Оценка конкретного земельного участка

      3 Порядок оценки земельного участка

      3.1 Рыночная стоимость земельного участка

      Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. I ст. 66 ЗК). Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998г.№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»3.

      Закон определяет правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона).

      Под оценочной деятельностью понимается деятельность соответствующих субъектов, направленная на установление опенки рыночной или иной стоимости объектов.

      Основная  задача законодательства об оценочной  деятельности — определение стоимости объектов оценки, к которым ст. 5 Закона относит отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества и др. В отношении объектов оценки законодательством РФ должна быть предусмотрена возможность их участия в гражданском обороте.

      Субъектами  оценочной деятельности признаются юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), которые занимаются оценочной деятельностью. Закон  именует их оценщиками. Соответственно субъектами оценочной деятельности являются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.

      Статья 6 Закона закрепляет право РФ, субъектов  Федерации, муниципальных образований, физических лиц и юридических  лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом. Это право носит безусловный характер.

      В законодательстве установлены случаи, когда оценка обязательна. Согласно ст. 8 Закона оценка требуется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям. Такими основаниями являются случаи, когда необходимо определить стоимость объектов, находящихся в федеральной собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случае споров о величине стоимость предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества.

      Кроме того, оценка обязательна при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд и при оценке в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

      Некоторые вопросы оценки земельных участков отражены в Федеральном законе от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»4. Так, согласно ст. 35 Закона учет паевых взносов ведется кооперативам в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке.

      Статья 3 Закона выделяет два основных вида стоимости объекта: рыночную стоимость и иную его стоимость. В условиях рыночной экономики возникают различные ситуации, когда необходимо определить реальную стоимость недвижимого имущества, т.е. рыночную стоимость. Без определения рыночной стоимости недвижимости нельзя совершить сделку купли-продажи, получить кредит под залог земельного участка, сдать его в аренду и т.д.

      В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено понятие рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

      Стоимость имущества является рыночной при  соблюдении следующих условий:

      одна  из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

      стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

      объект  оценки представлен на открытый рынок  в форме публичной оферты;

      цена  сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и  принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

      платеж  за объект оценки выражен в денежной форме.

      В каких ситуациях требуется установить рыночную стоимость имущества, в том числе земельного участка? В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» это необходимо, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки; в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных данным Законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. Статья 66 ЗК прямо предполагает определение рыночной стоимости земельного участка.

      Согласно  ст. 281 ГК при определении выкупной цены за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества. Статья 344 ГК устанавливает правило о том, что залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю.

      В соответствии со ст. 42 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земельный участок и недвижимое имущество, находящиеся в совместной собственности либо в собственности садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, могут быть с согласия бывших членов такого объединения проданы в порядке, предусмотренном законодательством РФ, а вырученные средства за указанные земельный участок и недвижимое имущество переданы членам такого объединения в равных долях. При определении выкупной цены земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в нее включаются рыночная стоимость указанных участка и имущества, а также все убытки, причиненные собственнику указанных участка и имущества их изъятием, в том числе убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

      В законодательстве урегулирован порядок оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

      Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного или нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с оценкой, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством РФ.

      3.2 Кадастровая стоимость земельного участка

      От  рыночной стоимости земельных участков следует отличать нормативно-рассчитываемую стоимость. Такой стоимостью п. 5 ст. 65 ЗК признает кадастровую стоимость земельного участка, которая должна устанавливаться в процентах от рыночной стоимости участка и применяться главным образом в целях налогообложения.

      Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (ст. 66 ЗК). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

      Правила проведения государственной кадастровой  оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 3165. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральной службой земельного кадастра России, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

      Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. При оценке земель принимаются по внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

      Государственная кадастровая оценка земель городских  и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений  осуществляется на основании статистического  анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

      В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

      Органы  исполни тельной власти субъектов  Федерации по представлению территориальных органов Федеральной службы земельного кадастра России утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти государственного управления земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом контроля за оценочной деятельностью в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Споры, возникающие при государственной кадастровой оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

      3.3 Нормативная цена земли

      Роль нормативно-рассчитываемой стоимости продолжает играть нормативная цена земли. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Понятие нормативной цены земли было установлено для обеспечения экономического регулирование земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству, при дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.