Аренда предприятия, как единого имущественного комплекса в целом или его части

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ

1. ГЛАВА I. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

§ 1. Правовая природа договора аренды недвижимости

§ 2. Порядок заключения договора аренды недвижимости

2. ГЛАВА II. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: ЗЕМЕЛЬНЫЙ АСПЕКТ
3. ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

§ 1. Форма договора аренды здания или сооружения

§ 2. Государственная регистрация  договора аренды здания или   сооружения

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
5. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Очевидно, что аренда недвижимости – востребованное и нужное дело. Аренда обеспечивает гражданам и  юридическим лицам возможность  извлекать выгоду, временно пользуясь  чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для  постоянного пользования у них  нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу  имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические  интересы – получить определённый доход от сдачи внаём имущества, временно не используемого им или  специально предназначенного для временной  передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, – традиционный институт гражданского права, известный ещё римскому праву.

Необходимо подчеркнуть, что в качестве предмета договора аренды могут выступать как недвижимость, так и движимое имущество (например, оборудование, транспортные средства), но поскольку тема данной работы опосредует только первую упомянутую категорию, то и дальнейшее изучение пойдёт в соответствующем  русле.

Итак, к недвижимости следует  отнести земельные участки и  другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия  и другие имущественные комплексы. Особо нужно сказать о таком аспекте аренды недвижимости как аренда земли.

Основой правового регулирования  аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс Российской Федерации. Он развивает  нормы Конституции России и Гражданского кодекса Российской Федерации по вопросам собственности на землю  и оборота земли, в том числе  нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков. Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землёй свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ). Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля – это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Как территориальный базис, ограниченный по площади границами  государства (Российской Федерации), земля  является незаменимым природным  объектом и ресурсом – основой  жизни, хозяйственной и иной деятельности людей. Методическую базу исследования составили многочисленные законы и подзаконные акты различной юридической силы, начиная от Конституции Российской Федерации, через Гражданский и Земельный кодексы России и прочие федеральные законы, и заканчивая распоряжениями, приказами и постановлениями министерств. Теоретической базой исследования послужили научные выводы из трудов отечественных авторов. В частности, обращают на себя внимание книги российских специалистов “старой закалки”: фундаментальный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, вышедший в 2007 году под редакцией признанных правоведов Сергея Петровича Гришаева и Александра Марковича Эрделевского, а также квалифицированный и интересный труд “Земля: справочник собственника и арендатора” (авторы – Людмила Юрьевна Грудцына и Мария Николаевна Козлова). Также заслуживают одобрения специализированные статьи молодых учёных новой волны, опубликованные в профильных периодических изданиях, например, таких как “Правовые вопросы недвижимости” или же “Юрист”. Актуальность выбранной темы исследования заключается в том, что на сегодняшний день аренда недвижимости является наиболее востребованной формой взаимоотношений в коммерческом обороте как с участием граждан, так и юридических лиц.

Цель работы состоит во всестороннем изучении такой правовой категории как аренда недвижимости.

Поставленная цель предполагает последовательное решение следующих  задач:

- рассмотрение правовой  природы договора аренды недвижимости;

- исследование порядка  заключения договора аренды недвижимости;

- раскрытие особенностей  аренды недвижимости при земельном  аспекте;

- выявление особенностей  аренды здания или сооружения;

- изучение формы договора  аренды здания или сооружения;

- анализ вопроса государственной  регистрации договора аренды  здания или сооружения.

 
ГЛАВА I. ДОГОВОР  АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

§ 1. Правовая природа договора аренды недвижимости

Для наиболее полного понимания  нюансов работы, сразу следует  внести пояснение, что регулирование  аренды в гражданском законодательстве направлено в равном качестве как  на недвижимые, так и на движимые вещи, поэтому все приводимые в  исследовании законодательные положения, содержащий общий характер, будут  в полной мере касаться и аренды недвижимости. Итак, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Необходимо заметить, что влияние советской правовой доктрины оказало определённое воздействие на правовое регулирование аренды, так как, несмотря на то, что по общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), в законе есть существенная оговорка: “если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества” (ст. 136 ГК РФ). И можно сделать вывод, что существование таких “уточнений” имеет двоякое значение: это может некоторым образом способствовать бережному отношению арендатора к имуществу арендодателя (особенно это актуально для отношений, связанных с землёй), но в то же время может быть неким тормозом для развития экономических отношений. Думается, что мудрым было бы принятие решения о включении в статью слов “при наличии решения суда, вступившего в законную силу”, дабы обеспечить большие гарантии для арендатора и тем самым снизить возможные экономические риски для данных лиц. Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечёт смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Можно выделить три основные черты, характерные для данного  договора. Во-первых, это – соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определённого имущества  лицом, правомочным распоряжаться  им, во владение и пользование (или  только пользование) другому лицу без  перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остаётся арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество  подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором  взятого внаем имущества, но в  этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения  сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование  имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора) в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным договорам и считается заключённым с момента передачи денег или иных вещей заёмщику. Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина “аренда”, в других – “имущественный наём” связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определённых сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Вообще, сама аренда даёт возможность  удовлетворять потребности граждан  и юридических лиц, нуждающихся  во временном пользовании определёнными  вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему  его в данный период, получение  дохода в виде арендной платы. Это  выгодно для обеих сторон.

 

 

 

 

§ 2. Порядок заключения договора аренды

Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается  как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы  договора требованиям учитываются  следующие условия: характер его  участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, они имеют право заключить  договор в устной форме, если его  срок не превышает 1 года; в случае же, если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, договор  независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме. Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, можно порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но её сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и её условий), под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учётом условия о её сумме необходимо учитывать оба этих параметра.

Для договора аренды недвижимого  имущества предусмотрена государственная  регистрация, если иное не установлено  законом. По общему правилу сделки с  недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о  регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении  аренды законом может быть предусмотрено  и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации  договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное  регулирование по поводу договоров  аренды отдельных видов недвижимого  имущества содержит такие исключения (например, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Реализация требований о государственной  регистрации договоров аренды вызывает определённые сложности, в том числе  и для судов. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса России. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. В случае если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок. Если арендатор фактическими действиями, то есть без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и тому подобное), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остаётся связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трёхмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдаёт помещение другому лицу и тому подобное), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трёхмесячного сроков.

Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и  ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока  прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаём имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на  устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать  сумму понесённых им расходов  на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

Арендодатель, извещённый о  требованиях арендатора или о  его намерении устранить недостатки имущества за счёт арендодателя, может  без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нём отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению, но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога и так далее). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Это объясняется тем, что арендатору не безразлично, получает он имущество свободным от прав третьих лиц или обременённое ими. Неисполнение арендодателем этой обязанности даёт арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: