Риэлтерские фирмы: структура и функции

    - получение в разумно необходимый срок в государственных органах и иных организациях (в органах опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в налоговых органах, в психоневрологических диспансерах и др.) информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.

    Закон о риэлтерской деятельности до сих  пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлтерской  фирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.

    Как было указано выше, к риэлтерским  услугам можно отнести:

    -  деятельность риэлтора в качестве  агента или поверенного; 

    - деятельность риэлтора в качестве  брокера; 

    - деятельность риэлтора в качестве  посредника при заключении сделок  с недвижимым имуществом или  правами на него между третьими  лицами;

    - деятельность риэлтора по организации  торговли недвижимым имуществом;

    - деятельность риэлтора по созданию  отдельных объектов недвижимого  имущества с целью последующей  их продажи, передачи в возмездное  пользование; 

    - деятельность риэлтора по доверительному  управлению недвижимым имуществом;

    - деятельность риэлтора по предоставлению  консультационных услуг, услуг  по изучению конъюнктуры рынка,  иных возмездных услуг, сопутствующих  гражданскому обороту недвижимого  имущества.

    Качество  предоставленных потребителю риэлтерских  услуг определяется выполнением  риэлтором всех предусмотренных  в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.

    Качество  предоставленной потребителю риэлтерской  услуги, связанной с приобретением  в собственность или в пользование  потребителя, либо продажей (передачей  в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его  использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

    Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в  собственность последнего недвижимого  имущества, обязан обеспечить потребителю  юридическую возможность его  дальнейшего использования в  его собственных интересах, в  частности:

    -  приобрести недвижимое имущество  в собственность потребителя  свободным от прав и иных  законных притязаний на него  со стороны третьих лиц;

    - приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;

    - приобрести недвижимое имущество,  в отношении которого отсутствуют  предписания о его аварийном  состоянии, недопустимости к использованию  в связи с несоответствием  санитарно-гигиеническим, противопожарным  и экологическим нормативам, в  случае, если это не предусмотрено  договором; 

    - передать потребителю правоустанавливающий  документ на недвижимое имущество,  а также любые иные относящиеся  к оказанной услуге документы,  требовать передачи которых потребитель  вправе;

    - при исполнении договора с  потребителем и в последующем  не разглашать информацию о  заключенной им в интересах  потребителя сделке;

    - проводить самостоятельно экспертизу  документов, относящихся к приобретаемому  в собственность потребителя  недвижимому имуществу на предмет  их достоверности.

    Выполнение  риэлтором этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных  указаний об этом в договоре, заключаемом  им с потребителем.

    Приобретение  риэлтором в собственность потребителя  спорного недвижимого имущества  либо имущества, юридическая возможность  использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии  иного прямого письменного согласия потребителя.

    Своевременность предоставления риэлтором потребителю  услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором  принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.

    Каждый  вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между  фирмой и клиентом.

    Предоставление  риэлтором услуг юридическим  и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между  ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей.

    Риэлтерские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия  заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий  указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлтерских услуг должны совершаться в письменной форме.

    Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских  услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров  на выполнение отдельных видов риэлтерских  услуг (осуществление отдельных  видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

В зависимости  от особенностей оказываемых услуг  каждый договор имеет свои отличительные  черты. 

    III. Рациональная организация риэлтерских предприятий 

    Рассмотрим  необходимые условия для организации  риэлтерской бизнеса.

    Для осуществления риэлтерского деятельности необходимо:

    -  зарегистрировать юридическое лицо, одним из видов деятельности которого является риэлтерская деятельность или получить регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя без организации юридического лица;

    -  обучить специалистов в специализированном  учебном центре на курсах риэлторов; 

    - организовать поиск клиентов, нуждающихся  в риэлтерских услугах и начать  осуществлять риэлтерскую деятельность.

    Как правило, бизнес начинают минимальным  составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия может увеличиваться. Введение новых сотрудников приводит к повышению эффективности предприятия. Сохраняется желание к дальнейшему  увеличению предприятия. С определенного  момента возникают сложности  в управлении - директор не успевает следить за деятельностью подчиненных, что приводит к ошибкам и проведению «левых» сделок (выполняются под  маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие  сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается  на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия  и организации.

    Проведенный анализ опыта большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:

    • организационная структура предприятия;

    • лидерские качества руководителя;

    • квалификация сотрудников и соответствие занимаемой должности;

    • численность предприятия.

    Для определения четких критериев риэлтерского предприятия примем следующие признаки рационально организованного предприятия:

    • фирма строится по иерархическому принципу;

    • чем больше эффективно работающих специалистов в фирме, тем лучше состояние ее бизнеса;

    • руководитель любого звена может эффективно управлять не более 7 специалистами (выводы психологов);

    • штат фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности конкурентной борьбы.

    На  основании этих признаков можно  вывести формулу, определяющую предельную численность рационально организованного  предприятия: 

    где К - число сотрудников рационально организованного предприятия;

    n  - число уровней организации предприятия (натуральное число);

    N - максимальное число уровней организации предприятия. 

    IV. Развитие регионального рынка риэлтерских услуг 

    С каждым годом масштаб деятельности риэлтерских фирм увеличивается, что  подтверждается увеличением как  количества человек занятых деятельностью  на рынке недвижимости, ростом числа  организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением  объемов оборотов сегмента рынка  недвижимости, обслуживаемого профессиональными  участниками - риэлтерскими фирмами.

    В последнее время заметно выросла  производительность труда работников риэлтерской фирмы, в частности - доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Этот показатель есть следствие как  устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающий рост цен  на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического  процента, а также роста оборота  за счет интенсивности (эффективности) работы фирмы на рынке. Как известно, чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлтерская  фирма после осуществления сделки купле-продаже. Доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлтерской фирмы. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлтерской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлтерских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами. (см. приложение № 5)

    Такого  рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве  городов Российской Федерации, в  крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах  его размер значительно ниже. Вознаграждение риэлтора в большой степени зависит  от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности  проведения сделок. В ряде случаев  необходимо учитывать и факт наличия  так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может  доходить до 8-10%. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система  разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту  для прохождения сделки (разного  рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при традиционной системе налогообложения, 14-22% от общего оборота - у субъектов малого предпринимательства, перешедших на специальные режимы налогообложения (упрощенная система бухгалтерского учета и отчетности). Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъектами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек. Тем не менее, даже в московских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлтерские фирмы.