Инвестиции в недвижимость

     Прединвестиционная  стадия начинается с формирования инвестиционного  замысла и определения инвестиционных возможностей. Эта работа проводится в рамках технико-экономических исследований с целью получения убедительных доводов в пользу осуществления инвестиционного проекта, способов его осуществления и рентабельности не только у заказчика (инвестора и его партнеров), но и при необходимости у внешних структур. Технико-экономические исследования могут включать в себя патентные, экологические, социологические и иные исследования. На основе технико-экономических исследований осуществляется предпроектная проработка инженерно-конструкторских, технологических и строительных решений, уточняются все экономические показатели эффективности инвестиционного проекта и расчеты по его реализации. Технико-экономические исследования должны обязательно включать в себя результаты маркетинговых исследований, Все это осуществляется в виде первого предпроектного документа обоснования инвестиций - инвестиционного меморандума. Цель подготовки инвестиционного меморандума - заинтересовать потенциальных инвесторов и в случае необходимости провести инвестиционный конкурс.

     В результате рассмотрения и принятия инвестиционного меморандума определяются в первом приближении организационно-правовая форма реализации проекта, примерный состав инвесторов.

   Следующей стадией является разработка технико-экономического обоснования целесообразности инвестиций (ТЭО инвестиций). Оно базируется на принятых заказчиком и одобренных потенциальными инвесторами инвестиционного меморандума и содержит оценки рисков, требуемых ресурсов и ожидаемых результатов. Весьма важное место в ТЭО инвестиций занимает сравнение альтернативных вариантов реализации проекта. Маркетинговая проработка на уровне ТЭО инвестиций состоит из анализа рынка и формирования комплекса мероприятий по воздействию на рынок. Если ТЭО инвестиций положительно оценивает инвестиционные предложения, то проводится его детальная проработка и разрабатывается технико-экономическое обоснование (ТЭО проекта). Разработка ТЭО проекта позволяет принять решение о финансировании проекта или отказе от него. Если принимается решение о продолжении инвестиционного проекта, то на основе материалов ТЭО и дополнительной информации с целью снижения неопределенности результатов инвестирования составляется бизнес-план проекта. Бизнес-план - это документ, содержащий полную системную оценку перспектив инвестиционного проекта. Бизнес-план завершает прединвестиционную фазу и является инструментом управления инвестиционным проектом на инвестиционной и эксплуатационной фазах. Таким образом, инвестиционный проект может включать в себя следующие документы:

- обоснование инвестиций в составе инвестиционного предложения и технико-экономического обоснования целесообразности инвестиций;

- технико-экономическое обоснование проекта;

- бизнес-план инвестиционного проекта;

- проектно-сметную документацию;

- разрешительно-контрактную и другую документацию, обеспечивающую реализацию инвестиционного проекта.

2.2 Показатели  оценки эффективности инвестиционных проектов

     Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любой динамично развивающейся  коммерческой организации.

     Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет  предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

     Главным направлением предварительного анализа  является определение показателей  возможной экономической эффективности инвестиций, т. е. отдачи от капитальных вложений, которые предусматриваются проектом.

     При составлении бюджета капитальных  вложений приходится учитывать ряд  ограничений. Например, имеется несколько  привлекательных инвестиционных проектов, однако предприятие из-за ограниченности в финансовых ресурсах не может осуществить их все одновременно. В этом случае необходимо отобрать для реализации проекты так, чтобы получить максимальную выгоду от инвестирования. Как правило, основной целевой установкой в подобных случаях является максимизация суммарного NPV.

   Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно базируется на концепции  временной стоимости денег и  основана на следующих принципах:

1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.
2. Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который как правило предшествует началу реализации проекта).
3. Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

   Суть  всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF₁, CF₂, ... , CF_n. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для

- возврата исходной суммы капитальных вложений и

- обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.

   Наиболее  распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений:

- дисконтированный срок окупаемости (DPB).

- чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV),

- внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR),

   Данные  показатели равно как и соответствующие  им методы, используются в двух вариантах:

- для определения эффективности независимых инвестиционных проектов (так называемая абсолютная эффективность), когда делается вывод о том принять проект или отклонить,

- для определения эффективности взаимоисключающих друг друга проектов (сравнительная эффективность), когда делается вывод о том, какой проект принять из нескольких альтернативных. Методы, используемые в анализе инвестиционных проектов, можно подразделить на две группы:

      - основанные на дисконтированных оценках;

      - основанные на учетных оценках.

Рассмотрим  некоторые из этих методов.

Метод оценки чистого приведенного эффекта (NPV)

   Этот  метод основан на сопоставлении  величины исходной инвестиции (IC) с  общей суммой дисконтированных денежных поступлений, генерируемых ею в течении  прогнозируемого срока. Поскольку  приток денежных средств распределен  во времени, он дисконтируется доходностью Н.

  Общая накопленная величина дисконтированных денежных доходов и чистый приведенный  эффект  (NPV)  соответственно рассчитываются по формулам:

     _{PV = ∑}     ^Ck                                                                        

              ^{n   (1 + H)k}

    n – количество прогнозируемых  периодов, лет.

    Н – ставка дисконтирования

        С_к – чистые денежные поступления в периоде k; 
 

     _{NPV = ∑}     ^Ck        _{- IC}                                                             

                 ^{n   (1 + H)k}

  О степени эффективности вложения средств в данный проект говорит  полученная величина  NPV.

Очевидно, что если :  

          NPV > 0, то проект следует принять;

          NPV < 0, то проект следует отвергнуть;

          NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

   Необходимо  отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала инвестора в случае принятия рассматриваемого проекта.

   Этот  показатель аддитивен во временном  аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного критерия при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.

   Результат расчета чистого приведенного эффекта  рассматриваемого проекта:

NPV = (1 200 000*0.893 + 24 000 000*0.797 + 24 000 000*0.712) – 3 420 000 = = 37 287 600 – 3 420 000 = 33 867 600 руб.

Как видно, проект имеет положительную величину NPV.  Это говорит о том, что  его принятие принесет  прибыль.

    Метод оценки среднего дохода на капиталовложения 

    Этот  метод предполагает рассмотрение проекта  по отношению среднего дохода к вложенным  инвестициям. Особенность данного  метода заключается в том, что  он не учитывает времени поступления  денежных потоков.

    Смысл этого метода  сводится к определению средней величины чистых денежных потоков, поступления которых ожидаются в будущем вследствие внедрения рассматриваемого инвестиционного проекта, а потом – к вычислению отношения этого показателя к капиталовложениям в данный проект.

     _{Дохкап.влож =}     ^Сср       _{* 100%}                                                            

                                  IC

     _{Дох кап.влож =}   ^{2 000 000}  _{* 100%  = 58 %}                                                          

                               3 420 000

    Метод определения срока  окупаемости инвестиций (РР)

  Этот  метод – один из самых простых  и широко распространенных в мировой  учетно-аналитической практике . Он не предполагает временной упорядоченности  денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиций.

  Если  доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого.

   Если  прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в  течение которых инвестиция будет  погашена этим доходом.

   В рассматриваемом случае доход распределен равномерно, поэтому:

РР = 3 420 000 / 200 000 = 18 месяцев (или 2 года)

    Показатель  срока окупаемости инвестиций очень  прост в расчетах, вместе с тем  он имеет ряд недостатков, которые  необходимо учитывать в анализе.

          Во- первых, он не учитывает влияние  доходов последних периодов. Во- вторых, поскольку этот метод основан на не дисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам.

         Существует ряд ситуаций, при  которых применение метода, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений. 

    Метод определения индекса  доходности инвестиций 

    Этот  метод по сути является следствием  метода чистого приведенного дохода (эффекта).

    Индекс  рентабельности   (или индекс доходности) инвестиций рассчитывается по формуле:

     _{PI = ∑}     ^Ck           _{: IC}                                                             

             ^{n    (1 + H)k}