Условия действительности и условия ничтожности сделки

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, по общему правилу ничтожны потому, что такие  несовершеннолетние дети не способны в полной мере самостоятельно, целенаправленно  оценивать свои действия и их последствия. Поэтому в любом случае ничтожны сделки, совершенные самостоятельно малолетними, не достигшими шести лет. Все сделки за малолетних, не достигших шести лет, могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны.

Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет могут совершать:

• мелкие бытовые сделки;
• сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (п. 2 ст. 28 ГК).

Иные сделки, совершенные  малолетним в возрасте от шести до четырнадцати лет самостоятельно от своего имени, абсолютно недействительны (ничтожны). В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (п. 2 ст. 172 ГК).

Ничтожность сделки, совершенной  с нарушением формы, основывается на том, что сделке не придана необходимая  с точки зрения закона или соглашения между сторонами форма, дающая возможность  правильного восприятия воли субъектов. Ничтожность сделки и иные последствия  нарушения формы сделки описаны  в § 3 настоящей главы.

Ничтожны сделки, совершенные  в надлежащей форме, но с нарушением требований государственной регистрации. Ведь для того чтобы сделка, требующая  государственной регистрации, породила гражданско-правовые последствия, необходимо наличие юридического состава, включающего  как саму такую сделку, так и  факт ее государственной регистрации.

Специальные основания ничтожности  сделок закреплены в различных нормах гражданского законодательства. Ничтожны сделки, направленные на ограничение  правоспособности или дееспособности гражданина (п. 3 ст. 22 ГК). Сделки подобного  рода могут совершаться и быть действительными только в случаях, предусмотренных законом. В качестве сделки, направленной на ограничение  правоспособности ее участников, но допускаемой  законом, можно назвать сделку, в  соответствии с которой член семьи  собственника жилого дома, квартиры отказывается при вселении от права пользования  помещениями в доме, квартире наравне  с собственником (ст. 127 Жилищного  кодекса).

Ничтожность сделок, направленных на ограничение правоспособности и  дееспособности граждан, вытекает из того, что правоспособность и дееспособность гражданина - это неотъемлемые социально-правовые свойства личности, отражающие основы правового положения личности в  обществе. Поэтому сделки, направленные на ограничение правоспособности и  дееспособности граждан, в известной  мере посягают на основы правопорядка в государстве.

Ничтожны сделки, совершенные  опекуном без предварительного согласия органов опеки и попечительства, если они могут повлечь отчуждение, в том числе обмен или дарение  имущества подопечного, сдачу его  внаем (аренду), безвозмездное пользование  или залог; отказ от принадлежащих  подопечному прав, раздел его имущества  или выделение из него долей, а  также уменьшение имущества подопечного. Аналогичные сделки также ничтожны, если попечитель дал согласие на их совершение без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Ничтожны сделки опекунов и попечителей с подопечными, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК).

Ничтожны сделки, влекущие отказ от права или ограничение  права участника полного товарищества знакомиться со всей документацией (п. 3 ст. 71 ГК); сделки между участниками  полного товарищества об ограничении  или устранении их ответственности  по обязательствам товарищества (п. 3 ст. 75 ГК); сделки между участниками полного  товарищества об отказе от права выйти  из товарищества (п. 2 ст. 77 ГК).

Ничтожны сделки об отказе гражданина на получение от кредитной  организации вклада по первому требованию (п. 2 ст. 837 ГК); сделки по страхованию  предпринимательского риска лица, не являющегося страхователем (ст. 933 ГК), и т. д. Приведенный перечень специальных  оснований ничтожности (абсолютной недействительности) сделок можно без  труда расширить.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Сущность и  методы доходного подхода

2.1 Сущность доходного  подхода

 

Доходный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит  предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

Основными факторами, влияющими на величину стоимости, и учитываемыми в рамках доходного подхода являются:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Достоинства доходного подхода:

• в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;
• через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Недостатки доходного подхода:

• сложность составления прогноза;
• субъективность расчета ставки дисконтирования

Временная оценка денежных потоков

Изменение стоимости денег во времени - один из существенных факторов, учитываемых  в процессе оценки стоимости недвижимости. Данный вопрос обычно рассматривается  отдельно.

2.2 Методы доходного подхода

 

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). В стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличие данных для прогноза.

Многие из инвесторов, активно  штудирующих аналитические отчеты и исследования, посвященные анализу  тех или иных компаний или секторов рынка, наверняка уже сталкивались с аббревиатурой DCF. И зачастую многие задавали себе вопрос, что это такое  и что за этим кроется. Ответ достаточно прост. DCF - это метод дисконтированных денежных потоков, речь о котором  пойдет в данной статье. 

Вложение в те или иные активы, как известно, зависит от их инвестиционной привлекательности, т.е. способности приносить доход. При этом для того, чтобы определить инвестиционную привлекательность  того или иного актива необходимо провести оценку. Причем, как правило, эта оценка должна проводиться исходя не только из текущего, но и будущих периодов, что позволит получить абсолютную (справедливую) стоимость. 

Именно на этом основан  метод дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash-Flows), который в настоящее время является одной из наиболее распространенных методик фундаментального анализа. 

История появления метода DCF, или, как его называют у нас, метода ДДП, весьма интересна. Его основателем  считается Джон Уильямс, который  в 1938 году в работе "Теория инвестиционной стоимости" изложил основные принципы дисконтирования, то есть приведения будущих  денежных потоков к настоящему моменту. Следует отметить, что эти принципы оттачивались на протяжении девяти лет спустя знаменитого "черного четверга", биржевого краха на Нью-йоркской фондовой бирже 1929 года, положившего начало Великой депрессии. Одним из следствий ее явилось то, что инвесторы стали с большой осторожностью относиться к объявленной прибыли компаний (зачастую она просто "рисовалась"), а также ко всем стоимостным показателям, кроме фактических денежных потоков. И в данном случае метод DCF оказался как нельзя кстати, ибо приводил (соотносил) все потенциальные будущие денежные потоки к их текущей стоимости, в результате чего появлялась возможность оценки реальной стоимости компании. 

Однако настоящую популярность метод DCF приобрел лишь в 80-90-е гг. прошлого века, когда ценность денежных средств  и физических активов стала менее  взаимосвязана с совокупной стоимостью компании. Он оказался очень полезен  при оценке реальной справедливой стоимости  компании, помогая предсказать не только рост рыночной стоимости (капитализации), но возможные банкротства. 

Но это все в прошлом (пускай, и недалеком). Что же собой  представляет метод DCF в настоящее  время? 

Метод направлен на то, чтобы  провести абсолютную оценку стоимости  актива путем расчета его стоимости  в зависимости от ожидаемых доходов  за будущие периоды, приведенных  к текущему периоду. Иными словами, мы должны определить будущую стоимость  компании (а потом на основе этого  рассчитать и стоимость акций), чтобы  на основании этой оценки понять, какова ее инвестиционная привлекательность  в настоящее время. 

Математически это будет  выражено в формуле дисконтирования, основанной на применении сложного процента. В общем виде она выглядит так:

Стоимость денег  сегодня = Деньги в будущем / (1 + Ставка процента)n

 

 

 Чтобы наглядно проиллюстрировать, каким  образом осуществляется дисконтирование, представим следующий пример. Инвестор хочет через три года получить $15 000 путем инвестирования средств в банковские депозиты под ставку 10% годовых и с этой целью желает знать, какой объем денежных средств ему следует вложить сегодня. Таким образом,  

$15 000 через три  года = $15 000 / (1+0,1)3 = $11 270 

Следовательно, в настоящее  время инвестору необходимо вложить $11 270. Сразу оговоримся, что это  идеальный пример. В реальности все  будет несколько иначе. В частности, на размере суммы скажутся налоговые  отчисления. Да и инфляционные процессы также дадут о себе знать. 

Тем не менее, эта формула  дисконтирования по сути является базовой. В частности, она лежит в основе формулы, используемой при дисконтирования денежных потоков, которая выглядит следующим образом:

 

 

 

 

 В данном случае: 

V (Value) - оценка текущей стоимости компании, 

E (Equity) - оценка текущей рыночной стоимости акционерного капитала компании,  

D (Debt) - краткосрочный и долгосрочный долг, 

i - номер года, 

FCF (Free Cash Flow) - свободный денежный поток фирмы в i-ый год, 

r - ставка дисконтирования. 

Особого внимания здесь заслуживает  показатель свободного денежного потока (Free Cash-Flow), который представляет собой часть совокупного денежного потока (сальдо капитальных притоков и оттоков), то есть средства, которыми располагает компания после отнесения затрат на выпуск продукции, транспортных издержек, амортизационных, налоговых отчислений, а также финансирования всех инвестиций. Иными словами, свободный денежный поток не задействован в текущей финансовой деятельности компании, являясь своеобразным "излишком". Свободный денежный поток чаще всего выражен показателем чистой прибыли (иногда к ней еще добавляют амортизационные отчисления). 

При этом FCF, наряду со ставкой  дисконтирования является основным показателем, используемом в формуле  дисконтирования денежных потоков. Поэтому его анализ связан с основными  временными и трудозатратами при  использовании метода DCF. 

 

Метод капитализации доходов. В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Может использоваться при условии стабильности доходов, а также для экспрессоценки крупных объектов с множеством договоров аренды.

Определение метода капитализации  дохода (YCM) применительно к оценке нематериальных активов заключается  в следующем: установление текущей  стоимости изменчивого потока прогнозируемого  экономического дохода за дискретный промежуток времени.

Первый шаг применения метода капитализации  дохода состоит в оценке надлежащей меры экономического дохода, которая  будет использована в последующем  оценочном анализе. В методе капитализации  дохода могут быть использованы многочисленные альтернативные меры экономического дохода.

Второй шаг метода капитализации  дохода заключается в оценке последующего предполагаемого срока прогноза экономического дохода. Иначе говоря, этот шаг включает оценку ожидаемого последующего срока полезного использования  оцениваемого нематериального актива. Ожидаемый последующий срок полезного  использования оцениваемого нематериального  актива становится дискретным промежутком  времени, применительно к которому разрабатывается прогноз экономического дохода.

Третий шаг метода капитализации  дохода заключается в составлении  дискретного прогноза экономического дохода. В рамках этого прогноза производится оценка конкретного потока экономического дохода за каждый конкретный временной промежуток прогнозного  периода. Выбранный временной промежуток может быть месячным, квартальным  или годовым; однако, при этом чаще всего выбирается годовой промежуток времени. В методе капитализации  дохода прогнозы экономического дохода могут быть изменчивыми – то есть, применительно к разным временным  отрезкам прогнозируется различная  величина экономического дохода. Если в разработанных прогнозах величины экономического дохода постоянны (или  изменяются с постоянным темпом) в  течение прогнозного периода, то метод капитализации дохода с математической точки зрения становится идентичным методу прямой капитализации.

Четвертый шаг метода капитализации  дохода состоит в расчете соответствующей  ставки дисконтирования (которая также  называется ставкой капитализации  дохода), используемой для приведения полученного прогнозного ряда показателей  экономического дохода к текущей  стоимости. Выбранная ставка дисконтирования  для приведения к текущей стоимости  должна согласоваться с: