Оценочная деятельность

Закон в ст. 5 дает исчерпывающий перечень объектов оценки:

- отдельные  материальные объекты (вещи);

- совокупность  вещей, составляющих имущество  лица, в том числе имущество  определенного вида (движимое или  недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности  и иные вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской  Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте.  Закон также устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.

Этот перечень объектов оценки несколько уже, чем  перечень объектов гражданских прав, под которыми, согласно гражданскому законодательству России, понимаются материальные и нематериальные блага. Тем не менее, под объектами оценки понимается почти всё то, что может находиться в гражданском обороте (свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства). Очевидно, исключение составляют сами деньги, не нуждающиеся в оценке.

Закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в  которых оценка независимого профессионального  оценщика обязательна. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в т.ч.:

- при определении  стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании  объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже  или ином отчуждении объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям;

- при переуступке  долговых обязательств, связанных  с объектами оценки, принадлежащими  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным  образованиям;

- при передаче  объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

А также при  возникновении спора о стоимости  объекта оценки, в т.ч.:

- при национализации  имущества;

- при ипотечном  кредитовании физических лиц  и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении  брачных контрактов и разделе  имущества разводящихся супругов  по требованию одной из сторон  или обеих сторон в случае  возникновения спора о стоимости  этого имущества;

- при выкупе  или ином предусмотренном законодательством  Российской Федерации изъятии  имущества у собственников для  государственных или муниципальных  нужд;

- при проведении  оценки объектов оценки в целях  контроля за правильностью уплаты  налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Нормами налогового законодательства предусмотрены ситуации, когда налоговые органы имеют право контролировать правильность установления налогоплательщиками цен сделок, а именно при сделках: между взаимозависимыми лицами; по товарообменным (бартерным) операциям; при совершении внешнеторговых сделок; при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Таким образом, произвольное назначение стоимости  государственного имущества чиновниками  в перечисленных случаях, а также  в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. Было бы несправедливо вынуждать частных  лиц, добровольно продающих свою собственность, в обязательном порядке  платить за услуги оценщиков. Обязательная оценка здесь привела бы к росту материальных издержек значительной части населения, к поиску путей замены сделок купли-продажи фиктивными обменами или дарениями.

В то же время федеральный  закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением. Исключением является оценка имущества при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости их имущества. Включение этого положения в федеральный закон крайне важно, поскольку дает легальный выход из трудноразрешимых конфликтных ситуаций.

Оценочная деятельность в Российской Федерации активно  развивается, так как оценка необходима при купле-продаже, аренде, залоге, страховании, инвертировании в собственность, переоценке основных фондов, выделении или переуступке  долей в уставном капитале, слиянии и поглощении предприятий, установлении цены размещения эмитируемых акций, исполнении права наследования и исполнении судебного приговора.

Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной  деятельностью. Именно они, в силу своей профессии, владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять те функции, которые в настоящее время находятся в ведении приведенных выше органов и организаций. Независимых профессиональных оценщиков могут в случае необходимости нанимать как налоговые органы, так и налогоплательщики.

На основании  заключения независимого профессионального  оценщика смогут при желании защитить свои интересы граждане. Это становится возможным благодаря включению в Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения. Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд.

 

4.Федеральные стандарты оценки

Логическим  развитием положений, заложенных в  Закон об оценке, являются стандарты оценки. В 2002 году постановлением Правительства от 06.07.2002 г. №519 были утверждены первые из них, продолжившие детализацию регулирования оценочной деятельности. С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности. По состоянию на август 2011 года утверждено пять федеральных стандартов оценки (ФСО):

«Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;

«Цель оценки и  виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден  Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

«Требования к  отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден  Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254;

«Определение  кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержден  Приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 г № 508;

«Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 04.07.2011 г. №238.

Об утверждении  Федерального стандарта оценки «Требования  к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»  утвержден Приказом Минэкономразвития от 7 ноября 2011 года N 628

 

 

5.Объекты оценочной деятельности

В статье 5 Закона об оценке описаны объекты, которые  могут выступать в качестве объектов оценки:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность  вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности  и иные вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством РФ установлена  возможность их участия в гражданском  обороте.

На практике, объекты оценки группируются в зависимости  используемой методологии расчета  стоимости:

недвижимое  имущество – (ст. 130 ГК РФ установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [принцип стационарности], в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…»;

движимое имущество;

нематериальные  активы – активы, используемые в  хозяйственной деятельности и не имеющие материально-вещественного  воплощения;

имущественные комплексы – в соответствии со ст. 132 ГК РФ: «в состав имущественного комплекса входят все виды имущества, …, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги и др.»

предприятие (бизнес) – в соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности. Предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью»;

прочее –  например, работы, услуги, информация.

В соответствии с положениями Гражданского Кодекса  и Закона об оценке могут быть оценены  следующие права: право собственности, пользования, распоряжения, владения и право требования.

Отметим, что  формулировка «право аренды» применительно  к идентификации объекта оценки является некорректной – корректно  данное право идентифицировать как  «право пользования на условиях аренды».

Типичными примерами  оценки права требования являются оценка дебиторской задолженности (право требовать у дебитора возврата соответствующей суммы денежных средств), а также оценка «квартир» на ранних этапах долевого строительства (с юридической позиции, оценке подлежит право требования на перевод в собственность после завершения строительства).

 

6.Принципы оценки, установленные ФСО

Федеральные стандарты  оценки устанавливают фундаментальные  принципы, на основании которых осуществляется оценочная деятельность.

Принцип достоверности  – информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (п. 19 ФСО №1).

Принцип достаточности  гласит, что:

нформация считается  достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (п. 19 ФСО №1);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (п. 4 ФСО №3).

Причиной самостоятельного выделения данного принципа явился анализ оценочной практики до 2007 года: зачастую в качестве критерия качества отчета об оценке принимался его объем. Например, в отчете об оценке рыночной стоимости типовой квартиры в городе Тверь более 50% материалов относились к анализу истории региона и включали информацию о первых упоминаниях города в летописях, характеристики охотничьих угодий Тверской губернии до 1917 года и прочую аналогичную информацию, не используемую в расчетах стоимости.

Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (п. 4 ФСО №3).

Принцип существенности – в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки  зрения стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №3). Данный принцип является одним из наиболее фундаментальных  не только при проведении оценки, но и при экспертизе отчетов об оценке.