Оценка недвижимости

     ПВД_склад=56*17*12=11424 р.

     ПВД_офис=56*15*12=10080 р.

     ПВД_{магазин}=56*16*12=10752 р.

     Вывод: Лучшее эффективное использование данного необорудованного нежилого помещения – использование помещения под склад. 
 
 
 

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИХИМОСТИ.
1. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ  ПОДХОДА  СРАВНИТЕЛЬНОГО  АНАЛИЗА  ПРОДАЖ  ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ  СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ.

     Подход  сравнительного анализа продаж –  это способ определения стоимости  недвижимости путем анализа продажи  объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих  корректировок, учитывающих различия между ними.

     Подход  сравнительного анализа продаж применяется  при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о  сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок).

     Подход  сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с.27 /.

     Основные  этапы подхода сравнительного анализа продаж:

1) сбор  информации и формирование базы  данных с занесением в нее  сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) анализ  полученной информации, изучение  рынка, выделение сегмента, к которому  относится оцениваемый объект;

3) отбор  аналогов, сопоставимых с оцениваемым  объектом и определение подходящих  единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) приведение  ценообразующих характеристик аналогов  к характеристикам оцениваемого  объекта;

5) анализ  приведенных цен аналогов и  итоговое заключение о стоимости  объекта оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Расчет  скорректированных  цен нежилых помещений                                                       таб.3.1.

 

     Условные  обозначения:

А1,А2,…,А9 – недавно проданные аналоги  №№1,2,…,9. оцениваемого нежилого помещения;

П_нп – площадь нежилого оцениваемого помещения, м^2;

Местоположение:

О –  в отдаленном районе;

с/о  – в районе средней отдаленности от центра города;

Ц –  в центре города;

Материал  стен строения:

К –  кирпич;

П –  панель;

Состояние помещения:

пл. –  плохое;

ср. –  среднее;

* - цены  продаж нежилых помещений, сопоставимых  с оцениваемым (в соответствии с номером варианта: 28)

** - Ц_кх – цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс.р.

     На  основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные  цены, т.е. 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки вносятся от объекта сравнения к объекту оценки и занесены в таб.3.1.

     При осуществлении приведения ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам  оцениваемого объекта, основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?»

     Для ответа на этот вопрос цены сделок с  аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, «направлениях» или коэффициентах.

     При корректировке цен аналогов в  «направлениях» определяется влияние  на цену аналога определенных характеристик, является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.

     В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта  в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.

     Процентные  поправки изменяют стоимость аналога  на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.

     Денежные  поправки изменяют на определенную сумму  стоимость всего аналога –  абсолютные денежные, либо стоимость  одной единицы сравнения –  относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.

     Все вносимые поправки применяются к  элементам сравнения, которые условно  можно разбить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся  к условиям сделки и состоянию  рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату) / Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл.оценки, с 192-200 /. В данной группе к элементам, подлежащим обязательному учету относят:

• Состав передаваемых прав собственности;
• Условия финансирования сделки купли-продажи;
• Условия продажи;
• Время продажи / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие, с. 28 /.

Вторая  группа – элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производится путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке) /Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости в Госуниверситете по землеустройству Вып.1., с.192-200 /. Это:

• Месторасположение;
• Физические характеристики;
• Экономические характеристики;
• Дополнительные компоненты стоимости / Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие /.

Расчет  цены продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), (Ц_кх):

Ц_кх = ( ЦП – С_об ) / S * П_нп ,

Где ЦП – цена аналога;

     С_об – стоимость оборудования;

     S – площадь аналога, м²;

     П_нп – площадь оцениваемого объекта, м²

Ц_кх А1 = (215-21)/66*56=164,6 тыс. руб.

     Для определения величин поправок, в  зависимости от наличия и достоверности  рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.

     К качественным методам относят метод  персональных интервью. К количественным методам относят метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.

     В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением  одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обуславливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

     Статистические  методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов  статистики и регрессивного анализа. Предполагает, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.

     Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет  определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся  непосредственно к объекту оценки или его аналогу.

     На  основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых  помещений за счет местоположения следующее:

     - 15 % между расположенными в отдаленном  районе и районе средней отдаленности;

     - 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

     Для определения поправок по другим параметрам, применяется метод сопоставимых пар. Расчеты проводятся в относительных  показателях (долях и процентах).

     Парные  продажи по материалам стен:

     А1А3 : 160,6/164,6=0,97;

     А4А6 :  132,74/141,97=0,93;

     А7А9 :  175,53/186,34=0,94;

     Среднеарифметическое: 0,94.

     Парные  продажи по состоянию помещений:

     А1А2 :  149,35/164,6=0,9;