Ипотечное кредитование в современной России

 

    По представленным расчетам видно, что, если бы это были не арендные платежи, а покупка квартиры, то их было бы недостаточно для погашения  основной суммы долга – остающаяся часть долга растет с каждым платежом. 
 
 
 
 
 
 
 

    Часть II. Оценка эффективности инвестиций в жилье. 
 
 

    

1. Сформировать  денежные потоки по проекту.

 

Определим первоначальный денежный поток: 

 

    Для того, чтобы определить операционный денежный поток, надо определить структуру затрат. В 6 году жена рожает ребенка, расходы па ребенка включается в статьи «продукты питания» и «одежда и обувь». Структуры затрат до рождения и после рождения ребенка представлены ниже:

     До  рождения ребенка                                     После рождения ребенка 
 
 
 
 
 

    Динамика  цен и заработной платы в 3 состояниях экономики:

 
 

    Подсчитаем  вероятностные оценки состояний  экономики на основе статистики. В среднем, кризис наступает каждые 10-11 лет и при этом длится на протяжении 3-3.5 лет. Если судить по нынешнему финансовому кризису, то возьмем длительность, равную 3.5 года.

    Теперь, чтобы найти вероятность кризисного состояние, надо длительность кризиса  поделить на промежуток от конца предыдущего  кризиса до начала нынешнего.  Умеренное  состояние, в среднем, по времени  длится столько же, сколько и кризис, поэтому задаем следующие оценки:

1. Кризис- 0,35
2. Умеренный рост – 0,35
3. Быстрый рост – 0,3

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Оценим рискованность  проекта. Найдем NPV:

= -552,5

= 342

= 367,1

Найдем ожидаемую  доходность:

36,454 
 

    Найдем  среднеквадратичное отклонение: 

=432,29 
 
 
 

    Таким образом, с 46,64% вероятностью данный проект нам будет недоступен. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Подсчитаем  NPV проекта для возможных состояний экономики:

= -552

      = 1854

      = 1439

Видно, что в  период кризиса расходы превышают  доходы. Оценим рискованность проекта, найдем ожидаемую доходность:

887,2 

    Показателем рискованности будет являться среднеквадратическое отклонение: 

=1069,6 
 

    Найдя соответствующее значение S в таблице нормального распределения, получим значение, равное 20,34%. Это означает, что с такой вероятностью семье не будет доступно жилье. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Часть III. Альтернативный проект.

    Для того, чтобы проверить, является ли данный проект самым выгодным или необходимо использовать иной способ приобретения жилья, возьмем альтернативный проект. Суть его заключается в следующем:  та же молодая семья с тем же заработком берет изначально не квартиру в ипотеку, а покупает комнату за 600 тыс.рублей по ул.Карла Маркса 24 в 3-х комнатной квартире, живет там 5 лет и в 6 периоде берет в ипотеку 2-х комнатную квартиру на 10 лет, используя комнату в качестве первоначального взноса. Так же, семья откладывает 10 тыс.рублей в месяц на счет до востребования под 0,1% годовых. К концу 5 периода семья имеет для первоначального взноса следующую сумму:

    618,05 тыс. руб.(накопленная за 5 лет сумма)+ 464,27 тыс.руб.(дисконтированная стоимость комнаты)=1082,32 тыс.руб.

    Накопленная сумма рассчитывалась по формуле  стандартного аннуитета: 
 

    Т.к. изначально у семьи всего 280+150=430 тыс.рублей, то для того, чтобы собрать 600 тыс., семья занимает 170 тыс.рублей у родителей мужа и отдает все деньги в течение года.

    Параметры жилья(2-х комнатной квартиры):

    Описание – г.Бердск, ул.Микрорайон, 48а. 60/33/12

    Стоимость – 2 млн.руб

    Все параметры ипотеки и структуры  расходов остаются такими же, как и  в основном проекте. Т.к. размер первоначального  взноса зависит от стоимости квартиры, то для каждого состояния экономики отдельно высчитывается РПП и график амортизации.

    Ниже  представлена таблица по операционному  денежному потоку для альтернативного  проекта, а также расчет налогового щита для жилья: