Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости

1. Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости (офисы и административные помещения)

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое  имущество», с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Термин  «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых помещений  можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом. Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению  с первичным в информационном отношении более открыт, в специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся  в офисных и складских площадях. Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают   гарантии, предоставляемые властями. По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы. На рынке нежилых помещений  практикуются различные формы  оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

 

 

 

2. Анализ и динамика цен на офисные  помещения в г. Ставрополе

Рынок жилой недвижимости в городе Ставрополе, как и в целом по России, очень разнообразен. Он представлен  объектами и на первичном, и на вторичном рынке, покупатель может  приобрести офис, гараж, торговые помещения. Предложение нежилой недвижимости на продажу с каждым годом растет все быстрее, увеличиваются объемы строительства, но при этом растет и  цена на эти объекты. Диапазон цен  на объекты недвижимости в г. Ставрополе довольно широк и у каждого  покупателя есть выбор, какого качества и за какую цену приобретать недвижимость. Выбор осложняется несовершенством рынка, заведомо ложной рекламой, большим количеством предложений и другими факторами.

Таблица 1. Цены на офисные  помещения

Год	Средняя цена (кв. метр)	Изменение цены за указанный период
Продажа
2009	32039
2010(январь-март) 2010(апрель-декабрь)	34677 84973	+8,23% +59,19%
2011(январь-апрель) 2011(май-декабрь)	74202 40876	-12,68% -44,91%
2012	32862	-19,61%
Аренда
2009(март-май) 2009(июнь-декабрь)	9600 4872	-48,25%
2010	4965	+1,87%
2011	4612	-7,11%
2012(январь-август) 2012(сентябрь-декабрь)	4382 3686	-4,97% -15,88%

 

 

Рассматривая данные графики, можно сделать следующие выводы:

- в 2009 году цены на  офисные и административные помещения  резко падают в летний период  и  такие цены удерживаются  до апреля 2010 г, резко увеличиваясь  в два раза. В 2011 г. цены снова  падают до 38тыс. за кв. метр  постепенно падая по сегодняшний  день. Цена на сегодня – 32862 руб. за кв. метр.

- рассматривая цены на  аренду офисных помещений, существенный  скачок наблюдается на 2009 году: цена  упала в два раза, постепенно  падая до настоящего времени.  Цена на сегодня – 3600 руб.  за кв. метр.

Таблица 2.Структура предложения офисных помещений по районам застройки в г. Ставрополе

	Центр	Юго-запад	Северо-запад	Ботаника	204 квартал
Продажа	42,73%	45,45%	5,45%	4,55%	1,82%
Аренда	61%	26,83%	10,57%	0,81%	0,81%

 Анализируя данные таблицы, можно сказать, что наибольшее предложение офисных помещений сосредоточено в центральном и юго-западном районах города.

3. Сегментация потребителей офисных и административных помещений

Конкретные сегменты рынка  недвижимости характеризуются видом  использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими  признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В  свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных  участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в  соответствии с предпочтениями покупателей  и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и  экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и  предложения, которые относятся  к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в  соответствии с преобладающими потребностями  участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими  характеристиками, дизайном, особенностями  зонирования недвижимости.

 

 

 

 

 

 

4. Характеристика и анализ брендов, действующих на рынке коммерческой недвижимости(офисы и административные помещения)

Строительный холдинг  «Эвилин» - один из лидеров строительного рынка города Ставрополя - краевого центра Ставропольского края. 
Компания была основана 13 февраля 1996 г., и на сегодняшний день в ее активе - свыше 20 реализованных, строящихся и разрабатываемых проектов в области жилой и коммерческой недвижимости.

Сфера деятельности холдинга «Эвилин» - проектирование и строительство  жилой недвижимости класса Business и Premium, а также коммерческой недвижимости классов А и В. Работая с  применением инновационных технологий, новейших материалов и собственных  производственных мощностей, «Эвилин» проводит качественную застройку, полностью  отвечающую современным требованиям.   

 Соблюдение стандартов качества, сроков строительства и репутация  ответственного застройщика позволяют  компании стабильно удерживать  лидирующие позиции. Современный  организационно-технический уровень  строительства, применение эффективных  материалов, широкое использование  передового опыта - позволяют  обеспечить своевременное выполнение  строительных работ и ввод  объектов в эксплуатацию. Качество  и добросовестное выполнение  всех взятых на себя обязательств - основные конкурентные преимущества  строительного холдинга «Эвилин».   

 Главный капитал компании - это  люди, работающие в ней. Сегодня  «Эвилин» - это сплоченная команда  квалифицированных специалистов, способных  решать задачи любой сложности.  Во главе компании стоят люди, имеющие высокий профессиональный  уровень и обладающие значительным  управленческим опытом, что обеспечивает  стабильное существование и развитие  компании.  

 Для повышения эффективности  бизнес-процессов в феврале 2005 года все структурные подразделения  компании были объединены в  строительный холдинг, возглавленный «Управляющей компанией «Эвилин». Оптимизация системы управления позволила сократить производственный цикл и улучшить контроль качества возводимых объектов.  

 В рамках своей деятельности  строительный холдинг «Эвилин»  осуществляет ведение всего строительства,  контролирует сроки и качество  выполнения работ, разрабатывает  графики застройки, регулирует  финансирование, осуществляет девелопмент  и реализацию проектов.  

 Направления деятельности строительного  холдинга «Эвилин»: 
- строительство промышленных, жилищных объектов и объектов коммерческого назначения; 
- осуществление инвестиционной и девелоперской деятельности; 
- архитектурно-строительное и технологическое проектирование зданий и сооружений I и II уровня ответственности от предпроектных разработок до стадии рабочей документации и авторского надзора; 
- производство и монтаж высокотехнологичных строительных конструкции из железобетонных элементов, применяемых в промышленном и общегражданском строительстве; 
- технический надзор за строительством объектов, эксплуатация построенных объектов; 
- реализация построенных объектов; 
- профессиональное управление недвижимостью.

Практически с момента основания, компания «Эвилин» занимает ответственную  социальную позицию и неизменно  демонстрирует серьезный подход к реализации социальных программ. Компания регулярно проводит благотворительные  акции, устраивает праздники для  детей, оказывает спонсорскую помощь школам, детским садам, больницам.

Строительный холдинг «Эвилин» провел реконструкцию и строительство  спортивных сооружений для нескольких школьных учебных заведений города, принимал активное участие в помощи пострадавшим от наводнения 2003 года в  станице Барсуки Ставропольского  края. При строительстве жилого комплекса «Александровский парк» была благоустроенна прилегающая парковая территория общей площадью более 5 гектар. Теперь, некогда заброшенная зона превратилась в излюбленное место отдыха горожан. В лучших традициях русского меценатства, компания «Эвилин» участвует в реконструкции Спасо-Преображенского храма.

Коммерческими объектами  «Эвилин» являются: 

- Бизнес-центр «Москва», класс Б. Яркий выразительный фасад не отставляет никого равнодушным, здание в целом является украшением южного въезда в краевой центр, удачное расположение парковки и благоустройство территории, привлекли в бизнес центр такие компании как Управление Федерального агентства по экономическому, технологическому и атомному надзору, «ЮниКредитБанк», лизинговую компанию «Артфин» и другие;

- торгово-деловой центр «Нептун», класс Б. Интересная и своеобразная  архитектура проекта ассоциируется  с темой бога морей Нептуна  и украшает северный въезд  в город. Удачное расположение, наличие паркинга на 140 машиномест, система охраны и видеонаблюдения - является привлекательным объектом инвестиций.Многофункциональный комплекс расположен по пр.Кулакова, 16В в 603 квартале города Ставрополя.

- торгово-деловой центр «Флагман»,  класс Б. Своеобразная архитектура,  интересное цветовое решение  и применённые отделочные материалы  сделали этот объект украшением  центральной площади краевого  центра. Сегодня здесь расположен лучший в городе салон красоты «Клуб Профит», универсальный гастроном «Флагман», офисы Счётной Палаты Ставропольского края, представительства компаний.

 

ЮгСтройИнвест (ЮСИ) – одна из крупнейших строительных компаний Юга России. Почти каждый второй квадратный метр нового жилья, строящегося в последние годы в Ставрополе – результат работы профессиональной команды ЮСИ.

Сегодня ЮСИ – эффективно структурированный  холдинг. Это способствует успешному  осуществлению крупномасштабных инвестиционных проектов: от приобретения и юридического оформления земельного участка под  строительство - до реализации и благоустройства  построенного компанией жилья. Профессиональный менеджмент, четкое взаимодействие с  подрядчиками и субподрядчиками, позволяющее  строго соблюдать сроки и качество возводимых объектов - все это обеспечивает высокий инвестиционный потенциал  ЮСИ и ее проектов.