Предприятие как имущественный комплекс

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАНИЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ  ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«НОВОСИБИРСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ТОМСКИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ

Факультет заочного образования

Кафедра экономики и финансов АПК 
 
 
 
 

Контрольная работа 
 

По предмету « Экономика недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнила:

студентка 3 курса группы К 801

Рогожкина А.И. 
 
 

Руководитель :

Чудинова Ю.В. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Томск 2012

Содержание

1. Предприятие как имущественный комплекс …………………………3
2. Формы продаж на рынке жилой недвижимости……………………..5
3. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену…8

Список использованной литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    

1. Предприятие как имущественный  комплекс.

 

    Термин  «предприятие» используется в гражданском  праве применительно как к  субъектам ,так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

    Одновременно  этот же термин применяется для обозначения  определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

    В качестве объекта права — недвижимого  имущества предприятие может  принадлежать любым субъектам —  участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

    Понятие предприятия как недвижимости, которая  используется для предпринимательской  деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

    В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия  были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти  предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций  в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

    Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных  предприятий — должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества  несостоятельных государственных  предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий — должников» является некорректным, т.к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий. 

    Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

    Правовое  регулирование предприятий, созданных  в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое  имеет приоритет по отношению  к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

    2 Формы продаж на рынке жилой недвижимости 

    Продажа государственной и муниципальной жилой площади на коммерческой основе осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

    Продажа государственного и муниципального жилья на коммерческой основе осуществляется по ценам 1 кв. м общей жилой площади, устанавливаемым межведомственной комиссией на основе анализа состояния рынка. Корректировка цен на отдельные объекты продажи может осуществляться, исходя из хода реализации жилой площади, а также с учетом необходимости решения социальных и других вопросов жителей Москвы и Московской области.

    Цена 1 кв. м может быть снижена на квартиры:

    – с низкой ликвидностью;

    – на которые имеются заключения о наличии дефектов и(или) строительных недоделок, снижающие потребительские свойства и качество жилья;

    – приобретаемые оптом.

    Для активизации процесса продажи на коммерческой основе жилья применяются  различные формы продаж.

    Оптовая продажа жилой  площади юридическим  лицам . Под оптовой продажей понимается приобретение юридическими лицами квартир, общая жилая площадь которых составляет не менее 1000 кв. м. Снижение цены 1 кв. м общей жилой площади при оптовой сделке осуществляется в зависимости от качественных и количественных характеристик реализуемого жилья. Сроки оплаты по оптовым сделкам определяются с учетом объема приобретаемого жилья и размера предоставляемой скидки.

    Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа на весь период строительства объекта осуществляется на условиях внесения покупателем первоначального взноса в размере 30 % от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма в размере 70 % фиксируется в условных денежных единицах, выплачивается покупателем в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставленной рассрочки.

    Продажа квартир в домах, оконченных строительством и принятых актом Государственной комиссии, осуществляется на условиях первичной оплаты 50 % от стоимости квартиры. Оставшиеся 50 % стоимости жилья фиксируются в условных единицах, учитываются в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставляемой рассрочки. На время рассрочки покупатель пользуется жилым помещением на условиях, установленных договором.

    Проводятся  операции мены квартир, подлежащих продаже, с зачетом стоимости жилой  площади, принадлежащей покупателю на праве собственности, с доплатой либо без таковой.

    Кроме вариантов реализации жилья, предусмотренных  данным Положением, имеются другие формы продаж жилых помещений. Рассмотрим их.

    Приобретение  квартиры путем накопления на вкладе. Позволяет на основании действующего законодательства создать условия для участия населения в коммерческом предприятии, осуществляющим инвестиционную деятельность при строительстве многоэтажны домов, и получать при этом доли в прибыли, а также путем целевого накопления денежных средств использовать их на улучшение своих жилищных условий. Появилась возможность формировать инвестиционную программу под заказ на 5 – 10 лет, под заказ вкладчиков коммандитного товарищества.

    Товариществом на вере (коммандитным товариществом) признается товарищество, в котором  наряду с участниками, осуществляющими  от имени товарищества предпринимательскую  деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными  товарищами), имеется один или несколько  участников-вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных  с деятельностью товарищества, в  пределах сумм внесенных ими вкладов  и не принимают участия в осуществлении  товариществом предпринимательской  деятельности.

    Вкладчик  товарищества на вере обязан внести вклад  в складочный капитал.

    Коммандитное  товарищество образуется с целью  реализации новых форм взаимодействия индустриально-строительного комплекса  с конечными потребителями жилья  и создания дополнительных условий  по привлечению финансовых ресурсов населения в осуществление процесса строительства жилых домов, а  также получения прибыли.

    Участие в коммандитном товариществе предоставляет  вкладчику следующие преимущества:

    – во-первых, внесенные вкладчиков денежные средства номини-руются в долл. США, что позволяет уберечь их от инфляции;

    – во-вторых, по окончании финансового года и по результатам финансово-хозяйственной деятельности коммандитного товарищества вкладчик имеет право на получение дивидендов, начисленных на сумму вклада. Начисление дивидендов производится на рублевые суммы в соответствии со сроками их внесения в течение года. Начисленные дивиденды могут быть получены вкладчиком в денежной форме либо капитализированы к сумме вклада;

    – в-третьих, постоянно пополняя сумму вклада, вкладчик имеет возможность получить скидки, а также реально накопить достаточную сумму для улучшения своих жилищных условий.

    Скидки  при покупке квартиры возможны на следующих условиях накопления вкладов:

    – 1-й год – 3 %;

    – 2-й – 3,5 %;

    – 3-й – 5 %;

    – в последующие годы – увеличение на 1 %, но не более 17,5 %.

    Аренда  с правом выкупа жилых  помещений. Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.

    Незавершенное строительство жилых  зданий

    Продажа жилых помещений  с рассрочкой платежа. 

    

3. Оценка  объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.

    В мировой практике применяются три  основных подхода к оценке стоимости  объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта  – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. (см. 5.1.). Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

    Процесс оценки недвижимости можно разделить  на шесть этапов: определение области  вопросов по оценке (суть оценки), предварительный  осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

    Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

    1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

    -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

    -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

    2. Факторы, связанные с феноменом  массового сознания и факторы  психологического характера: