Несие нарығы

          Несиеге сатып алынатын пәтерді таңдаған бағалаушының қызмет ақысын қарыз алушы төлейді. Бағалаушы таңдап алынған тұрғын үйді тәуелсіз бағалайды, ал несие беруші оны берілетін несиенің мөлшеріне арақатынасын белгілейді.

          Несие беруші оң шешімге келген  жағдайда қарыз алушымен несиелік  келісімшартқа отырады. Ал қарыз алушы өзінің қаражат есебінен бастапқы жарнаның төлеміне пайдалану үшін сақтап қойған жарнаны банктегі өз шотына әкеледі. Қарыз алушы келісімшарт бекітілгеннен кейін бірден жылжымайтын мүліктің меншік иесіне айналады әрі оны несие беруші банкке кепіл ретінде ұсынады. Ал несие беруші осылар жүзеге асырылғаннан кейін несиемен қызмет көрсетуге кіріседі.

          Несиелік келісімшартта екі жақ  мына шарттарды қарастырады:

        •  берілетін несиенің сомасы;

        •  несие берілетін мерзім;

        •  қарыз алушының несиені пайдаланғаны  үшін төлейтін пайыз мөлшері;

        •  несиені және несие бойынша  пайызды өтеудің кезектілігі;

        •  келісімшартты мерзімінен бұрын бұзудың және несие мен оның

          пайызын өндіріп алудың негіздері және т.б.

          Несиелік қамтамасыз ету мәміленің нотариалдық растауымен, пайда болған ипотеканың мемлекеттік тіркеуімен сәйкес келетін сатып алынған тұрғын үй ипотекасы бойынша келісім-шартпен ресімделуі мүмкін, сондай-ақ тұрғын үй ипотекасы мен сату-сатып алудың үш жақты (аралас) келісімшартымен де ресімделуі мүмкін. Мұнда мүдделі үш тарап пәтердің сатушыдан сатып алушының меншігіне өткенін, сондай-ақ бұл пәтердің несие берушінің пайдасына ипотекаға берілгенін бір мезгілде дәйекті түрде әрі нақты тіркеп, нотариалдық тұрғыдан растайды. Немесе ол сатып алынған тұрғын үй ипотекасының сату-сатып алу келісімшартын тіркеу сәтінде несие қаражаты есебінен тұрғын үйді сатып алудың келісімшартымен ресімделуі мүмкін.

          Ипотека туралы келісімшартта  екі жақ мынадай шарттарды  қарастырады:

        •  ипотеканың мазмұнын;

        •  ипотекаға берілген үйдің бағасын;

        •  ипотекамен қамтамасыз етілетін  негізгі міндеттеменің мөлшерін

           (берілген несиенің мөлшерін және пайдаланылатын ақша қаражаттары

           үшін алынатын пайыздың мөлшерін);

        •  ипотекамен қамтамасыз етілетін  негізгі міндеттеменің орындалу

          мерзімін (несие берілетін мерзімін);

        •  ипотекаға берілген мүліктің қарыз алушының пайдалануында жатқанын

          көрсетуін (өйткені, ол ипотека туралы келісімшарт бойынша кепілді

          салушы болып табылады);

        •  ипотекаға берілген мүлікті сақтандыру жөніндегі талабын;

        •  ипотеканы және басқаларды өндіріп алуды талап етудің негізін.

          Ипотека жөніндегі келісімшарт  пен несиелік келісімшарт бойынша  екі жақтың құқықтары мен міндеттері несие берушінің және қарыз алушылардың мүдделерін қорғауға және олардың өз құқықтарын жүзеге асыруына кепілдік беретіндей болуы керек.

          Қарыз алушы бастапқы жарнаның  және несие қаражатының сомаларын  пайдалана отырып, сату-сатып алу  келісімшарты бойынша тұрғын үй құнының төлемін жүзеге асырады. Несие берушінің сату-сатып алу келісімшарты бойынша есеп айырысу процесіне тікелей қатысып, оған толық бақылау жүргізгені мақсатқа лайықты болады. Осыдан кейін ипотека — қарыз алу-шының өмірін сақтандыру, сондай-ақ сатып алынған үйге меншік иесінің құқықтық мүмкіндігіне қарай жүзеге асырылады.

          Одан ары несие беруші несиеге  қызмет көрсетуді жүргізеді, яғни  қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, берілген ипотекалық несиеге  қызмет ету бойынша қажетті  шараларды жүзеге асырады.

          Ипотекалық несиенің параметрлерін  компания мен банктер бір-бірімен алдын ала келісіп, белгілеп алады.

        •  несие ҚРҰБ жіктеуіне сәйкес стандартты болуы керек;

        •  қарыз алушы тұрғын үй төлемінің бір бөлігі болып табылатын бастапқы

          жарнаны тұрғын үй құнынан 30% мөл-шерінде әкелуге міндетті, тұрғын

          үй құнының 15%-ына тең соманы  әкелген жағдайда соманың қалған

          15%-ы азаматтық-құқықтық жауапкершілікпен  сақтандырылады;

        •  сатып алынған тұрғын үй несие бойынша кепіл болып табылады;

        •  ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейінде несиені индекстеу

          арқылы теңгемен беріледі;

        •  сыйақының мөлшерлемесі оның  уактылы төленуіне мүмкіндік

          беретіндей нарықтық болуы керек,  бұл арада ол банктерге,

          инвесторларға, зейнетақы жинақтаушы  қорларға, сақтандыру

          компанияларына және т.б. тартылатындай болуы қажет;

        •  негізгі қарыз сомасы мен оның  пайызы аннуитеттік төлем формуласы

          бойынша есептелген ай сайынғы  төлем түрінде төленеді;

       • кепіл,  сондай-ақ қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігі міндетті

         түрде сақтандырылуы керек.

          Компанияның облигациялары тек  осындай (жоғарыда аталған) шарттарға  ғана сәйкес келетін несиенің  құқық-талаптарымен қамтамасыз етіледі.

          Ипотекалық несие берілерде ұсынылатын  қамтамасыз етудің құнына қарай  қарыз алушыға берілуі мүмкін ең жоғары шамадағы оның мөлшерін анықтайтын коэффициент есептеледі. (К/3 коэффициенті). Бұл коэффициент жылжымайтын мүліктің сатылу бағасы немесе осы мүліктің бағаланған құны — міне, осы екі шамадан ең аз шама ретінде анықталатын кепілдің құны мен ипотекалық несие сомаларының арақатынасы ретінде анықталады. Осы талапқа сәйкес бұл арақатынастың ең көп шамасы бағаланған құннан немесе сатылу бағасынан — екі шаманың қайсысы аз, соған қарай — 70%-дан аспауы керек.

          Бұл коэффициент несие беруші  банк пен компания өз мойнына  алатын тәуекелдік деңгейінің  бағалануына өз әсерін тигізеді. К/3 неғұрлым жоғары болса, тәуекелдік  те соғұрлым жоғары болмақ. Белгілі  бір қарыз алушы үшін К/3 коэффициентінің нақты мәні оның несиені төлеу қабілетіне байланысты 70%-дан аз болуы мүмкін. Компания К/3 көрсеткішін ипотекалық тұрғын үй несиесінің типі, сыйақы мөлшерлемесі және басқа да фактордың негізінде өзгерте алады. Кез келген өзгерту банк пен компания арасындағы келісімде көрініс табуы керек.

          Компания банктерге ипотекалық  несиені сатуына мүмкіндік береді. Қайталамалы ипотека нарығын  ұйымдастырушы ретінде компания  ипотекалық айғақты сатып алу жолымен талап ету құқығын төлем негізінде алады. Бұл арада несиеге қызмет ету бойынша функция банктің өзінде қала береді.

          Банктер құқық-талабы компанияға берілген ипотекалық тұрғын үй несиесін ұсыну барысында құжаттардың стандартты формаларын пайдалануы қажет:

      1. Қарыз  алушының алдын ала біліктілігінің парағы.

      2. Ипотекалық  несиеге анкета-өтініш.

      3. Жұмыс орны бойынша сұрау салу.

      4. Банкке  сұрау салу.

      5. Андеррайтингтің  нәтижелері туралы есеп беру.

      6. Кепілдің  жағдайын тексеру туралы есеп  беру.

      7. Несиелік  келісімшарт.

      8. Ипотекалық  келісімшарт.

      9. Тұрғын үйді сату-сатып алу келісімшарты.

      10. Сатып  алудың және егер бар болса,  ипотекалық айғақты кері сатып  алу келісімшарты.

          Банк ипотекалық тұрғын үй несиесін ресімдеуге арналған құжаттардың бұлардан басқа қосымша формаларын дербес пайдалана алады.

          Компания сатып алынған құқық-талаптардың пулдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығарады. Әрбір эмиссия үшін параметрлермен сәйкес келетін жеке пул жасалады. Оның үстіне, банктер мен компанияның арасында сатып алынған құқық-талаптарды сенімділікпен басқару келісімшарты бекітіледі. Бұл несие берушіге қарыз алушыны және кепілге салынған үйді бақылауына, несиеге қызмет еткені үшін комиссиялық сыйақы алуына мүмкіндік береді.

          Стандартқа сәйкес келмейтін ипотекалық несие анықталған жағдайда банк кемшілікті жоюы керек немесе сапасыз несиені сатып алады.

          Қарыз алушының тарапынан ай  сайынғы төлем төленбесе немесе  мүлдем төленбесе банк ай сайынғы  төлем мөлшерінде компания несиесі бойынша төлемді жүзеге асырады.

          Егер ипотекалық несие сапасыз  деп танылатын болса, онда банк  бұл несиені компаниядан сатып  алады және негізгі қарыздың  қалған сомасын өтеу туралы  қарыз алушымен жеке келіседі. Несиені өндіріп алуды компания және соңғы инвестор емес банк жүзеге асырады, яғни оның (өндіріп алудың) тәуекелдігін өз мойнына алады.

          Қажетті күн мерзімінен бұрын  өтелетін жағдайда ол жаңа  несие бойынша талап етудің  құқығын іске қосу жолымен  немесе ҚР Ұлттық банктің қайта қаржыландырылуына қолайлы ақша немесе бағалы қағаздар секілді өтімді активтерді өтеудің арнайы шотына орналастырумен жүзеге асырылады.

          Осыдан кейін институционалдық  инвесторлар (зейнетақы қорлары,  сақтандыру компаниялары және  т.б.) қайталамалы нарықта талап етудің құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды сатып алады. Осылайша олар ипотекалық нарықтың қайта қаржыландырылуын және тұрғын үй несиесінің ақша қаражаттары құйылымымен қамтамасыз етілуін жүзеге асырады.

          Компания өз қызметінің алғашқы  кезеңінде негізінен тіркелген  пайыздық мөлшерлемесі бар, өтелу  мерзімі 3 жылдан 10 жылға дейінгі уақытты қамтитын несиені сатып алады. Мұнда несие бойынша сыйақының мөлшері 3 жыл мерзіміндегі несие бойынша жылына 13,9%-дан 10 жыл мерзіміндегі несие бойынша 18,8%-ға дейінгі көрсеткішті қамтиды.

          Несиенің ең аз шамасы 3000 АҚШ долларының шамасында болды, ең көп шамасы 4,5 млн теңгеден (эквиваленті 30 мың АҚШ доллары сомасынан) аспауы керек. Айрықша жағдайларда ғана ипотекалық тұрғын үй несиесінің ең көп шамадағы сомасы компанияның шешімі бойынша 100 мың долларға дейін жоғарылай алады. Сонымен пәтердің құны 4300 доллардан 43000 долларға дейін бола алады. Несиелер тек ұлттық валютада теңгемен ғана беріледі.

      Бүгінгі таңда Қазақстанның ипотека нарығында несие бойынша пайыздың кемігені және оның берілу мерзімінің ұзарғаны байқалып отыр. Оның үстіне, тұрғын үй несиесі бойынша мамандандырылған «Тұрғын үй құрылыс банкі» АҚ құрылды. Бүгінгі тандағы Қазақстан ипотекалық компаниясының серіктестері: «БТА-Ипотека» АҚ, «Алматы Сауда-Қаржылық Банкі» АҚ, «ЦентрКредитБанкі», АҚ, «Казкоммерцбанк» АҚ, «Нұрбанк» АҚ және «Астана-Финанс» банктік емес ұйымы, «Аладин», «Хоромы-Estate», «Недвижимость-Алматы», «ЦКН-Ипотека» жылжымайтын мүлік агенттіктері. Бұл банктердің Қазақстан ипотекалық компаниясы жағдайында ипотека беруімен қатар өздерінің ипотекалық несие пакеттеріне ие. Кейбір банктер компанияның серіктестері болып табылмаса да, ипотекалық несиені беруді жүзеге асырады. Қазақстан Республикасында әр түрлі ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыруда ең көп тәжірибе жинақтаған банк — «Тұрғын үй құрылыс банкі» АҚ.

 

 

 

 

 

 

 

 

Қолданылған әдебиеттер

Пайдаланылған әдебиеттер: 
 
1. Ысқақов У.М., Боқаев Д.Т., Рузиева Э.А. 
Қаржы нарығы және делдалдары: Оқулық. – Алматы: Экономика, 2006. – 298 бет.