, тогда, вероятно, внешнее старение отсутствует.
• Сумма статей износа, рассчитанная методом разбивки, существенно превышает величину общего износа, полученную двумя другими методами. Расхождение может быть связано с ошибками в расчете общей амортизации, несопоставимостью данных в связи с тем, что какой-либо фактор износа не был учтен в других методах расчета, либо учтен дважды. В данном случае необходимо пересмотреть результаты всех методов.

      От  частного к общему. На первом этапе вычисляют все статьи физического износа, затем их суммируют, чтобы получить общую величину. На втором этапе вычисляют все статьи функционального старения и суммируют их, чтобы получить общую величину функционального старения. На третьем этапе рассчитывают внешнее старение методом анализа парных продаж или методом капитализации арендных убытков. На четвертом этапе все виды физического износа, функционального и внешнего старения, а также выявленного ущерба суммируют, чтобы получить величину общего износа.

3. Расчёт износа  методом рыночной  выборки.

     В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным  причинам, определить общий срок экономической  службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

     Метод рыночной выборки предполагает последовательное проведение оценщиком следующих  этапов:

• Первый этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям. Во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, принадлежать к рынку оцениваемого объекта.
• Второй этап. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.
• Третий этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
• Четвёртый этап. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи. Вид восстановительной стоимости: воспроизводственная или стоимость замещения дол-жены быть одинаковыми. Показатель восстановительной стоимости должен охватывать все строения.
• Пятый этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.
• Шестой этап. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.
• Седьмой этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок.
• Восьмой этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

     Полученную  по сопоставимым объектам годовую норму  износа можно использовать для расчета  общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим  для применения метода срока службы.

     Сфера применения метода рыночной выборки. Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности  и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность  расчетов методом рыночной выборки  в значительной мере определяется надежностью  оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.

     Если  оцениваемый объект и аналоги  различаются по дизайну и качеству строительных работ, сложно определить, чем именно вызвана разница в  стоимости. Метод рыночной выборки  нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени  износа и выявленным его видам, местоположению, а также если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию.

     Следует помнить, что метод рыночной выборки  определяет износ, как единую сумму  без разбивки на составляющие по отдельным  видам износа. Однако, несмотря на указанные  ограничения и сложности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты. 
 
 

Заключение

     Таким образом на основании данной работы можно сделать следующие выводы.

• Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.
• Выделяют три основных способа расчёта износа: метод срока жизни (службы); метод разбиения на виды износа; метод рыночной выборки.
• Метод срока жизни (службы) базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным.
• В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Список  литературы:

1.  Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика»,1996. 
2.  Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001. 
3.  Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999. 
4.  Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003. 
5.  Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 1999. 
6.  Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002. 
7.  Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000. 
8.  Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.