Массовая оценка имущества

Содержание:

Введение

На сегодняшний день особо актуальными для населения являются вопросы покупки жилья, в связи, с чем важное значение приобретают аспекты оценки недвижимости.

С помощью массовой оценки представляется возможным осуществление мониторинга и анализа тенденций на рынке недвижимости, определение реальной стоимости и эффективное использование (например, сдача в аренду) всей городской недвижимости. Концепция применения метода массовой оценки стоимости недвижимого имущества предполагает формирование на основании единого реестра собственности города перечня объектов недвижимости, при этом объекты недвижимости разделяются на следующие классы: объект административного назначения, торгового назначения и объекты производственно-складского назначения.

В настоящее время расчет арендной платы за нежилые помещения производится посредством применения нормативного подхода, то есть путем умножения рыночной стоимости объекта на нормативные коэффициенты. Кроме этого, используется индивидуальная оценка объектов при участии независимых оценщиков.

Целью является изучение организации и моделирования массовой оценки недвижимости.

Поставленная цель реализована посредством решения следующих задач:

- рассмотреть основные принципы массовой оценки недвижимости;

- изучить основные этапы массовой оценки недвижимости;

- рассмотреть систему массовой оценки на базе рыночной стоимости для налогообложения недвижимости.

1. Система массовой оценки недвижимости. Основные принципы

Вся система массовой оценки недвижимости строится на следующих основных принципах.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1.Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2.Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3.Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

2. Основные этапы массовой оценки недвижимости

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов:

1. Определение проблемы.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и подтверждение информации.

4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.

5. Согласование.

6. Отчет о результате оценки стоимости.

Определение проблемы:

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать. Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки:

Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

В плане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей. Следующая задача - определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

Сбор и подтверждение информации:

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.

2. Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены?

3. Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке? Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

Согласование:

Согласование - процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

Отчет о результате оценки объекта:

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

На базе проведенных этапов массовой оценки недвижимости и строится модель посредством привлечения регрессионного анализа.

3. Системы массовой оценки на базе рыночной стоимости для налогообложения недвижимости

Одной из основных задач государственного земельного кадастра является оценка земель и установление обоснованной платы за землю.

Во всём мире налогообложение недвижимости базируется на результатах массовой оценки объектов недвижимости и статистических данных об этих объектах. Как показывает мировой опыт, в каждой стране по мере формирования рынка земли и недвижимости в определённый момент развития рыночных отношений возникают такие предпосылки для установления налогообложения недвижимости на базе рыночной стоимости, как - политические, возникновение потребности в оценке, достаточный рынок, обработанные и достоверные данные о сделках с объектами недвижимости.

В связи с развитием рыночных отношений в России возникает потенциально широкая и постоянно растущая база доходов населения. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает высокий индекс ценного имущества, устанавливает связь между стоимостью имущества и выплатами на его содержание из государственного бюджета, может способствовать эффективному использованию ценных земель и предотвратить земельные махинации. Налогообложение на основе рыночной стоимости позволяет государству претендовать на часть стоимости имущества, как на социальное имущество, и одновременно обеспечить контроль над изменениями объекта недвижимости.

База налогообложения, основанная на рыночной стоимости объектов недвижимости, обладает особыми преимуществами:

- Способствует отчетности и ясности при принятии фискальных решений;

-Разъясняет права собственности на объекты;

- Происходит налогообложение нереализованной прибыли;

- Ставит в конфликт эмоциональные и социальные восприятия жилья и земли;

- Учитывает издержки и слабые стороны администрирования.

Для преодоления этих недостатков должна быть создана юридическая структура с целью снижения политического риска, применяться специальные юридические требования при налогообложении на основе рыночной стоимости, согласованы правовая и административная структуры, применяемые для оценки и администрирования налогов, обеспечен обмен информацией между учреждениями, четко распределены полномочия и обязанности оценщиков. Во многих странах мира налоги с объектов недвижимости являются источниками финансирования местных услуг, которые явно выгодны плательщикам налогов. Местные органы власти обеспечивают прозрачность информации о налогах и отчётность о расходовании бюджетных средств. Налог на недвижимость, который не воспринимается как справедливый, не поддержит основные налоговые сборы. Для преодоления этого убеждения у населения необходимо: внести все объекты недвижимости в базы налогообложения; ограничить исключения и льготы; минимизировать дифференциальное налогообложение и отклонения в развитии экономики, развивать систему инвестирования в эффективное администрирование и развитие услуг для налогоплательщиков; предоставить налогоплательщикам возможность воспользоваться процедурой апелляции; непредвзято осуществлять политику выполнения налоговых требований.

Справедливое налогообложение должно учитывать платёжеспособность населения, для этого должны предусматриваться программы налоговых льгот для домовладельцев с низким уровнем доходов, отсрочка уплаты налогов для лиц пожилого возраста, льготы на подоходный налог для работающих с низким уровнем доходов, налоги на производительность сельскохозяйственных и лесных угодий.