Аренда предприятия, как единого имущественного комплекса в целом или его части

1) определённых в твёрдой  сумме платежей, вносимых периодически  или единовременно;

2) установленной доли  полученных в результате использования  арендованного имущества продукции,  плодов или доходов;

3) предоставления арендатором  определённых услуг;

4) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

5) возложения на арендатора  обусловленных договором затрат  на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” говорит, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Пункт 11 указанного Обзора указывает, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. В качестве примера можно рассмотреть следующий случай. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем её индексации с учётом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 Кодекса как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твёрдой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

Делая вывод по главе, нужно  сказать, что договор аренды недвижимости является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая недвижимость во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несёт обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

ГЛАВА II. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: ЗЕМЕЛЬНЫЙ АСПЕКТ

Конституцией нашей страны предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории. Учёт значения земли как основы жизни  и деятельности человека осуществляется исходя из представлений о земле  как о природном объекте, природном  ресурсе и одновременно как о  недвижимом имуществе, об объекте права  собственности и иных прав на землю (ст. 1 Земельного кодекса России). Основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Особенности передачи в аренду земельных участков регулируются земельным законодательством. Согласно ст. 22 ЗК РФ, в аренду могут быть переданы только земельные участки, которые не изъяты из оборота. В частности, в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ не допускается сдача в аренду земельных участков, на которых расположены государственные природные заповедники и национальные парки, а также некоторых других участков. Однако земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: согласно ст. 666 ГК РФ земельные участки не могут быть переданы в финансовую аренду. Единственным существенным условием, согласно гражданскому законодательству, то есть условием, при котором договор аренды считается заключённым, являются данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). ЗК РФ (ст. 6) определяет земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Аналогичное определение земельного участка содержится и в Федеральном законе от 2 января 2000 года № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”. Порядок описания и удостоверения границ земельного участка определён в Федеральном законе от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ “О землеустройстве” в виде межевания объектов землеустройства. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Земельные участки подлежат обязательному государственному кадастровому учёту независимо от форм собственности  на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. В качестве предмета договора аренды не может быть указана доля в праве аренды от общей площади земельного участка, поскольку в силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

Особый случай – определение  условий предоставления земельных  участков с расположенной на них  недвижимостью, на которую приобретатель  земельного участка имеет те или  иные установленные права. Согласно ст. 552 ГК РФ в аренду предоставляется  та часть земельного участка, которая  занята недвижимостью и необходима для её использования. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Правом на предоставление земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, наделяются органы исполнительной власти субъекта РФ согласно законодательству субъекта РФ (ст. 29 ЗК РФ).

Земельный кодекс (ст. 26), –  вкупе к общему правилу, – также  устанавливает необходимость государственной  регистрации договора аренды земельного участка, субаренды, если они заключены  на срок более года. Как показывает практика, стороны стремятся в договоре аренды закрепить срок его действия. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, для признания договора возобновлённым необходимы два условия:

1) арендатор продолжает  пользование имуществом после  истечения срока договора;

2) арендодатель против  этого не возражает.

Признание договора возобновлённым на неопределённый срок означает наличие  у каждой стороны права в любое  время отказаться от него, предупредив  об этом другую сторону. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно  лишь тогда, когда оно им получено или если оно не дошло до контрагента  не по вине предупреждающего. Многие известные авторы считают, что договор аренды земельного участка не может быть возобновлен на неопределённый срок, поскольку имеются элементы публичности в данных правоотношениях, а предоставление земельного участка всегда носит целевой характер. Однако судебная практика сложилась в другом направлении, что создаёт определённые сложности при рассмотрении дел об освобождении земельного участка, предоставленного по договору аренды, возобновлённого на неопределённый срок. Арендатор, как правило, не желает освобождать земельный участок, строя свою защиту на неполучении уведомления от арендодателя, на подписании уведомления неуправомоченным лицом. Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный режим использования земель. На практике это не всегда соблюдается, недобросовестные арендаторы, получив земельный участок в краткосрочную аренду, например под павильон-палатку, осуществляют в нарушение всех градостроительных норм строительство капитального здания. Последствия самовольной постройки определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку. Однако иная ситуация складывается, если на построенное здание зарегистрировано право собственности. В этом случае должно быть оспорено непосредственно свидетельство.

Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет арендатору следующие права (ст. 615 ГК РФ) с согласия собственника: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём); передавать свои права и обязанности  по аренде имущества другому лицу (перенаём); отдавать арендные права  в залог; вносить арендные права  в качестве взноса в уставный капитал  или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц. Исходя из ЗК РФ (ст. 22), те же права предоставляются без согласия собственника, но при условии его уведомления. Таким образом, возникает коллизия между гражданским и земельным законодательством. В качестве вывода по главе, можно заметить, что в целом Земельный кодекс России является неплохим инструментом в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит ещё большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ  АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

§ 1. Форма договора аренды здания или сооружения

Требования к форме  договора аренды нежилого помещения  определяются положениями ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма  договора аренды нежилого помещения  требуется, только если договор заключается  на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идёт по пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений  в письменной форме. Этого требует  и “Инструкция о порядке государственной  регистрации договоров аренды недвижимого  имущества” Министерства юстиции Российской Федерации, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества. С формально-юридической точки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно – п. 1 ст. 609. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и нежилого помещения, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устной форме. Таким образом, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации косвенным образом обязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилого помещения.

§ 2. Государственная регистрация  договора аренды здания или сооружения

На практике п. 2 ст. 651 ГК РФ, посвящённый данному вопросу, безоговорочно  применяется к аренде любого недвижимого  имущества, будь то отдельно стоящий  огромный цех либо комната площадью 5 м2 на десятом этаже двадцатиэтажного здания. Проанализировав положения Гражданского кодекса, можно прийти к выводу, что он отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом. В общих положениях главы 34 об аренде оговаривается, что:

- договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

- каждая из сторон договора  недвижимого имущества вправе  в любое время отказаться от  него, предупредив контрагента за  три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

- в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество,  его права и обязанности по  договору аренды переходят к  наследнику, если законом или  договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Далее глава 34 Гражданского кодекса специально выделяет отдельный  параграф, посвящённый аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объём  понятия “недвижимое имущество” (п. 1 ст. 652 ГК РФ). В этом-то параграфе  и содержится ст. 651 о регистрации  договора аренды здания или сооружения (но не аренды недвижимости), заключённого на срок не менее одного года. Таким образом, договор аренды помещения, то есть недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Закон же “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указывает, что аренда недвижимого имущества (не только зданий и сооружений) регистрируется (ст. 26). А к аренде помещений указанный закон предъявляет единственное требование: к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26).

Таким образом, можно сделать  вывод, что аренда отдельных помещений  должна регистрироваться при любом  её сроке, даже минимально коротком. Однако по этому поводу имеется информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 года № 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”. Суд сослался на ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в которой определено, что помещение является неотъемлемой частью здания или сооружения. Из этого был сделан вывод, что поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года. Представляется, что констатация факта, что помещение – это неотъемлемая часть здания, не означает того “иного” общей нормы об аренде, отменяющего обязанность её регистрации. Ведь закон о регистрации не отсылает к п. 2 ст. 651 ГК РФ, прямо говоря, что аренда помещения должна регистрироваться по правилам аренды здания. Из того, что помещение является неотъемлемой частью здания, не вытекает обязательность применения к помещению всех правовых норм, относящихся к зданию в целом. Несмотря на фактическую общность, юридическая судьба здания и помещений в нем может не совпадать, так как с точки зрения права это могут быть разные вещи с различным режимом правового регулирования.