Оценка недвижимости методом капитализации дохода

 

 

Федеральное государственное  образовательное бюджетное учреждение высшего профессионального образования

«

Кафедра «Оценка  и управление собственностью»

 

 

 

 

Лабораторная  работа по дисциплине

«Оценка стоимости  недвижимости»

На  тему: «Оценка  недвижимости методом капитализации дохода»

Вариант 5

 

 

 

 

 

 

Москва 2012 
Расчет рыночной стоимости  жилого коттеджа методом капитализации дохода

В лабораторной работе студент должен:

1. Составить задание на оценку. В задании на оценку необходимо проанализировать список предложенных аналогов
2. Определить скидку на торг.
3. Определить коэффициент потерь от недосдачи площадей, 
4. Рассчитать операционные расходы
5. Рассчитать ставку капитализации
6. Определить безрисковую ставку доходности:
7. Оценить рыночную стоимость объекта оценки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                               

 

 

 

 

 

 

 

 Табл. 1  Описание жилого коттеджа

Общие сведения
Адрес объекта	Московская область, Одинцовский р-н, д. пос. Марфино
Принадлежность к памятникам архитектуры	Нет
Группа капитальности	I
Назначение здания	Жилое
Текущее использование	Жилое
Общая площадь дома, кв. м	1200
Год постройки	2008
Количество этажей	2+мансарда
Количество уровней	3
Дата оценки	1.04.2012г.
Назначение оценки	В целях продажи
Окружение	Жилые индивидуальные дома
Описание конструктивных элементов  здания
Материал стен	Кирпич
Фундамент	Монолитный ж/б
Состояние помещений	Хорошее
Коммуникации	Наличие всех коммуникаций
Обременения    отсутствуют

Источник: информация Заказчика

В таблице 2 необходимо определить скидку на торг.

Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем  меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве  случаев она не превышает 10 % для  жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. (Источник: анализ ООО «ФБК») Соответственно, было решено принять скидку на торг в размере 9% для всех аналогов.

Расчет весового коэффициента. Он рассчитывался по следующей формуле:

 K = ,

где S1, S2 … Sn – соответственно суммы корректировок первого, второго и n-го аналогов; а Si – сумма корректировок того аналога, для которого считается коэффициент.¹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание на оценку

 

Объект оценки	Индивидуальный жилой дом, общей площадью 1200 кв.м., располагающийся по адресу: Московская область, Одинцовский  р-н, д. пос. Марфино
Имущественные права на объект оценки	Полное право  собственности
Цель оценки	Определить  рыночную стоимость объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Результат оценки может использоваться при совершении сделок купли-продажи
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	01.04.2012
Срок проведения оценки	17.05.2012 – 05.06.2012

Допущения и  ограничения, на которых основывается оценка:

1. В процессе оценивания объекта оценки Оценщик исходит из достоверности всей документации и устной информации по объекту  оценки, предоставленной  в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы  правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству, а также невозможность проведения технического обследования недвижимости.

2. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.

3. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних  факторов,  влияющих на стоимость  объекта оценки.  На Оценщике  не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

4. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

5. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

6. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.  Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

7. Информация  о скидках на торг и коэффициенте потерь от недостачи площадей получена из Интернет-ресурсов и является приблизительной.²

 

Анализ  списка предложенных аналогов

 

Также для более  точной оценки, мы берем во внимание четыре аналога. В ходе оценки используем скорректированные данные этих четырех аналогах. Для начала проведём предварительный анализ этих аналогов.

Назначение  аналогов, которые рассмотрим в ходе оценки, совпадает с назначением  объекта.

Но  наблюдаются и различия. Площадь  первого аналога более, чем  два  раза  превышает площадь объекта оценки. Различия по площади с остальными аналогами не столь существенны.

Так же есть различия и по ставкам арендной платы, ставка первого аналога  существенно превышает ставки второго, третьего и четвертого аналогов. 

По  сути, остальные аналоги не имеют между собой больших различий.

Исходя из вышеизложенного  Оценщиком было принято решение  исключить аналог 1.

 

«Заказчик» ___________________       «Исполнитель» __________________

   М П            М П 

 

Таблица 1 . Расчет величины годовой арендной ставки за кв.м.

Элементы сравнения	Единица измер.	Объект оценки	Объекты сравнения
			аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Источник информации
Назначение		индивидуальный  жилой дом	индивидуальный  жилой дом	индивидуальный  жилой дом	индивидуальный  жилой дом	индивидуальный  жилой дом
Ставка арендной платы в год за весь объект	руб.	13275296	39 900 000	15 500 000	14 500 000	14 800 000
Площадь коттеджа	кв.м	1200	2500	1400	1300	1350
Ставка арендной платы в год	руб./кв. м	11062,75	15960	11071,43	11153,85	10962,96
Скидка  на торг	%	х	-9%	-9%	-9%	-9%
Величина скидки	руб./кв. м		-1436,4	-996,43	-1003,85	-986,67
Скорректированная цена	руб./кв. м		14523,6	10075	10150	9976,29
Время продажи			октябрь 2011	апрель 2011	март 2011	январь 2011
Корректировка			+6,5%	+8%	+9%	+9,5%
Величина корректировки	руб./кв. м		+944,03	+806	+913,5	+947,75
Скорректированная цена	руб./кв. м		15467,63	10881	11063,5	10924,04
Местоположение		Одинцовский  р-н, д. пос. Марфино	Г.Сходня Московская обл	Пос.Немчиновка, 37км от МКАД Одинцовский р-н	Одинцовский  р-н, д. пос. Марфино	Пос.Немчиновка, 37км от МКАД Одинцовский р-н
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		15467,63	10881	11063,5	10924,04
Площадь объекта	кв. м	1200	2500	1400	1300	1350
Корректировка на площадь	%		0%	-4,5%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	-489,65	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		15467,63	10391,35	11063,5	10924,04
Наличие мебели		нет	есть	нет	нет	есть
Корректировка			-5%	0%	0%	-5%
Величина корректировки			-773,38	0	0	-546,2
Скорректированная цена			14694,25	10391,35	11063,5	10377,84
Состояние помещений		отличное	отличное	Хорошее	среднее	хорошее
Корректировка	руб./кв. м			+4%	+8%	+4%
Величина корректировки				+415,65	+885,08	+415,11
Скорректированная цена	руб./кв. м			10807	11948,58	10792,95
Весовой коэффициент
Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС, округленно, год	руб./кв. м	11062,75	Исключаем аналог 1

Источник информации: расчеты оценщика 

 

Таблица 2. Расчет операционных расходов

Статьи расходов	Сумма,  руб.(за год)
Стоимость коттеджа по данным БТИ  3 450 000   руб.	х
Ставка налога на имущество,  2,2%	х
Налог на имущество	75900
Страховые взносы 8 % от балансовой стоимости коттеджа.	276000
Обслуживание  коттеджа (коммунальные платежи), включая плату за охрану, обходится собственнику в 35 тыс. рублей в месяц.	35000*12=420000
Прочие расходы (20%) от годовой суммы расходов на обслуживание коттеджа	0,2*420000=84000
Резерв затрат капитального характера	858620,99 (таблица  4)
Итого операционных расходов	1714520,99

 

 

 

Таблица 4. Стоимость годовых расходов на замещение короткоживущих элементов, руб.

Наименование  короткоживущего элемента	Затраты на ремонт  лемента, руб.	Длительность  межремонтного периода, лет	Годовой резерв элементов с  коротким сроком службы,руб.
Оборудование  и мебель	3 750 000	6	511200
Напольные покрытия	450 500	7	50487,54
Системы кондиционирования	250 000	5	42615
Кровля	2 125 000	8	199771,25
Прочие элементы	320 000	5	54547,2
ИТОГО			858620,99
Безрисковая ставка доходности	ОФЗ РФ: 8%
Резерв затрат капитального  характера,всего	858620,99

 

В таблице 4 необходима безрисковая ставка доходности Она равна 8%, согласно «Информационному сообщению об ожидаемом уровне доходности ОФЗ, размещаемых на аукционе 11 апреля 2012 года», опубликованному на сайте Министерства финансов Российской Федерации.

В таблице 5 необходимо ввести коэффициент потери площадей. К «потерянным» площадям также относятся помещения управляющей компании и охраны. Как правило, за все эти технические помещения прямо или косвенно приходится платить арендаторам. По международным стандартам, коэффициент потерь в качественных помещениях класса А, В+ и В- не должен превышать 20%. Для офисов класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18%, для класса В - в пределах 20%. В складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной. Для товаров, отгружаемых поштучно, не страшны и потери 50% полезнойплощади. 
Коэффициент потерь для офисных зданий и других объектов рассчитывается по стандарту BOMA (Building Owners and Managers (Ассоциация владельцев и управляющих зданиями), международной общественной организации, которая регламентирует отраслевые стандарты рынка коммерческой недвижимости). Впервые эти стандарты были разработаны ею в 1916 году. Последняя редакция стандарта (ANSI/BOMA Z65.1-1996) утверждена в 1996 году.³

Исходя из вышеизложенного, было принято решение принять  коэффициент  потерь от недосдачи  площадей в 15%

 

 

Таблица 5. Расчет чистого  операционного дохода (ЧОД)

	Ед. измерения	Значение
Ставка арендной платы	руб./кв.м. в год	11062,75
Площадь, сдаваемая  в аренду	кв.м.	1200
Потенциальный валовой доход	руб.	13275296
Коэффициент потерь от недосдачи площадей,	%	15%
Коэффициент потерь от недосбора платежей	%	8%
Действительный  валовый доход	руб.	10381281,47
Налог на имущество	руб./год	75900
Сумма страховых платежей	руб./год	276000
Коммунальные  платежи	руб./год	420000
Прочие расходы	руб./год	84000
Годовой резерв на замещение предметов с коротким сроком службы	руб./год	858620,99
Операционные  расходы, всего	руб./год	1714520,99
Чистый  операционный доход	руб.	8666760,482

                                                 

 Табл. 6.     Расчет ставки дохода  на капитал  

R =   R =  Rб/р + П1 + П2+ П3 + С; П1= Пликв= (Rб/р *q)/12= (8*8)/12=5,33% R= 8+ 5,33+ 3+ 2= 18,33%

Средний срок экспозиции объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому коттеджу принять равным 8 мес.  Премия за риск принята на уровне -         3;    премия за инвестиционный менеджмент -      2

 

Табл.7.Расчет коэффициента капитализации 

       Норму возврата рассчитать по Инвуду. Срок экономической жизни  здания 20 лет

Н в.к. = Кк.   = Н в.к. + R=18,32%+0,582%= 18,912%