Виды ипотечного кредита и его развитие в Республике Беларусь

     В настоящее время большинство  европейских стран приняли законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными активами этих банков. Недавний ипотечный кризис показал, что наиболее устойчивыми к нему оказались ипотечные системы Германии, Швеции, Польши.

     Вторичный рынок ипотечных кредитов

     Вторичный рынок ипотечных кредитов включает секьюритизацию ипотечных активов. Он получил широкое распространение  в США, Австралии и Великобритании. В этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов, либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Основным условием становления вторичного рынка является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.

     Первоначально рефинансирование долгосрочных ипотечных  обязательств стало развиваться  в форме продажи кредитным  институтом долгосрочных активов другому  кредитному институту или инвестору. Таким образом, продажа кредитов отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в некоторой степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи-покупки кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

     В результате широкое распространение в этих странах получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они не занимаются привлечением средств в депозиты, а специализируются исключительно на отборе и андеррайтинге потенциальных кредитополучателей, предоставлении кредитов и их обслуживании после рефинансирования. Основным отличием ипотечных компаний от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, функционируя в рамках данной модели, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не эмитируют ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка.

     Подобная  специализация вызвала необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы за счет выпуска различного рода ценных бумаг для последующего приобретения прав требований по ипотечным кредитам.

     Регулирование ипотечной деятельности банков

     Законодательное, или нормативное, регулирование  ипотечной деятельности в банковском секторе является общепринятым. Регулирование  ипотечной деятельности введено  в целях обеспечения высокой  безопасности действий банков, а также ипотечных обязательств, которые они эмитировали. Нормативное регулирование деятельности банков — участников ипотечного кредитования необходимо также для активизации инвестиций банковского сектора в ипотечное кредитование, несмотря на сравнительно низкий уровень доходности этого типа кредитования.

     Опыт  Швеции.

     1 июля 2003 г. в Швеции вступил в силу Акт (2003:1223) по выпуску обеспеченных облигаций [27, с. 205]. Один из главных стимулов данного Акта состоит в том, чтобы предложить шведским ипотечным учреждениям те же самые благоприятные возможности финансирования, как в европейских странах, которые уже ввели подобное законодательство. Ранее Центральный банк Швеции (Риксбанк) воздерживался от введения законодательства об обеспеченных облигациях. Однако учитывая, что аналогичные акты были введены в некоторых европейских странах, а также то, что ипотечные облигации, регулируемые этими законодательствами, стали рассматриваться как наиболее кредитоспособные, было принято окончательное решение о введении этого законодательства. Шведские ипотечные учреждения строго соблюдают этот законодательный акт в той мере, что они могут рассматриваться как своего рода специальные компании в области секьюритизации.

     Введение  законодательного акта об обеспеченных облигациях создало некоторые преимущества для ипотечных учреждений. Прежде всего наличие подобного законодательства вносит определенную уверенность, особенно для иностранных инвесторов, относительно сроков и условий, связанных с владением ценными бумагами, выпущенными шведскими ипотечными учреждениями. Это позволяет вовлечь более широкий круг инвесторов, желающих вкладывать свой капитал в ценные бумаги, выпущенные шведскими ипотечными учреждениями, с надеждой также уменьшать их расходы по займам. Другим преимуществом является соответствие законодательства требованиям инструкции Базель II, вступившей в силу в 2007 г. Законодательство обеспечивает для покрытых облигаций наибольший масштаб эмиссий и благоприятствование по сравнению с непокрытыми ипотечными облигациями.

     Годовые отчеты ипотечных учреждений показывают, что в целом приблизительно 30% заимствований через ценные бумаги осуществляются за границей. К началу 2007 г. общая сумма облигаций ипотечных институтов выросла на 60 млрд. шведских крон и составила 750 млрд. шведских крон. В связи с некоторым ухудшением ситуации на рынке ипотечных займов в 2006 г. часть ипотечных облигаций была конвертирована в обеспеченные облигации, которые дают приоритетное право на компенсацию в случае, если эмитент будет признан банкротом.

     Опыт  Германии.

     Надежность  ценных бумаг в Германии обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения  как по активным, так и по пассивным  операциям банков, а также регулирующими  условия предоставления ипотечных  кредитов и облигаций. Высокий рейтинг, ликвидность и надежность ипотечных облигаций обеспечивают их привлекательность для инвесторов. Так, в Германии сумма обязательств по ипотечным облигациям (Pfandbrief) достигает 1,2 трлн. евро. По данным Центрального банка Германии (Deutsche Bundesbank), ипотечные облигации в 2008 г. составили 22% немецкого рынка облигаций. При этом 71,9% ипотечных облигаций относится к публичным облигациям, держателями которых являются физические лица и домашние хозяйства. Законодательство Германии достаточно строго ограничивает деятельность немецких ипотечных банков рамками предоставления ипотечных кредитов. Один из основных принципов немецких ипотечных банков, обеспечивающих их надежность, качество предоставляемых кредитов и выпускаемых ипотечных облигаций, а также минимизацию возможных кредитных рисков, заключается в их специализации. Основная часть их активов обеспечена государственными либо муниципальными гарантиями по кредитам, предоставленным на рынке общественного сектора.

     Опыт  Польши.

     Деятельность  ипотечных банков в Польше подчинена  Ипотечному банковскому акту от 29 августа 1997 г. Этот нормативный документ основан  на немецкой ипотечной практике. В  Польше насчитывается 3 специализированных ипотечных банка (Bank Rozwoju Eksportu Mortgage Bank, Bank Przemyslowo-Handlowy Mortgage Bank, Slajski Mortgage Bank (within the group ING), которые охватывают около 3% задолженности по всем ипотечным кредитам в стране, а совокупный ипотечный кредитный портфель ипотечных и коммерческих банков составляет 12% от ВВП страны. В соответствии с польским законодательством ипотечный банк может финансировать свою деятельность путем выпуска покрытых или обеспеченных облигаций на основе кредитов, обеспеченных закладными, или других кредитов, не обеспеченных ипотекой, но предоставленных под гарантию государства либо центральных банков европейских стран. Выпуск этих ценных бумаг может иметь место только после выдачи определенной суммы кредитов, которые имеют гарантии, и обязательно за счет собственных ресурсов банка. Благодаря возможностям выпуска покрытых или обеспеченных облигаций с "длинными" сроками погашения ипотечные банки могут сохранять адекватные сроки погашения задолженности. Ипотечным банкам предоставлены некоторые привилегии относительно их требований на залог.

     Следует отметить, что содержание Ипотечного банковского акта подверглось поправкам  в 2002 г. Одной из них введена возможность  временно обеспечивать кредит страхованием, принимая во внимание очень длинную  процедуру регистрации залога судебными органами. [30, с. 18]

     3 Анализ и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь 

     3.1 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» 
 

     Использование залога недвижимого имущества (ипотеки) имеет важное значение как для  экономики государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. На практике этот инструмент чаще всего используется для обеспечения обязательств по кредитным договорам. В то же время посредством широкого применения данного института достигается экономический эффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.

     До  принятия в Республике Беларусь специального закона в законодательстве содержались лишь общие положения об ипотеке, предусматривающие возможность ее использования в качестве инструмента возврата кредита. С целью детального регулирования отношений, связанных с залогом недвижимости, возникла объективная потребность в принятии специального нормативного правового акта. Учитывая важность и значимость возникающих при использовании ипотеки отношений, принято решение о подготовке такого акта в форме закона, что предусматривалось Планом подготовки законопроектов на 2006 год, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 2006 г. № 5. Проект Закона Республики Беларусь "Об ипотеке" был подготовлен Правительством и внесен на рассмотрение в Парламент еще в 2006 г., где подвергался неоднократной доработке. Закон Республики Беларусь "Об ипотеке" (далее — Закон) был подписан Президентом Республики Беларусь 20 июня 2008 г. и вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования — с 27 декабря 2008 г.

     Рассматривая  Закон, прежде всего следует обратить внимание на достаточно большой его объем: он состоит из 56 статей, объединенных в 13 глав. Тем самым в целях принятия акта прямого действия законодатель объединил в едином документе наряду с нормами общего характера также и предписания, детально регламентирующие механизм ипотеки.

     Согласно  ст. 1 Закона в силу ипотеки кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству (залогодержатель) имеет право в  случае неисполнения должником этого  обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это недвижимое имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Данное определение фактически не отличается от определения понятия залога, содержащегося в ст. 315 Гражданского кодекса. Несмотря на это, следует остановиться на двух моментах.

     Во-первых, в Законе четко прописано, что  ипотека не ограничивается обеспечением обязательств по кредитному договору. Хотя ипотечное кредитование является самым распространенным, наряду с этим ипотекой могут быть обеспечены обязательства по договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда.

     Во-вторых, законодатель закрепил за залогодержателем преимущественное право удовлетворения своих требований перед иными кредиторами залогодателя. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательными актами (например, удовлетворение требований в связи с ликвидацией юридического лица).

     Ипотеку от залога отличает ее предмет, согласно положениям Закона предметом ипотеки  может быть недвижимое имущество, иное имущество, отнесенное законодательными актами к недвижимым вещам, в том  числе незавершенные законсервированные капитальные строения, а также имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

     Законом устанавливаются две разновидности  ипотеки: возникающая из договора (ипотека в силу договора) и на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства). Причем правила Закона, установленные для ипотеки в силу договора, применяются к ипотеке, возникающей на основании акта законодательства, если законодательными актами не установлено иное. Отдельная статья Закона посвящена вопросам оценки имущества, предоставляемого в ипотеку. И общему правилу стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению сторон. Из общего правила есть исключение: случаи обязательности проведения оценки могут быть установлены законодательством. Несколько таких случаев предусмотрено главой 5 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь". И указанных в данном Положении случаев в отношении ипотеки применяются следующие: