5
40
0,12
76,44
Лифты
5
1592,52
5
30
0,17
270,73
Всего
100
29850,42
4376,23
Подсказка
для расчета физического износа
- Для учета
физического износа определяется
восстановительная стоимость конструктивных
элементов здания, а потом начисляется
их износ.
- Dизноса =
VR
элемента*Кизноса
- Кизноса =
Тфакт/Тнорм
- Необходимые
для расчета физического износа данные
приведены в таблице.
- В результате
расчетов будет получена общая сумма физического
износа Dр
Завершение
применения затратного подхода
- Определяется
остаточная стоимость здания (VRES)
путем вычитания из полной восстановительной
стоимости величины накопленного износа:
- (VRES) = VR – D
- (VRES) = 31850,44 – 4376,23 = 27474,21
тыс. руб.
- Определяется
общая стоимость оцениваемого объекта
недвижимости по затратному методу (VCA)
как сумма остаточной стоимости здания
и стоимости земельного участка:
- VCA = 27474,21 + 7835,60 = 35309,81 тыс.
руб.
Исходные
данные для применения доходного
подхода
- Собственник
объекта получает доходы в
виде арендных платежей и дохода
от деятельности кафе, принадлежащего
ему.
- Ставка арендной
платы за 1 кв.м. полезной площади здания
составляет 500 руб. в месяц.
- Ставка арендной
платы за 1 кв.м. площади подвала составляет
150 руб. в месяц.
- Расположенное
на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный
чистый операционный доход в размере 100
000 руб. в месяц.
Ремонт
- Для дальнейшего
использования здания необходимо
выполнить текущий ремонт помещений.
Стоимость ремонта в текущих
ценах составит 2500 тыс. руб.
- Срок выполнения
ремонтных работ 6 месяцев (в это время
здание закрывается на ремонт).
- После ремонта
помещения можно сдавать в аренду.
Данные
для составления прогноза доходов
(период прогнозирования 5 лет)
- Ожидается,
что в первый год можно будет
сдать в аренду 70% площадей;
- Во второй
– 85% площадей;
- В третий
– 90% площадей;
- В четвертый
и пятый год незанятые площади не превысят
5% площадей
Данные
для прогнозирования расходов
- Расходы
по эксплуатации всего здания
включают:
- Заработную
плату персонала (фонд оплаты труда –
ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц;
- Начисления
на заработную плату (единый социальный
налог) в размере 26,2% от ФОТ;
- Оплату коммунальных
услуг – 100 руб. в месяц в расчете на 1 кв.м.
полезной площади здания;
- Прочие расходы
в размере 60 руб. в месяц в расчете на 1
кв.м. полезной площади;
- Налог на
имущество в размере 2% от остаточной стоимости
здания;
- Амортизационные
отчисления на восстановление здания
– 1% от полной восстановительной стоимости
здания.
Подсказка
по прогнозированию расходов
- Элемент
расходов «амортизационные отчисления»
будет иметь одинаковое значение
для каждого из пяти лет
прогнозного периода и рассчитывается
по формуле:
- Амортизационные
отчисления = VR*0,01 (1% от полной восстановительной
стоимости здания).
- Амортизационные
отчисления = 31850,44 * 0,01 = 318,50 тыс. руб.
Расчет
налога на имущество
- Для расчета
налога на имущество необходимо
рассчитать остаточную стоимость
здания в каждый из пяти
лет прогнозного периода.
- В 1-й год прогнозного
периода остаточная стоимость принимается
равной VRES (этот показатель рассчитан
в затратном подходе).
- Остаточная
стоимость 1-го года
составит 27474,21 тыс. руб.
- Налог
на имущество 1-й год = 27474,21 * 0,02 = 549,48
тыс. руб.
Остаточная
стоимость 2-го и последующих лет
- Во 2-ой
и последующие годы остаточная
стоимость объекта будет ежегодно
уменьшаться, т.к. с каждым годом
износ накапливается.
- Остаточная
стоимость 2-го года будет меньше, чем остаточная
стоимость 1-го года на величину амортизационных
отчислений.
- Остаточная
стоимость 2-го года = 27474,21 - 318,50 = 27155,71
тыс. руб.
- Налог
на имущество 2-й год = 27155,71 * 0,02 = 543,11
тыс. руб.
- Остаточная
стоимость 3-го года меньше, чем остаточная
стоимость 2-го года тоже на величину амортизационных
отчислений и т.д.
- Остаточная
стоимость 3-го года = 27155,71 - 318,50 = 26837,21
тыс. руб.
- Налог
на имущество 3-й год = 26837,21 * 0,02 = 536,74
тыс. руб.
- Остаточная
стоимость 4-го года = 26837,21
– 318,50 = 26518,71 тыс. руб.
- Налог
на имущество 4-й год = 26518,71 * 0,02 = 530,37
тыс. руб.
- Остаточная
стоимость 5-го года = 26518,71
– 318,50 = 26200,21 тыс. руб.
- Налог
на имущество 5-й год = 26200,21 * 0,02 = 524,00
тыс. руб.
Учет
инфляции при составлении прогноза
денежных потоков
- Анализ
рынка показывает, что, начиная со
2-го года, доходы и расходы
будут ежегодно расти, в том
числе:
- Арендная
плата на 5%;
- Чистый доход
от кафе на 2%;
- Заработная
плата персонала на 5%;
- Коммунальный
услуги и прочие расходы на 3%.
Величина
ставки дисконтирования
- Ставка
дисконтирования по данным рынка
определена на уровне 22% для первого
года использования здания;
- 25% для второго
года;
- 27% для третьего
года;
- 29% для четвертого
года;
- 30% для пятого
года.
Алгоритм
расчета стоимости объекта с
применением доходного метода
- Составить
прогноз доходов по каждому
из пяти лет прогнозного периода,
для этого необходимо рассчитать:
- PGI здания
(потенциальный валовой доход) = арендная
плата 1 кв.м. за 1 мес.*кол-во кв.м. здания*число
месяцев работы здания в году
- PGI подвала
(потенциальный валовой доход) = арендная
плата 1 кв.м. за 1 мес.*кол-во кв.м. подвала*число
месяцев работы здания в году
Продолжение
прогнозирования доходов
- Найти
общий потенциальный валовой
доход каждого года:
- PGI = PGI здания
+ PGI подвала
- Найти EGI –
действительный валовой доход (доход,
учитывающий наличие потерь от неполной
сдачи объекта в аренду)
- EGI = PGI * % сданных
площадей
Прогноз
доходов
Показатель
Период
1
2
3
4
5
PGI здания
8493,0
17835,3
18727,06
19663,33
20646,48
PGI подвала
117,9
247,59
259,96
272,96
286,61
PGI
8610,9
18082,9
18987
19936,3
20933,1
EGI
6027,63
15370,46
17088,3
18939,48
19886,44
Расчеты
к прогнозу доходов
- Расчет
ставки арендной платы (по условию
арендная плата увеличивается
ежегодно на 5%):
- 2-й год: здания
= 500 + 5% = 525 руб. , подвала = 150 + 5% = 157,5 руб.
- 3-й год: 525
+ 5% = 551,25 руб., подвала = 157, 5+ 5% = 165,37 руб.
- 4-й год:551,25
+ 5% = 578,81 руб., подвала = 165,37 + 5% = 173,64 руб.
- 5-й год:578,81
+ 5% = 607,75 руб., подвала = 173, 64 + 5% = 182,32 руб.
- PGI здания
1-й год: 500 * 2831 * 6 = 8493000 руб. или 8493,0 тыс.
руб.
- PGI здания
2-й год: 525 * 2831 * 12 = 17835300 руб. или 17835,3 тыс.
руб.
- PGI здания
3-й год: 551,25 * 2831 * 12 = 18727065 руб. или 18727,06 тыс.
руб.
- PGI здания
4-й год: 578,81 * 2831 * 12 = 19663333,32 руб. или 19663,33
тыс. руб.
- PGI здания
5-й год: 607,75 * 2831 * 12 = 20646483 руб. или 20646,48 тыс.
руб.
- PGI подвала
1-й год: 150 * 131 *6 = 117900 руб. или 117,9 тыс. руб.
- PGI подвала
2-й год: 157,5 * 131 * 12 = 247590 руб. или 247,59 тыс.
руб.
- PGI подвала
3-й год: 165,37 * 131 *12= 259961,64 руб. или 259,96 тыс.
руб.
- PGI подвала
4-й год: 173,64 * 131 *12= 272962,08 руб. или 272,96 тыс.
руб.
- PGI подвала
5-й год: 182,32 * 131 *12 = 286607,04 руб. или 286,61 тыс.
руб.
- PGI 1-й год
= 8493,0 + 117,9 = 8610,9 тыс. руб.
- PGI 2-й год
= 17835,3 + 247,59 = 9041,44 тыс. руб.
- PGI 3-й год
= 18727,06 + 259,96 = 9493,51 тыс. руб.
- PGI 4-й год
= 19663,33 + 272,96 = 9968,15 тыс. руб.
- PGI 5-й год
= 20646,48 + 286,61 = 10466,5 тыс. руб.
- EGI 1-й год
= 8610,9 * 0,70 = 6027,63 тыс. руб.
- EGI 2-й год
= 18082,9 * 0,85 = 15370,46 тыс. руб.
- EGI 3-й год
= 18987 * 0,90 = 17088,3 тыс. руб.
- EGI 4-й год
= 19936,3 * 0,95 = 18939,48 тыс. руб.
- EGI 5-й год
= 20933,1 * 0,95 = 19886,44 тыс. руб.
Составление
прогноза операционных расходов
(ОЕ)
- При составлении
прогноза расходов необходимо
обратить внимание на статьи,
которые указаны в расчете
на один месяц и осуществить
расчет на год, с учетом того,
что в году 12 мес.
- Такими статьями
являются:
- Заработная
плата персонала;
- Начисления
на заработную плату;
- Оплату коммунальных
услуг;
- Прочие расходы.
Особенность
расчета расходов в первый
год
- При составлении
прогноза расходов, необходимо в
статьях расходов выявить те,
которые имеют место даже при
отсутствии работы здания, т.е. в
период текущего ремонта:
- Оплата коммунальных
услуг;
- Налог на
имущество;
- Амортизационные
отчисления.
- Таким образом,
в первые полгода работы здания операционные
расходы будут иметь место только по перечисленным
статьям.
Расчет
чистого операционного дохода
- После
завершения составления прогноза
доходов (EGI) и расходов (ОЕ) каждого
года, необходимо найти разницу
между ними, которая и представляет
собой чистый операционный доход
(NOI)
- NOI = EGI - ОЕ
Расчет
суммарного чистого операционного
дохода
- Суммарный
чистый операционный доход складывается
из чистого операционного дохода
от аренды здания и чистого
операционного дохода от кафе
- NOIсумм = NOIаренды
+ NOIкафе
Прогноз
операционных расходов
Показатель
Период
1
2
3
4
5
Заработная плата
персонала
2640
2772
2910,6
3056,13