Разработка плана мероприятий по энергосбережению

     При выборе объекта недвижимости для покупки или аренды, участники рынка все чаще начинают обращать внимание не только на состояние самого офиса или квартиры, но и на то, что его окружает. И это правильно. В квартире может быть сделан дорогой «евроремонт», но если в подвале все трубы в аварийном состоянии, воды, тепла и комфорта в помещении не будет.

     Поэтому не удивителен тот факт, что при  желании купить или арендовать объект недвижимости, клиент при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, цена, условия оплаты) отдаст предпочтение тому объекту, который находится  в здании (доме) с благоустроенной  территорией, чистыми подъездами, исправными лифтами, где нет перебоев с подачей воды, тепла и электричества - то есть тому, управление которым осуществляется действительно на профессиональном уровне.

     Если  объект недвижимости расположен в здании с низким уровнем управления коммунальными услугами и некачественным содержанием общего имущества, собственник будет вынужден в качестве конкурентного преимущества своего объекта предложить более низкую цену.

     Кроме того, не стоит забывать, что от эффективности деятельности управления МКД зависят не только доходы, но и расходы собственников на коммунальные услуги, содержание, текущий и капитальный ремонт объектов. Как показывает практика, ежемесячная оплата за жилищно-коммунальные услуги при одинаковом перечне услуг и разном подходе к управлению может разниться от 20% до 50%.

     Затраты на капитальный ремонт существенны, собственники оплачивают их дополнительно, а их объем и периодичность  напрямую зависят от качества текущего обслуживания и ремонта общего имущества, грамотного планирования и бюджетирования процесса управления объектом.

           Поэтому качественная организация управления многоквартирным  домом существенно увеличит его  стоимость и привлекательность  для покупателя. 

 

     4. План организации мероприятий.

     Одной из основных целей деятельности ТСЖ  является снижение затрат собственников  на содержание общего имущества. Наиболее простой и эффективный способ – это снижение электропотребления за счет использования  антивандальных светильников, оборудованных оптико-акустическими  датчиками и светодиодными лампами  с низкой потребляемой мощностью.

     Для установки данного оборудования на лестничных площадках дома необходимо нанять специализированную организацию  для электромонтажных работ. В городе Череповце работает множество организаций  и индивидуальных предпринимателей, предоставляющих данные услуги. Ниже приведены цены различных компаний на данную услугу.

     

Организация	Услуга	Стоимость, руб
ЗАО «МК-ЭЛЕКТРОМОНТАЖ»	Сверление отверстия в бетонной стене      Установка светильника	100 200
«Сантех-Альянс»		50 300
«Электрокаскад»		100 От 300
ООО «ЖилРемСтрой»		50 250
УК  «Олимп»		90 200
ООО «Союз-сервис»		- От 350
ООО «Электро-сервис»		100 300
«Ремстройэлектросервис»		- 400

 

     Наиболее  низкую цену предлагает ООО «ЖилРемСтрой», но так как дом на обслуживании УК «Олимп», то целесообразнее воспользоваться  услугами своей управляющей компании. Для проведения данного мероприятия необходимо провести общее собрание собственников МКД и утвердить проведение данного мероприятия, а также выполнения его управляющей компанией. После согласования управляющая компания составляет смету на выполнение данного вида работ и ТСЖ подписывает договор подряда.

     Договор подряда  - это соглашение, согласно которому "одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию  другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик в свою очередь обязуется  принять результат работы и оплатить его" (ч. 1 ст. 702 ГК РФ). Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. Если иное не предусмотрено в договоре подряда, то работа полностью выполняется подрядчиком - из его материалов, его силами и средствами. Наряду с общими в ГК РФ установлены специальные правила по отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд).

     Предмет договора подряда конкретизируется в п. 1 ст. 703 ГК РФ. В него могут  входить изготовление, переработка  или обработка вещи либо иная работа, имеющая овеществленный результат. Обязанность подрядчика - выполнить  по заданию заказчика такую работу и сдать ее результат. Заказчик же должен, в свою очередь, принять и  оплатить указанную работу.

     Предмет договора является существенным условием, и он обязательно должен быть определен. Не менее важными положениями  такого соглашения считаются срок и  цена.

     Как следует из общих положений о  договоре, которые приведены в  ст. 432 Гражданского кодекса, начальные  и конечные сроки работ являются существенными условиями договора подряда. В ст. 708 ГК РФ есть прямое указание на необходимость упоминания в договоре сроков, следовательно п. 2 ст. 314 ГК РФ, устанавливающий правило о «разумном сроке исполнения», на договоры подряда не распространяется. Для подряда срок - существенное условие, и, если сторонам не удалось прийти к соглашению по этому пункту, договор признается незаключенным. Промежуточные сроки относятся к числу факультативных условий договора и могут быть установлены по соглашению сторон. Ответственность за их несоблюдение несет подрядчик, если иное не установлено договором.

     Соблюдение  подрядчиком предусмотренных в  п. 1 ст. 708 ГК сроков имеет для заказчика  свою специфику. Основная цель заказчика  состоит в получении результата работы в определенное договором  время, поэтому установление начального и промежуточных сроков подчинено  цели соблюдения конечного. Вследствие этого право отказаться от принятия результата работы и требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (п. 2 ст. 405 ГК) возникает у заказчика  лишь при несоблюдении подрядчиком  конечного срока выполнения работы.

     Работы, которые должны быть выполнены, следует  описать в договоре подряда максимально  подробно, иначе суд признает его  незаключенным, сославшись на ст. 432 ГК РФ.

     Следует отметить, что цена, в отличие  от срока, не является существенным условием договора подряда. Эта норма вытекает из п. 1 ст. 709 ГК РФ, содержащего отсылку  к п. 3 ст. 424 ГК

     Исходя  из смысла пунктов 1–3 ст. 709 ГК РФ цена работ определяется в основном тремя  способами. Первый подразумевает, что  она указывается в самом тексте договора — это характерно для  небольших объемов работ. Второй вариант - цена определяется по курсу  котировки какой-либо биржи или  рынка, что встречается крайне редко. Согласно третьему она определяется сметой, составленной подрядчиком. Последняя становится частью договора подряда и приобретает силу с момента подтверждения ее заказчиком (п. 3 ст. 709 ГК). Только после этого данное условие считается согласованным, и цена в виде сметы становится частью договора.

     Цена  работы (сметы) может быть приблизительной или твердой. Различие между ними имеет важное практическое значение. Так, согласно п. 5 ст. 709 ГК при приблизительной цене подрядчик вправе перед заказчиком ставить вопрос о ее повышении. В этом случае заказчик может отказаться от договора и уплатить подрядчику за фактически выполненную работу. Однако факт увеличения расценок может иметь место. Это возможно в следующих случаях: когда необходимо провести дополнительные работы, которые подразумевают дополнительные же расходы, либо когда необходимость повышения цены достаточно глубоко обоснована, и об этом заранее предупрежден заказчик.

     Согласно  абзацу 1 п. 6 ст. 709 ГК подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик — ее снижения. Это  правило действует и в том  случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность  предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых  для этого расходов.

     Однако  существует перечень исключений, когда  пересмотр твердой цены допускается. Итак, это возможно:

     - при существенном изменении обстоятельств  выполнения подряда (по правилам  статьи 451 ГК РФ);

     - при наличии экономии подрядчика (п. 1 ст. 710 ГК РФ);

     - при ненадлежащем качестве выполненных  по подряду работ (п. 1 ст. 723 ГК  РФ);

     - при неиспользовании подрядчиком  для работ всего материала  заказчика (п. 1 ст. 713 ГК РФ);

     - при существенном возрастании  стоимости материалов (п. 6 ст. 709 ГК  РФ).

 

     5. Производственный план

     Одной из основных целей деятельности ТСЖ  является снижение затрат собственников  на содержание общего имущества. Наиболее простой и эффективный способ – это снижение электропотребления за счет использования  антивандальных светильников, оборудованных оптико-акустическими  датчиками и светодиодными лампами  с низкой потребляемой мощностью.

     Наличие оптико-акустического выключателя обеспечивает автоматическое включение освещения. При достаточном уровне освещённости, выключатель не реагирует ни на какие звуки. При наступлении сумерек, фотоэлемент даёт команду на включение микрофона. При возникновении звуков в зоне действия микрофона электронный ключ включает лампу на 50 секунд, по прошествии которых освещение отключается. При повторном возникновении звуков цикл повторяется.

     Наиболее  оптимальным вариантом по соотношению  цена-качество является «Светильник  светодиодный СА-7008» (Рис.1, Приложение) стоимостью 725 рублей за единицу.

     Характеристики  СА-7008:

     Область применения: освещение холлов, подъездов, вестибюлей, лестничных клеток и других помещений с периодическим пребыванием людей.

     Рабочее напряжение – 150-250В, 50Гц

     Номинальная потребляемая мощность – 8Вт

     Номинальный световой поток — 600 лм

     Оптический  порог срабатывания — 5 ±2 Люкс

     Акустический  порог включения — 55 ±5 дБ (регулируемый)

     Длительность  освещения — 90 ±30 сек. (регулируемая)

     Потребляемая  мощность в режиме ожидания — ≤0,2 Вт

     Регулировка чувствительности — есть

     Регулировка длительности освещения — есть

     Корпус  выполнен из ударопрочного поликарбоната

     Регулировка акустической чувствительности

     Регулировка длительности освещения

     Оригинальная  ударопрочная конструкция

     Монтаж  светильников не требует дополнительной проводки или специальных инструментов и осуществляется персоналом управляющей  компании. Светильники будут установлены на каждом этаже в каждом подъезде, общее количество – 40 штук. Стоимость установки одного светильника 200+180 (сверление двух отверстий в бетоне)=380 рублей. 
 

          

 

     6. Финансовый план.

           Основой финансового  плана создания ТСЖ для объекта исследования является смета доходов и расходов. Проект сметы доходов и расходов разрабатывается Правлением ТСЖ, это его прямая обязанность (п. 3 статьи 148 Жилищного кодекса).

   В состав общего имущества рассматриваемого жилого дома входит:

• межквартирные лестничные площадки с лестницами;
• вентиляционные шахты;
• коридоры, чердачное помещение;
• техподполье, в котором имеются инженерные коммуникации, оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• кровля;
• ограждающие и несущие конструкции данного дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного дома;
• внутридомовые электротехнические и слаботочные сети;
• сантехнические сети горячего, холодного водоснабжения;
• сети канализации;
• сети отопления, расположенные в техподполье и чердаке;
• сети газоснабжения до ввода в квартиры;
• тепловой узел;
• электрощитовая;
• внутридворовые сети;
• внутридворовая территория в границах отведенного участка с малыми архитектурными формами, элементами благоустройства и озеленения.[3]