Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

2. Анализ ипотечного кредитования  в России

Обеспечение граждан  жильем — одна из главных задач, государственной политики России. Жилищная проблема в России затрагивает около 60-ти процентов семей. Высокие и очень высокие цены на жилье имеют ряд причин — с одной стороны, недостаточный объем строительства, с другой — повышенный спрос, кроме того ипотечная система кредитования находится в развивающейся стадии.

Одно из главных направлений государственной  жилищной политики России, является долгосрочная система ипотечного кредитования.

Изначально рынок отечественного ипотечного кредитования, напрямую зависел  от капиталовложений со стороны западных финансовых структур, тогда как, ориентация на свой рынок и действия по улучшению кредитоспособности и доступности ипотечного кредитования со стороны государственных и финансовых структур — практически отсутствовала. Но вскоре, зарубежные рынки, осознав отсутствие выгоды на Российском ипотечном рынке, перекрыл кислород отечественным банкирам. Которые, в свою очередь, пытаясь спасти ситуацию, повысили процентные ставки.

Если бы, банкиры учли плачевный опыт американского ипотечного кредитования, когда в схожей ситуации, после повышения ставок, моментально вырос объем задолженности заемщиков, и доля дефолтов превысила 30 процентов, что вынудило банки продавать их за половину стоимости, и что, в конце концов, привело к огромным убыткам.

Но все-таки, аналогичная  ситуация сложилась и на рынке  ипотечного кредитования в России. Правительству РФ пришлось назначить АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) гарантом проблемных кредитов — кредитов с высокой вероятностью дефолта.

Это особо проблему не решило. Стало ясно, что требуются  серьезные системные преобразования Российского ипотечного кредитования с учетом мирового опыта в этой области.

Однако, еще долгое время, после этого, просвета не намечалось, доля ипотечного кредита на общем  рынке оставалась значительно мала — 1-2 процента против 40-50-ти на западных рынках.

Некоторую роль, сыграл и  мировой финансовый кризис, но так  как ипотечный рынок России только развивался и занимал одно из последних  мест на общем финансовом поле —  это существенно, на нем, не отразилось. Это могли почувствовать разве что заемщики, так как в период кризиса увеличились процентные ставки и приостанавливались стройки. Ряд банков приостановил программы ипотечного кредитования, а остальная часть продолжала принимать документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получали отказы. После финансового кризиса, ипотечный рынок частично восстановился.

С начала 2010 года, на фоне общего улучшения экономики, стал оживать  и рынок ипотечного кредитования в России. Законодательная система, также внесла некоторые положительные изменения.

Усилилось государственное  влияние на рынок ипотечного кредитования. По большому счету, можно сказать, что  ипотечная система, наконец, взяла  правильное направление. К настоящему времени, мы имеем ряд положительных изменений и стойкую тенденцию к неизменному улучшению условий ипотечного кредитования для широких слоев населения.

2011 год — что мы  имеем? Появились новые, доступные  широким слоям населения, программы ипотечного кредитования. Процедура получения ипотечного кредита улучшилась и упростилась, к тому же, значительно снизились процентные ставки. Хотя и ипотечное кредитование в России, наконец, достигло докризисных объемов с относительно закрепившимися ставками и размером первоначального взноса, но, учитывая кризисные тенденции, рынок снова могут захлестнуть финансовые проблемы. Если прогнозируемый кризис все-таки настанет, ставка по ипотечному кредиту снова может дойти до 14% годовых. Эксперты АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) говорили, что за 2011 год сумма выданного ипотечного кредита превысила отметку в 680 млн. рублей, при чем 97% сделок совершались в рублевом эквиваленте. Статистические данные Сбербанка также подтверждают масштабные объемы выдачи кредита.

      По прогнозам  АИЖК свыше 500000 семей решили  свои жилищные проблемы за 2011 год с помощью ипотечного кредитования. Специалисты уверены в том, что подобный рост ипотеки вызван реализацией отложенного спроса, берущего начало в докризисный период, когда только начали активно расти цены на жилье. 
Самые востребованные на сегодняшний день сделки – жилье эконом класса и альтернативные сделки.

      Тут  ничего удивительного нет, так  как в 2008 году много альтернативных  цепочек распалось из-за роста цен, а недвижимость тогда рассматривалась как привлекательный объект инвестиций. Вторая половина 2011 года ознаменовалась ростом внутреннего потребления, подкрепляемого доступностью кредита.

      Существует ряд причин, послуживших толчком реализации спроса именно в этом году. Во-первых, очень много россиян просто жило ожиданием снижения цен на недвижимость. Во-вторых, нестабильная политическая и экономическая ситуации в стране подтолкнули людей к приобретению недвижимости. [⁸]

Повысилась конкуренция — банки ожесточили борьбу за потенциальных клиентов. Понизились, практически все комиссии и платежи, а так же, размер первоначального взноса. Минимальная процентная ставка, зафиксирована на уровне 8-ми процентов.

Снижением процентных ставок, отреагировали, практически все основные банки России. Кроме того, появились новые, хорошо адаптированные, под разные слои населения, гибкие кредитные программы, которые, например, позволяют удобно изменять процентную ставку или она может быть снижена в соответствие текущему доходу клиента.

К первому кварталу 2011 года, процентные ставки сильно приблизились к реальному уровню инфляции, а  некоторых случаях, даже ниже. Что  создает, благоприятную почву для  получения ипотечных кредитов.

Эксперты советуют, уже сейчас брать ипотечный кредит на покупку жилья — это будет выгоднее, покупки жилья в будущем на реальные средства, так как здесь надо учитывать рост цен на недвижимость.

Конечно же, рынок ипотечного жилищного кредитования и дальше будет развиваться. Естественно, будут появляться новые качественные, улучшенные программы.

 

 

 

 

 

 

3. Обобщение зарубежного опыта ипотечного кредитования

 

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

Первым уровнем является так называемый "первичный рынок" ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым "стандартным" условиям. Высокая степень стандартизации кредитов в США определяется условиями и требованиями со стороны инвесторов и организаций "вторичного" рынка ипотечных кредитов, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданных долгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам для дальнейшего кредитования.

Второй уровень рынка  ипотечных кредитов, как отмечалось выше, - вторичный рынок ипотечных  кредитов. Ключевую роль на этом рынке  играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

В целом рынок ипотечных кредитов в США характеризуется как наиболее объемный, динамичный и эффективный рынок ипотечных кредитов с высокой доступностью для населения, относительно низкими процентными ставками по кредитам и весьма небольшим спрэдом прибыли по этим операциям по сравнению с другими операциями коммерческих банков и других финансовых институтов.

Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени  подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.

Субъектами ипотечного кредитования в Великобритании являются строительные общества, коммерческие банки, консолидированные кредиторы.

К настоящему времени  многие строительные общества были преобразованы  в универсальные коммерческие банки.

Секьюритизация активно  развивается в Великобритании. В  период существенного роста рынка ипотечных кредитов в 1998 г. ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации. Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью более эффективного использования капитала, снижением инфляции и процентных ставок, существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка. Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечными компаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.

В Великобритании популярна  купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.

Широкое распространение  в Великобритании получил ипотечный  контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни  заемщика, обеспечивающим погашение  долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы.

Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных  облигаций). Кредиты предоставляются  как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой.

Преимущество имеют  кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой  развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

- Ипотечные банки,  формирующие кредитные фонды  за счет ипотечных облигаций. Существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечный банк.

- Сберегательные банки. 

- Кредитные кооперативы — совместные фонды в собственности своих членов, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках.

- Стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в  Германии жестко регулируется. Так, выпускать  ипотечные облигации могут только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Данная модель представляет интерес для России, поскольку  цены на первичном рынке жилья, как  правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства  значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Развитие ипотечного кредитования возможно за счет привлечения средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить проблему для многих граждан возможно посредством активизации деятельности ссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Такой механизм развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно, оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов РФ [⁹].

Таким образом, можно  сказать, что ипотечное кредитование за рубежом адаптировано к экономике  страны, ее традициям. Для большинства стран решение жилищной проблемы является приоритетным, поэтому там всегда имеют место участие государства в ипотечной системе и различного рода льготы и гарантии.