Несие нарығы

          4. Жаңартылмалы несие. Несие желісі  де, овердраф та жаңартылмалы  несие түрінде бола алады. Бұл арада қарыз алушы соманы ескертілген соманың шегінде тұрақты пайдалануы, әрі өтеуі мүмкін. Айта кететін жайт, мұндағы несие белгіленген берешек лимитінің шегіңде автоматты түрде беріледі әрі өтеледі. Мәселен, егер банк қарыз алушы үшін 300 мың теңге сомасында үш жылға жаңартпалы несиесі бар несие желісін ашатын болса, онда қарыз алушы 300 мың теңгенің бәрін үш айға бір-ақ ала алады. Қарыз алушы жаңартпалы несиені ең қысқа мерзімде пайдаланады. Үш ай өткен соң сома өтелетін болса, қарыз алушы несиені 300 мың теңге сомасында автоматты түрде жаңарта алады.

          5. Бірлестірілген иесие. Дәстүрлі мерзімді банк несиесі туралы келісім банк пен шаруашылық жүргізуші субъектінің арасында бекітіледі. Яғни, оған екі жақ қатысады. Шаруашылық жүргізуші субъект пен банктер (A,B,...N) арасында жеке несие келісімі бекітіледі. Алайда субъектіге аса ірі сома қажет болған кезде банк көп мөлшерде несие беруден бас тартатын болса, яғни үлкен тәуекелдік жүгін өз мойнына алғысы келмесе немесе шаруашылық жүргізуші субъект өзін-өзі қаржыландыру үшін тек бір ғана банкпен шектеліп қалғысы келмесе, онда бірлестірілген несие қажет болады. Мұндай несиені қарыз алушыға бірнеше банк береді.

          Бірлестірілген несие — банк тобын құратын кепіл банк аркылы ұйымдастырылады. Мұнда топтың құрамындағы әрбір банк несие сомасының белгілі бір бөлігін береді.

          6. Ипотекалық несие — сатып  алынған үйдің немесе жердің  кепілімен банк беретін орта  мерзімді және ұзақ мерзімді несие. Ипотекалық несие — қаржылық қызмет көрсету нарығының ең серпінді дамып келе жатқан бағыттарының бірі. Бүгінгі танда Қазақстандағы үлкен мәселе болып саналатын «баспана мәселесін» шешудің бірден-бір жолына айналды. Жылжымайтын мүлік саласындағы мамандар ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің жүйесін дамыту қажет деп санайды.

 

      3. Қазақстандағы несие нарығының  құрылымы

 

          Коммерциялық банктер нарықтағы  негізгі несие берушілерге жатады. Олар жеке және заңды тұлғалардың бос ақша қаражаттарын уақытша тартады және активтік операцияларды орындау үшін осы қаражаттың негізінде ресурс базасын құрайды. Коммерциялық банктер өз кезегінде Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісіне есеп береді. Ұлттық банк коммерциялық банктерге ломбардтық несиені, қайта қаржыландыру несиесін және өз негізінде қысқа мерзімді қарызды талап ететін РЕПО-ны ұсынады. Қайта қаржыландырудың мөлшерлемесін Ұлттық банк белгілейді. Коммерциялық банктер несие бойынша өздерінің пайыз мөлшерлемелерін Ұлттық банк белгілеген мөлшерлемеден төмен белгілей алмайды.

      ҚР Қаржы нарығы мен қаржылық ұйымдарды қадағалау және реттеу жөніндегі агенттігі несие нарығында реттеуші орган ретінде танылады. Мәселен, бұл орган кастодиан-банктің, брокер-банктің және т.б. банктердің негізгі тәртіп нормативтерін анықтайды.

      Коммерциялық  банктер әмбебап коммерциялық  банк және мамандандырылған коммерциялық банк болуы мүмкін екендігі белгілі. Отандық тәжірибеде бүгінгі таңда, әмбебап банктердің артықшылықтарға ие болып отырғаны байқалады. Дегенмен соңғы уақытта мамандандырылған банктер алға шыға бастады. Мысал ретінде «Тұрғын үй құрылыс банкі» АҚ-ны айтуға болады. Оның негізгі бағыты - халыққа ипотекалық несие беру болып табылады.

          Несиені тек коммерциялық банктер  ғана емес, сондай-ақ ломбардтық, несиелік серіктестіктер және т.б. береді. Олар ссуданы аз ғана мерзімге және аз ғана сомада зергерлік бұйымдардың, автокөліктің және халық тұтынатын тауарлардың кепілімен береді.

          Қазақстан несие нарығының институционалдық  құрылымын былайша көрсетуге  болады (13-сурет).

          Қазақстанда осы уақытқа дейін  қысқа мерзімді несиелер негізінен  аса ірі тұрақты қарыз алушыларға, заңды тұлғаларға ғана беріліп келсе, ал қазіргі күні елімізде ұсынылатын несиелердің көптеген түрлері пайда болғаны байқалады. Оның үстіне несие берушілердің қатарын мамандандырылған мекемелер толықтырып, қарыз алушы жеке және заңды тұлғалардың да саны өсіп отыр.

          Қаржы мекемелерінің несиелік  портфельдеріне қарай, несие нарығының  құрылымын былайша көрсетуге  болады.

          Бүгінгі таңда басқа несие  нарықтарына қарағанда тұтыну  несиесінің нарығы ерекше дамып  келеді. Ол халық тұтынатын тауарларды  сатып алу үшін беріледі. Сатып  алынған тұрмыстық техниканың, машинаның  және басқа да тауарлардың  құнын біртіндеп, бөліп төлеуге мүмкіндік беретіндіктен бүгінгі күнде ең қолайлы нұсқаға айналып отыр. Бүгінгі таңда банктердің пайыз мөлшерлемелерін көп төмендетуі, мұндай несиені алудың рәсімін оңайлатты. Бұл осы нарықтың даму қарқынын арттыруға әкелді.

          Құрылыс несиесіне келетін болсақ, елдегі құрылыс жұмыстарының  қарқын алуына қарай оған жұмсалатын  қаражатқа деген қажеттілік артып  келеді. Банктердегі ссудалық пайыздардың  кемуі мен несие беру рәсімдерінің оңайлатылуы несие нарығының кеңеюіне себепкер болды.

          Банкаралық несие нарығы —  несие нарығының айрықша бөлігі. Басқа несие нарықтарында банктерден  өзгесінің бәрі қарыз алушыға жатса,  мұнда тек банктердің өздері ғана несие берушінің де, қарыз алушының да рөлінде болады.

          Халықтың баспана қажеттілігіне  байланысты ипотекалық несие  нарығы жылдам дамып келеді. Бірақ,  халықтың көпшілігінде баспана  алуға жеткілікті қаржы болмай  тұр, сондықтан да жеке тұлғалар үшін ең қолайлысы тұрғын үйді ипотекалық несиемен қамтамасыз ету болып табылады.

 

      4. Қазақстандағы ипотекалық несиелеу.

 

          Қазіргі мемлекеттік тұрғын үй  саясаты тұрғын үй мәселесін  шешуде халықтың әлеуметтік көмекке мұқтаж бөлігінің қажеттіліктеріне бағдарланған бұрынғы саясатымен қатар, орташа табысы бар және тегін жекешелендірудің нәтижесінде баспанасын өз меншігіне айналдырып алған баспанасы бар халықтың негізгі бөлігіне жаңа екпін түсіріп отыр.

          Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесі халықтың осы бөлігінің мәселелерін шешудің негізгі тәсіліне жатады. Алайда халық табысының аздығы, қаржы нарығында пайыздық мөлшерлемелердің жоғары болуы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және құрылыс бағасының жоғары деңгейден түспеуін ескермегенде, ипотека механизмінің көмегімен шешілуі тиіс басқа да мәселелер көп.

          Ипотекалық тұрғын үй несиесі — ҚР азаматы болып табылатын жеке тұлғаларға екінші деңгейлі банктердің (банк операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын ұйымдардың) несие қаражатына біртіндеп бөліп-бөліп немесе толық сатып алынған жылжымайтын мүлік кепілімен (жылжымайтын мүлік ипотекасы) беретін қарызы. Ипотекалық тұрғын үй несиесі қарыз алушыға көп пәтерлі үйден жеке пәтер сатып алуы үшін немесе жеке үй сатып алуы үшін беріледі.

          Ипотекалық тұрғын үй несиесін ҚР Ұлттық банкісінен банк операцияларын жүргізуге лицензия алған банктер береді.

          Кез келген елде ипотекалық  несиелеудің дамуына мынадай  факторлар өз әсерін тигізеді:

          1. Саяси фактор — елдегі саяси  жүйенің жалпы тұрақ-тылығы.

          2. Құқықтық фактор — мемлекеттің  құқықтық ортасының жалпы жағдайымен  анықталады. Мұнда ипотеканың дамуына  құқықтық ортаның меншіктік қатынасты,  ең алдымен оның жылжымайтын  мүлік объектілерін қорғай алатын  қабілеті зор әсерін тигізеді, оның ішінде кепілдің объектісі  болып табылатын мүліктен салық  өндіріп алуды және мүлікті шеттетуді заңдық тәсілдерімен жүзеге асырудың, жылжымайтын мүліктің нақты тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепіл тіркеуінің болуы немесе болмауының да мәні зор. Ипотекалық операцияларды олардың қатысушыларымен жүзеге асырудың мазмұны мен тәртібін реттейтін заңдар мен қаулылардың арнайы блоктарын бөлгенде ғана ипотека жақсы дами алады.

          3. Экономикалық — қаржылық нарықтың  жағдайы мен дамуы, инфляция  деңгейі мен валюталардың тұрақтылығы,  халықтың төлем қабілеті.

          4. Тарихи жағдай мен факторлар  — қаражаттың дәстүрлі жолмен жинақталуы немесе оның болмауы, сондай-ақ халықтың несиеге көзқарасы, елдердің тарихи даму ерекшеліктері.

          Әр түрлі факторлар ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың әр түрлі нұсқаларын қалыптастырудың негізі болып табылады. Қазақстан бұл жүйені өзінің тарихи ерекшеліктеріне қарай қалыптастырады.

          ҚР Президентінің 1995 жылдың 23 желтоқсанында қабылдаған N 2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар Жарлығы Қазақстандағы ипотекалық дамудың бастауы болды. Онда ипотека кепіл түрі ретінде анықталды — кепілге салынған жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлес кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігінде және пайдалануында болады. Халықты ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесімен қамтамасыз ететін жүйені құрудың алғашқы кезеңінде мемлекеттің рөлі айрықша болды. Мемлекет жүйенің даму тұжырымдамасын анықтап, оның сенімді әрі тиімді жұмыс істеуіне жағдай тудыратын құқықтық базасын қалыптастырды және қарыз алушыларды әлеуметтік жағынан қорғаудың механизмін жасады, ипотекалық несиелеу нарығының қатысушыларын ынталандыратын салықтық саясатты жүргізді, нарықты ұйымдастыратын қажетті институттарды құрап, оларды басқаруға ат салысты.

          2000 жылдың 21 тамызындағы ҚР Үкіметінің N1290 қаулысымен қабылданған Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәйкес ипотекалық несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз ететін жабық акционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде «Казақстан ипотекалық компаниясы» жабық акционерлік қоғамы құрылды.

          Дербес қаржы институты болып  табылатын «Қазақстан ипотекалық  компаниясы» жабық акционерлік  қоғамы несие беруші банктерден  ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.

          Компанияның негізгі функцияларына  мыналар жатады:

        •  несие берушілерді белгіленген  стандарттар мен талаптар негізінде,  ұзақ

          мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын сатып

          алу жолымен қайта қаржыландыру;

       • тіркелген  немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемелері  белгіленген

          ипотекалық бағалы қағаздарды шығару;

       • тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;

       • ҚР Ұлттық банкімен несие беруші банктердің қаржылық жағдайы

         туралы ақпараттармен қамтамасыз ету туралы келісімді бекіту;

       • банктер  үшін ипотекалық несиелеу бойынша  әдістемелік ұсыныстарды

          әзірлеу;

       • несие  берушілерге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша консалтингтік қызмет көрсету және ипотекалық несие операцияларын жүргізудің тәуекелі төмен әрі оңтайлы тәжірибесін енгізуіне ықпал ету. Компания несие беруші банктердің ипотекалық түрғын үй несиесі бойынша ұсынған мәліметтерін талдайды, ипотекалық тұрғын үй несиесінің сапасын тексеруді жүзеге асырады және қарыз алушылар жөніндегі ақпараттарды алу туралы мемлекеттік немесе басқа да органдармен келісімді бекітеді, сондай-ақ ипотекалық несиелеу саласындағы мамандардың біліктілігін арттыру мақсатында оларды оқытуды жүзеге асырады.

          Екінші деңгейлі банктер жеке  қарыз алушыларға олардың өтей  алатын мүмкіндіктерін алдын  ала бағалап, қарыз алушының  табысын ескеру мен несиенің  ең көп шамадағы ықтимал сомасын анықтап, олардың бастапқы жарнаны төлеуге өзіндік қаражатының жететінін немесе жетпейтінін анықтап алғаннан кейін және ипотеканың мәнін бағалаған соң, ипотекалық несиені тұрғын үйді сатып алуы үшін береді. Бұл рәсім қарыз алушының андеррайтингі деп аталады. Несие беруші қарыз алушының берген ақпаратын тексереді, оның төлем қабілеттілігін бағалайды және несие беру туралы шешім қабылдайды немесе белгілі бір себептерге сүйеніп оған несие беруден бас тартады.

          Егер несие беруші жағымды  шешім қабылдайтын болса, берілетін  несиенің сомасын есептеп, оны  берудің басқа да маңызды шарттарын (мерзімін, пайыздық мөлшерлемесін, өтеу тәртібін) қалыптастырады.

          Ұзақ мерзімді ипотекалық несие төлем, мерзім, қайтару шарттарымен және несие қаражатының пайдалануына қатаң бақылау орнатумен беріледі. Қарыз алушының өзіне үйді несие берушіге өтініш бергенге дейін де, өтініш бергеннен кейін де таңдауына құқығы болады. Бірінші жағдайда үйді сатушы мен қарыз алушы өздері белгілеген мерзімде келісілген баға бойынша, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алудағы басым құқығын қарастыратын тұрғын үйді сату-сатып алудың келісімшартына алдын ала қол қояды. Несие беруші несиенің қайтарылуы тұрғысынан тұрғын үйді бағалайды және қарыз алушының табысына, әкелген бастапқы жарнасына әрі тұрғын үйдің құнына қарай, оның сомасын есептейді. Екінші жағдайда әлеуетті қарыз алушы несие беруші есептеген несиенің шамасын біліп алғаннан кейін өзіне қолайлы, төлеуге қабілеті жететін тұрғын үйді таңдайды. Содан соң өзінің сатушысымен сату-сатып алудың мәмілесін бекітеді. Бұл мәміледе несие берушінің сатып алынған тұрғын үйдің несиені қамтамасыз ете алатыны туралы келісімі міндетті түрде болуы керек.