Задача по "Оценке недвижимости"

="center">20933,1 

Таблица  по доходному подходу (продолжение) 

Показатель  

Значение  показателя по годам 

1 

2 

3 

4 

5 

Коэффициент  заполняемости  

0,70  

0,85  

0,90  

0,95  

0,95  

Действительный  валовый доход, тыс. руб.  

6027,63  

15370,46  

17088,3  

18939,48  

19886,44  

Фонд оплаты  труда персонала, тыс. руб.  

2640  

2772  

2910,6  

3056,13  

3208,94  

Единый социальный  налог, тыс. руб.  

691,68  

726,26  

762,58  

800,71  

840,74  

Плата за коммунальные  услуги, тыс. руб.  

3554,4  

3661,03  

3770,86  

3883,89  

4000,48  

Налог на имущество, тыс. руб.  

549,48  

543,11  

536,74  

530,37  

524,00  

Амортизационные  отчисления, тыс. руб.  

318,50  

318,50  

318,50  

318,50  

318,50 

Таблица  по доходному подходу (продолжение) 

Показатель  

Значение  показателя по периодам 

1 

2 

3 

4 

5 

Стоимость ремонта, тыс. руб.  

2500 

- 

- 

- 

- 

Прочие расходы, тыс. руб.  

2132,64  

2196,62  

2262,37  

2330,26  

2400,29  

Итого расходы, тыс. руб. 

12386,7  

15597,9  

16284,3  

17004,1  

17759  

Чистый операционный  доход, тыс. руб.  

-6359,07  

-227,44  

804,0  

1935,38  

2127,44  

Доход от кафе, тыс. руб.  

600  

1200  

1200  

1200  

1200  

Суммарный чистый  операционный доход, тыс. руб.  

-5759,07  

972,56  

2004  

3135,38  

3327,44  

Коэффициент  дисконтирования  

0,22  

0,25  

0,27  

0,29  

0,30  

Дисконтированная  величина NOI  

-4720,55  

622,44  

1242,48  

1884,13  

1968,90  

Дисконтированный  чистый доход от  объекта = -4720,55 + 622,44 + 1242,48 + 1884,13 + 1968,90 = 997,4 тыс. руб.  

Формула  модели Гордона 

• Стоимость  реверсии (Vterm) на момент окончания прогнозного периода:

 
 
 

• NOIi+1 – чистый операционный доход за первый год постпрогнозного периода;
• r – ставка дисконтирования, принимаем ее равной ставке дисконтирования 5го года;
• g – долгосрочные темпы роста денежного потока

Показатель  долгосрочные темпы роста 

• Долгосрочный  темп проста денежного потока  принимает в задаче равным:
• g=5%
• Таким образом, при расчете стоимости реверсии в формулу Гордона подставляем в числителе – чистый дисконтированный доход 6-го года – NOI6.
• Значение g=5% означает, что NOI шестого года превышает NOI пятого года на 5%, т.е.

NOI6 = NOI5 * 1,05

NOI6 = 3327,44 * 1,05 = 3493,81 тыс. руб. 

Знаменатель  формулы Гордона 

• В знаменателе  формулы Гордона в качестве  ставки дисконтирования используем  ставку дисконтирования пятого  года, равную 30%, следовательно,
• r=0,30
• В качестве значения долгосрочных темпов роста используем
• g=0,05
• Таким образом, стоимость реверсии составит:
• Vterm = 3493,81/(0,30-0,05) = 13975,24 тыс. руб.

Итоговая  формула стоимости объекта по  доходному подходу 

• Рыночная  стоимость объекта недвижимости, определяемая по доходному подходу (Vдоход), рассчитывается как сумма  дисконтированной стоимости будущих  потоков чистого операционного  дохода (NOI) и дисконтированной величины  стоимости реверсии (Vterm)