Инвестиции в недвижимость

    Очевидно, что если :

    PI  > 1, то проект следует принять;

    PI < 1, то проект следует отвергнуть;

    PI = 1, то проект ни прибыльный, ни  убыточный.

PI  = (1 200 000*0.893 + 24 000 000*0.797 + 24 000 000*0.712) : 3 420 000 =

= 37 287 600 : 3 420 000 = 10.9

  В отличие от чистого приведенного эффекта индекс доходности инвестиций является относительным показателем. Он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений – чем больше значение этого показателя, тем выше отдача с каждого рубля инвестированного в данный проект.

    Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций

    Этот  метод имеет две характерные черты: он не предполагает дисконтирования показателей дохода; доход характеризуется показателем чистой прибыли _Сср. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли _Сср на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах).[5] Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два:

     _{ARR =}     ^Сср        _{* 100%}                                                            

                    _½ IC

    ^Сср – среднегодовая прибыль

    ^Сср рассчитывается путем деления суммы чистой прибыли за n лет на количество лет

    ^Сср = (1 200 000 + 2 400 000 + 2 400 000) : 3 = 2 000 000 руб

    ARR = 2 000 000 : (0.5 * 3 420 000) * 100% = 117 %

    Этот  показатель сравнивается с коэффициентом  рентабельности авансированного капитала.

    Вывод: по всем рассчитанным параметрам инвестиционный проект является положительным и принесет прибыль. 
 
 
 

ВЫВОДЫ  И РЕКОМЕНДАЦИИ

     Рынок недвижимости, как и любой иной , чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции.

     Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены  политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

   Основными факторами, негативно влияющими  на рынок недвижимости являются:

   1. Политическая нестабильность.

   2. Нестабильность финансового сектора.

   3. Политика властей на первичном  рынке.

   4. Криминогенная обстановка на  рынке.

   5. Несовершенство законодательства.

   Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок  для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

   Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. Экономика нашей страны в последние годы характеризуется рядом положительных сдвигов: продолжается экономический рост, хотя темпы его пока недостаточны; реализуются крупномасштабные национальные проекты социальной направленности и др.

   К внутренним факторам, способствующим будущей стабилизации экономики, но порождающим существенные текущие  изменения пропорций и показателей  хозяйственной деятельности, можно отнести: совершенствование налоговой системы, интенсификацию процесса импортозамещения, выравнивание социально-экономического уровня развития субъектов федерации; колебания цен по отдельным группам продукции, предшествующие стабилизации системы цен в стране; изменения в политике амортизации основных фондов; преодоление дефицита финансовых ресурсов и снижение коммерческой кредитной ставки; обновление основных производственных фондов и увеличение их рентабельности и т. д.

   Недвижимость  во всем мире охватывает более 50% мирового богатства. Как материализованный капитал недвижимость обязана приносить доход. По самым скромным подсчетам недвижимость России оценивается в $300-400 млрд. Это означает, что она способна ежегодно увеличивать доходную часть бюджета, минимум на $9-12 млрд. Кроме того, эффективное использование недвижимости прямым или косвенным образом является источником рабочих мест для населения и удовлетворения его насущных потребностей в жилье и производственной деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК:

1. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А., Оценка эффективности инвестиционных проектов.Теория и практика: учебное пособие, М: Дело, 2002 г. -888 с.

2. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости», Издательство: Питер, серия: учебники для ВУЗов, 2001 г. – 336 с.;

3. Досковский В.Б., Киселев В.Б. «Ошибочная суть метода дисконтирования», журнал «Экономист» № 3 за 2007 г.

4. Идрисов  А. Б., Картышев С.В., Постников  А.В.  Стратегическое планирование  и анализ эффективности инвестиций. - М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1997. – с. 99.

5. Российские законы. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

6. Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», Издательство: Юнити – Дана, 2005 г.- 464 с;

7. Фридман Дж., Оруэй Николас, «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», 1997 г.- 480с.