Бизнкс-план инвестиционного проекта

3.  Частичный (с частичным  набором услуг), когда на лизингодателя возлагаются лишь отдельные функции по обслуживанию имущества.

По типу финансирования лизинг делится на:

1.  Срочный, когда имеет место одноразовая аренда имущества.

2.  Возобновляемый (револьверный), при котором после истечения первого срока договор лизинга продлевается на следующий период.

При этом объекты лизинга через  определенное время в зависимости  от износа и по желанию лизингополучателя меняются на более совершенные образцы. Лизингополучатель принимает на себя все расходы по замене оборудования. Количество объектов лизинга и сроки их использования но возобновляемому лизингу заранее сторонами не оговариваются.

3. Разновидностью возобновляемого лизинг является генеральный лизинг, который позволяет лизингополучателю дополнить список арендуемого оборудования без заключения новых контрактов. Это очень важно для предприятий с непрерывным производственным циклом и при жесткой контрактной кооперации с партнерами. Генеральный лизинг используется, если требуется срочная поставка или замена уже полученного по лизингу оборудования, а времени, необходимого на проработку и заключение нового контракта, нет. Но условию соглашения в режиме генерального лизинга лизингополучателю в случае возникновения срочной непредвиденной необходимости в получении дополнительного оборудования достаточно направить лизингодателю запрос на поставку требуемого оборудования со ссылкой на согласованный перечень или каталог. В конце периода, на который заключено соглашение, производится перерасчет лизинговых платежей с учетом разновременности затрат лизингодателя и заключается новое соглашение.

В зависимости от состава  участников (субъектов) сделки различают следующие виды лизинга:

1.  Прямой лизинг, при котором собственник имущества (постав-шик) самостоятельно сдает объект в лизинг (двухсторонняя сделка). По сути, эту сделку нельзя назвать классической лизинговой сделкой, так как в ней не участвует лизинговая компания.

2.  Косвенный лизинг, когда передача имущества в лизинг происходит через посредника. Такого рода сделки схожа с классической Лизинговой операцией, так как в ней участвуют поставщик, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них выступает самостоятельно.

3.  Раздельный лизинг (лизинг с участием множества сторон) — leveraged leasing. Этот вид лизинга распространен как форма финансирования сложных, крупномасштабных объектов, таких как авиатехника, морские и речные суда, железнодорожный и подвижной состав, буровые платформы и т. п. Раздельный лизинг называют еще групповым или акционерным лизингом с участием нескольких компаний-поставщиков, лизингодателей и привлечением кредитных средств у ряда банков, а также страхованием лизингового имущества и возврата лизинговых платежей с помощью страховых пулов. Этот вид лизинга считается наиболее сложным, так как ему присуще многоканальное финансирование. Специфической особенностью данного вида лизинга является то, что лизингодатели обеспечивают лишь часть суммы, которая необходима для покупки объекта лизинга. Эти средства привлекаются и аккумулируются путем выпуска акций и распространения их среди лизингодателей, принимающих участие в финансировании сделки. Оставшаяся часть контрактной стоимости объекта лизинга финансируется кредиторами (банками, другими инвесторами). Характерно, что при этом кредиторы не имеют, как правило, права востребования задолженности по кредитам непосредственно у лизингодателей, В этих сделках ввиду множества участвующих сторон присутствуют: поверенный кредиторов — для координации действий заимодателей, и поверенный лизингодателей — для управления совместными действиями контрагентов. Поверенный лизингодателей действует в качестве номинального лизингодателя и получает титул собственника оборудования. Он же распределяет прибыль между акционерами.

4. Одной из форм прямого лизинга  является возвратный лизинг. Возвратный лизинг представляет собой систему взаимосвязанных соглашений, при которой фирма — собственник земли, зданий, сооружений или оборудования — продает эту собственность финансовому институту (банку, страховой компании, инвестиционному фонду, фирме, специально ориентированной на лизинговые операции) с одновременным оформлением соглашения о долгосрочной аренде своей бывшей собственности на условиях лизинга. Возвратный лизинг выступает и данном случае как альтернатива залоговой операции, причем продавец собственности, который в результате сделки становится ее арендатором) немедленно получает в свое распоряжение от покупателя взаимно согласованную сумму сделки купли-продажи, а покупатель продолжает участвовать в этой операции, но уже в качестве арендодателя. Возвратный лизинг необходим, прежде всего, для тех хозяйствующих субъектов, которым срочно требуются значительные объемы оборотных средств. Важным преимуществом возвратного лизинга является использование уже находящегося в эксплуатации оборудования в качестве источника финансирования строящихся новых объектов с вытекающей из этого возможностью использовать налоговые льготы, предоставляемые для участников лизинговых операций. Возвратный лизинг-дает возможность рефинансировать капитальные вложения с меньшими затратами, чем при привлечении банковских ссуд, особенно если платежеспособность предприятия ставится кредитующими организациями под сомнение в «иду неблагоприятного соотношения между его уставным капиталом и заемными фондам». При возвратном лизинге арендная млата устанавливается но следующей схеме: сумма платежей должна быть достаточной для полного возмещения инвестору всей суммы, которая была выплачена им при покупке, и плюс к этому обеспечивать среднюю норму прибыли на инвестированный капитал.

По типу имущества  различают:

1. Лизинг движимого имущества  (оборудование, техника, автомобили, суда, самолеты и т. п.), в том числе нового и бывшего в употреблении.

2.  Лизинг недвижимости (здания, сооружения).

По степени окупаемости  имущества лизинг подразделяется на:

1.Лизинг с полной окупаемостью (или близкой к полной), когда в течение срока действия лизингового договора происходит полная или близкая к полной амортизация имущества и, соответственно, выплата лизингодателю стоимости имущества.

2.Лизинг с неполной окупаемостью, при котором в течение срока действия одного лизингового договора происходит частичная амортизация имущества и окупается только часть.

В соответствии с признаками окупаемости (условиями амортизации имущества) выделяют финансовый и оперативный лизинг.

1. Финансовый (капитальный, прямой) лизинг представляет собой взаимоотношения партнеров, предусматривающие в течение периода действия соглашения между ними выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую его часть, дополнительные издержки и прибыль лизингодателя. Данный вид лизинга имеет следующие основные черты;

• участие кроме лизингодателя и лизингополучателя третьей стороны (производителя или поставщика объекта сделки);
• невозможность расторжения договора в течение основного срока аренды, т. е. срока, необходимого для возмещения расходов арендодателя;
• продолжительный период лизингового соглашений (обычно близкий к сроку службы объекта сделки). После завершения срока лизингового соглашения (договора) лизингополучатель может купить объект сделки по остаточной (а не по рыночной) стоимости; заключить новый договор на меньший срок и по льготной ставке; вернуть объект сделки лизинговой компании. О своем выборе лизингополучатель должен сообщить лизингодателю. Если в договоре предусматривается соглашение (опцион) на покупку предмета сделки, стороны заранее определяют остаточную стоимость объекта, сдаваемого в лизинг.

3.Оперативный (сервисный) лизинг - service, operating /eases -представляет собой арендные отношения, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в аренду предметов, не покрываются арендными платежами в течение одного лизингового контракта. Заключается он, как правило, на 2-5 лет. При оперативном лизинге риск порчи или утери объекта лежит и основном на лизингодателе. Ставка лизинговых платежей обычно выше, чем при финансовом лизинге, из-за отсутствия гарантии окупаемости затрат. По окончании оперативного лизингового договора лизингополучатель имеет право: продлить срок договора на более выгодных условиях; вернуть оборудование лизингодателю; купить оборудование у лизингодателя при наличии соглашения (опциона) на покупку по рыночной стоимости.

В зависимости от сектора  рынка, где проводятся лизинговые операции, различают:

1. Внутренний лизинг, когда все участники сделки представляют одну страну.

2. Внешний (международный) лизинг — к нему относятся сделки, в которых хотя бы один участник — из другой страны. К этому же виду лизинга относят и сделки, проводимые лизингодателем и лизингополучателем одной страны, если хотя бы одна из сторон ведет свою деятельность и имеет капитал совместно с зарубежной фирмой. Внешний лизинг, в свою очередь, подразделяется на импортный, когда зарубежной стороной является лизингодатель, и экспортный, когда зарубежной стороной является лизингополучатель.

Понятие ипотечного кредитования.

Слово «ипотека» греческого происхождения. В. И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как «залог, ручательство, поручительство, налогом обеспеченное»,

Советский Энциклопедический словарь  дает следующее определение: «Ипотека (от греч. «hypotheke») — залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды».

Другое определенна этого понятия мы находим в Законе РФ «О залоге»: «Ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им».

Наиболее точное определение ипотеки  представлено в Законе РФ «Об ипотеке». Сегодня под «ипотекой» понимают залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Он представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.

Ипотека - это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей но его задолженности кредитору.

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигации под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемо) специальным документом договором ипотеки, закладной (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании приобретении или строительстве недвижимости.

Исходя из определения  ипотечного кредита и ряда сто особенностей, можно выделить следующие его специфические черты:

1.требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;

2.ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;

3.ипотека существует только на определенный срок и в размере требования;

4.и потека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как правило, на 10-25 лет);

5.выдаваемая ссуда значительна по сумме;

6.ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40-70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажен, |капитализации объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор) не будет выполнено);

7.сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.

Ипотечные кредиты  на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам. 

1. По типу кредитора: банковские; небанковские.

2. По наличию государственных  субсидии: субсидируемые государством; не субсидируемые кредиты.

3. По форме кредитования: в денежной форме; в форме ипотечных долговых обязательств.

4. По срокам (и континентальной  Европе): краткосрочные — до 1 года; среднесрочные— 1-5 лет; долгосрочные — более 5 лет.

В различных странах классификация  кредитов по срокам различна. В США  к краткосрочным относятся кредиты  до 1 года, к среднесрочным - 1-10 лет, к долгосрочным более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3-10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты сроком свыше 3 лет, к среднесрочным - 1-3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.

5. По схеме погашения кредита: постепенное погашение;   единовременное погашение; согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;
• кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок.

7. По виду обеспечения:

• под залог жилья — на приобретение жилья, на строительство жилья;
• под залог застраиваемого земельного участка;
• под иные виды обеспечения.

8. В зависимости от цели заемщика:   кредит на приобретение жилья;   кредит на строительство жилья.

9. По субъектам кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.

Привлекательность недвижимости как объекта кредитования обусловлена рядом специфических особенностей недвижимости как физического ресурса и как экономического актива.

Необходимо выделить следующие особенности недвижимости как физического ресурса:

1. Стационарность, прочная связь  с землей или неподвижность.

2.  Уникальность и вытекающая  отсюда разнородность объектов  недвижимости как объектов кредитования.