Экономическая оценка объекта недвижимости

 
 

       Итоговую  стоимость офисных помещений  принимаем в результате анализа четырех показателей:

       1) средне арифметическое значение  – 43 785  р.;

       2) модальное значение – 42 540 р.;

       3) медианное значение – 45 140 р.;

       4) цена самого похожего на объект оценки аналога – 42 143 р.

       Стоимость 1м² офисных помещений в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

       С_СП0=(43 785 + 42 540 + 45 140 + 42 143) / 4= 43 402 рублей.

       Для расчета стоимости офисов, полученной сравнительным подходом, необходимо умножить площадь офисов соответственно на полученную стоимость квадратного метра:

       43 402*3190 = 138 452 380 рублей.

       Таким образом, стоимость  объекта, полученная сравнительным подходом, составляет 138 452 380 рублей. 

       3.2.6 Расчет стоимости здания по доходному подходу

       Доходный  подход заключается  в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может  принести использование или будущая  продажа объекта. В качестве периодического дохода, приносимого объектом недвижимости, рассматривается доход от сдачи помещений объекта в аренду. Арендные ставки определяются на основании исследования рынка.

       Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения строительства и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.

       Исходя  из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.

       Характер  использования недвижимости для  аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования [10].

       В рамках доходного подхода используется один из двух методов: метод прямой капитализации и метод дисконтирования  денежного потока. Выбор метода зависит  от характера денежного потока. Прямая капитализация применяется для объектов со стабильным уровнем доходов и в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период (обычно 1 год).

       Для дисконтирования денежного потока анализируется доход за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод применяется для объектов с нестабильным уровнем доходов и объектов, которые могут приносить доход только после освоения определенного объема инвестиций (например, объекты незавершенного строительства или требующие реконструкции и капитального ремонта).

       Типичный  владелец коммерческой недвижимости имеет  целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенною капитала и получение дохода на капитал [8].

       Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.

       Нормы дохода выражают взаимосвязь между  доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий  коэффициент капитализации, коэффициент  капитализации для земли, коэффициент  капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.

       Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.

       Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи [13].

       В данном проекте необходимо определить рыночную стоимость двух типов помещений: жилых и нежилых (офисов).

       Для этого воспользуемся методом  прямой капитализации доходов в  предположении, что оцениваемый объект будет приносить регулярный доход в последующие годы.

       Основными этапами процедуры оценки при  использовании метода прямой капитализации являются [10]:

       1. Оценка потенциального валового  дохода для первого года, начиная  с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

       Потенциальный валовой доход - доход, который можно  получить от недвижимости при стопроцентной  ее занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно величины и изменения арендных ставок и других источников дохода.

       2. Оценка потерь от неполной  загрузки (сдачи в аренду) и не  взысканных арендных платежей  на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

       3. Расчёт затрат по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических затрат по её содержанию и типичных затрат на данном рынке. В статье затрат включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина затрат вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

       Чистый  операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению), обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

       4. Определение ставки (нормы) капитализации.

       5. Пересчёт чистого операционного  дохода в текущую стоимость объекта.

       6. Согласование итоговой стоимости  по доходному подходу.

       Базовой формулой доходного подхода является формула 3.4.

       С_ДП = ЧОД / К_КАП ,                               (3.5)

       где С_ДП – стоимость объекта недвижимости;

       ЧОД – чистый операционный доход;

       К_КАП – коэффициент капитализации.

       Для расчета ожидаемого чистого операционного  дохода необходимо рассчитать потенциальный валовой доход (ПВД) и действующий валовой доход (ДВД) [7].

       Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который  можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

       ПВД = S*Са ,                                       (3.6)

       где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²:

       Са – арендная ставка за 1 м².

       Анализ  рынка коммерческой недвижимости показал, что средняя рыночная арендная ставка по офисным помещениям по г. Нерюнгри равна 800 рублей.

       Эффективный валовой доход (ЭВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

       ЭВД = ПВД – Потери + Прочие доходы     (3.7)

       К потерям относится несвоевременное возобновление договора об аренде. Для офисных помещений оцениваемого объекта потери составляют 10% от ПВД, для жилых помещений – 5% от ПВД.

       Чистый  операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): 

       ЧОД = ЭВД – ОР                          (3.8)

       Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода, их принято делить на [10]:

       - условно-постоянные;

       - условно-переменные, или эксплуатационные;

       - расходы на замещение или резервы.

       К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов.

       К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени  эксплуатационной загруженности объекта  и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы – это расходы на управление; коммунальные расходы; расходы на уборку, расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.

       К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего  один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К этой статье расходов не относят косметический ремонт, так как его проводит обычно арендатор за свои средства.

       Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости  не резервирует эти деньги [9].

       Коммунальные расходы были приняты 40 р./м²/мес. для офисных помещений в соответствии с Постановление Администрации Нерюнгринского района от 20 сентября 2008 г. N 122 "Об районных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2009 год".

       Налог на имущество 2,2 % в соответствии со ст. 4.2 Закона Республики Саха (Якутия) от 16 октября 2005 г. N 142-ОЗ "О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Республики Саха (Якутии)".

       Базовая ставка земельного налога определяется в соответствии с решением Городского совета депутатов от 04.02.99 г. №205 «Об изменении базовых ставок земельного налога в соответствии с кадастровым зонированием территории г. Нерюнгри» и она равна 95057,32 руб. за гектар в год.

       Расходы на управление составляют 15% от ЭВД  для офисных помещений.

       Резервы составляют 2% от стоимости нового строительства.

       Расчет  ЧОД объекта оценки приведен в таблице 3.2.5. 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Таблица 3.2.5 – Расчет рыночной стоимости офисов по доходному подходу

№ Наименование Ед.изм. Значение Порядок и объяснение расчётов п/п 1 ПВД Руб. 30 624 000 (3190 * 800)*12 2 Потери  от недозагрузки и недосборов арендной платы     Средний уровень  несвоевременного возобновления договора об аренде для района местоположения оцениваемого объекта составляет 10%. Руб. 3 062 400 30 624 000 * 0,1 3 ЭВД Руб. 27 561 600 ПВД – Потери. 30 624 000– 3 062 400 4 Операционные  расходы:       10 165 444   4,1 Налог на землю Руб. 36 100 9,5 * 3800 4.2 Налог на имущество Руб. 4 269 821 0,022*Снс Стоимость по затратному подходу 0,022 * 60 841 * 3190 4.3 Коммунальные  платежи Руб. 1 531 200 (Пл-дь внутр.  помещ.* 40 руб./м² в месяц) * 12 мес. 40 * 3190 * 12 4.4 Расходы на управление Руб. 4 134 240 15% от ЭВД  каждый месяц 0,15 * 27 561 600 4.5 Расходы на страхование Руб. 194 083 0,1% от Снс  в год 0,001 * 60 841 * 3190 4.6 Резервы   3 881 656 2% от Снс 0,02 * 60 841 * 3190 5 ЧОД Руб. 13 514 500 ЭВД – Операционные расходы