Понятие недвижимости, признаки, классификация объектов недвижимости

     Введение

     В настоящее время в России и  других странах бывшего СССР для  всех субъектов хозяйствования и  рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. В  первую очередь, это относится к  системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так  или иначе связана жизнь и  деятельность людей в любой сфере  бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.  

1. Понятие недвижимости

     В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и  все улучшения, постоянно закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства).

     Понятие «недвижимое имущество» впервые  было сформировано в римском праве  в связи с ведением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это  понятие было применимо в указе  Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения  оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил  поместья и вотчины в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

     В советском гражданском праве  не были использованы многие наработки  дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная  собственность на землю и применено  не учитывающее землю понятие  «основные фонды». После отмены частной  собственности на землю деление  вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории  основных и оборотных фондов, а  земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных  единицах измерения (по площади).

     В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический  и правовой оборот Законом РСФСР  « О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением  статуса частной собственности  на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и  республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем  этот термин подтвержден в Указе  Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

     В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся  следующие материальные и нематериальные объекты.

     Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.

     Отдельные объекеты (ст.13 ГК РФ).

1. Земельные участки;
2. Участки недр;
3. Обособленные водные объекты;
4. Все, что прочно связано с землей, в том числе:

     - леса;

     - многолетние насаждения;

     - здания;

     - сооружения;

     5. Приравненные к недвижимости, подлежащие  к государственной регистрации:

     - воздушные и морские суда;

     - суда внутренного плавания;

     - космические объекты;

     6. Иные предметы наделенные статусом  недвижимости по закону. 

     Сложные объекты (ст.132.ГК РФ). 

     Предприятия в целом как имущественный  комплекс, включая:

     - земельные участки;

     - здания и сооружения;

     - инвентарь и оборудования;

     - сырье и продукция;

     - права требования обязанности  (долги);

     - права на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы  и услуги;

     - другие исключительные права. 

     В теории и практике различают понятие  недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса  экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок  распоряжения им и особ

2. Признаки недвижимости

     В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как  бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает  с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.3

     Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние  которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.2

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.2

     На  юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных  прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные  права могут быть неделимыми или  частичными (совместное имущество) и  разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других промышленно развитых странах  мира, законодательно гарантировано  частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам  и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться  своей собственностью. Однако, когда  частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными  интересами, она перестает относится  к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие  у частных лиц для государственных  или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем  выкупа или продажи с публичных  торгов. Существуют и другие формы  государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды  и др.1

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и  других потребностей людей. Все, что  нужно человеку для выживания  и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.1

     Негосударственные субъекты собственности на землю  в России имеют права не на все  недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и  т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого  имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат  государству полностью. Не входит в  физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и  воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного  частного собственника. Оно имеет  общественный характер и принадлежит  правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в  вертикальной проекции.1

     Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие  особенности объектов по однородным группам.

     Таблица 1

     Основные  признаки недвижимости

     Основные  фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых  базируются все остальные ее родовые  и видовые признаки.1