Виды ипотечного кредита и его развитие в Республике Беларусь

     — при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог;

     — при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению.

     Для отдельных видов имущества, передаваемых в ипотеку, Законом предусматриваются  особенности определения их стоимости.

     Оценка  стоимости земельного участка осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка, ниже которой стороны не вправе оценивать земельный участок, являющийся предметом ипотеки. Основанием для закрепления данной нормы являются положения Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615, в котором для определения стоимости земельных участков применяется метод кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Концепция оценки земельных участков, исходя из их кадастровой стоимости, также заложена в новой редакции Кодекса о земле.

     Стоимость расположенных на земельном участке  капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом. Проведение оценки указанных объектов осуществляется в соответствии с Инструкцией по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 декабря 2007 г. № 67.

     В главе 2 Закона содержатся основные положения  договора об ипотеке. В заключении договора должны быть соблюдены следующие требования:

     — заключение договора в письменной форме;

     — осуществление его государственной регистрации;

     — нотариальное удостоверение договора об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.

     Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

     Наряду  с этим отдельная статья предусматривает  ряд существенных условий договора об ипотеке, наличие которых в  нем обязательно.

     Законом предусматривается так называемая классическая одноуровневая система  ипотечного кредитования: выдача кредитов и привлечение инвестиций на финансовом рынке осуществляются одним и  тем же лицом, в качестве которого выступает банк (небанковская кредитно-финансовая организация).

     Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее законного  владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также права залогодержателя по ипотеке. Суть закладной состоит в возможности ее последующей передачи первоначальным владельцем другим лицам с целью привлечения дополнительных денежных средств, которые, в свою очередь, будут также вовлечены в ипотечное кредитование. Новый владелец закладной вместе с приобретением этого документа принимает на себя все права и обязанности залогодержателя. При этом переход прав по закладной для залогодателя никаких негативных последствий не несет.

     Закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме. Закон  содержит ряд различий при составлении  и последующем хождении закладной  в одной из предложенных форм.

     Так, составленная организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним документарная закладная передается первоначальному залогодержателю. В отличие от документарной закладной бездокументарная передается на хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для обеспечения учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

     При соблюдении определенных требований Закон  предусматривает возможность неоднократного залога одного и того же недвижимого имущества. Такая ипотека именуется последующей, имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека).

     Последующая ипотека допускается при соблюдении следующих условий:

     а) если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке;

     б) если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

     При этом договор о последующей ипотеке  должен быть заключен с учетом определенных условий, если они оговорены в  предшествующем договоре об ипотеке. Кроме того, последующий договор об ипотеке должен содержать сведения обо всех предшествующих ипотеках. Независимо от условий предшествующего договора заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление закладной, не допускается.

     С целью обеспечения вовлечения в  оборот закладной Законом предусмотрен механизм передачи (уступки) прав по ценной бумаге, а также залог закладной.

     Передача  прав по закладной другому лицу означает передачу тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Передача прав по закладной влечет за собой последствия уступки прав требования (цессию). В этом случае применяются правила, установленные статьями 353—357, 359, 360 Гражданского кодекса. При передаче прав по закладной происходит заключение договора в письменной форме с последующей государственной регистрацией новым владельцем закладной своих прав залогодержателя.

     При передаче прав по документарной закладной  организацией по государственной регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на этой закладной производится отметка о новом владельце документарной закладной.

     Для фиксации в депозитарном учете передачи прав по бездокументарной закладной  прежний владелец этой закладной  представляет в депозитарий, в котором  учитывается бездокументарная закладная, договор о передаче прав по бездокументарной закладной, на основании которого депозитарий осуществляет перевод бездокументарной закладной со счета "депо" ее прежнего владельца на счет "депо" нового владельца бездокументарной закладной. Следует отметить, что, накладывая обязанность по предоставлению договора о передаче прав по бездокументарной закладной на прежнего владельца, законодатель не учел тот факт, что лицом, заинтересованным в осуществлении перевода закладной на новый счет, в большей степени является новый владелец.

     Следует оговориться, что Закон запрещает  ипотеку жилых домов, квартир, находящихся  в государственной собственности. Тем самым под его действие попадает исключительно частный  жилищный фонд.

     При передаче в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в жилом доме, квартире. Такое согласие не требуется, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему.

     Передача  в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Закон устанавливает случай, при котором орган опеки и попечительства может не дать согласие на передачу имущества в ипотеку: когда несовершеннолетние граждане, проживающие в жилом доме, квартире, признаны находящимися в социально опасном положении. Отказ органа опеки и попечительства может быть обжалован в суде.

     Обращение залогодержателем взыскания на жилой  дом или квартиру согласно положениям Закона является основанием для прекращения  права пользования этим имуществом лиц, имеющих такое право. Моментом прекращения права пользования является регистрация перехода права собственности на заложенные жилой дом, квартиру в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом в заложенных жилом доме, квартире сохраняют право проживания лица, с которыми до заключения договора об ипотеке были заключены договоры найма или поднайма жилого помещения. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством. В частности, статьей 36 Жилищного кодекса Республики Беларусь допускается расторжение договора найма как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из сторон по основаниям, предусмотренным в Кодексе. Кроме того, при реализации заложенных жилого дома, квартиры не подлежат выселению лица, которым предоставлено право пожизненного пользования таким жилым домом, квартирой по завещательному отказу.

     Хотелось  бы отметить, что Закон может заработать в полной мере лишь при условии  реализации его положений на уровне подзаконных нормативных правовых актов, которые позволят в полной мере создать условия для привлекательности ипотечных кредитов. 
 

     3.2 Характеристика рынка  ипотечных кредитов  в Республике Беларусь 
 

     Проводя анализ, можно назвать несколько  обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:

     - это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц.  Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную зарплату один квадратный метр жилья.

     - высокие процентные ставки по  жилищным кредитам. Ежемесячные  платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.

     - отсутствие подменного фонда  жилья. Ведь зачастую нужно  вначале продать свою квартиру  и выплатить так называемый  взнос собственными средствами, а уже затем построить (или  купить) новую, ипотечную. 

     - нет вторичного рынка закладных.  То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.

     Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к  уже принятому закону внести целый  ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

     Несмотря  на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие  кредиты вряд ли можно считать  ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать  данные, приведенные в таблице 3.1.