Оценка недвижимости

        ЧОД_нп – чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс.р.;

        ОНК – общая норма капитализации.

ОНК = ЧОД_с / ЦП_с ,

Где ЧОД_с – чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемыми (из прил. 3 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.;

       ЦП_с – цены продаж нежилых помещений , сопоставимых с оцениваемым (из прил. 2 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.

      Для определения ЧОД_нп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.

      Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

      Годовой ПВД:

      ПВД = П_нп * А * n ,

Где где А – очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м²,

       n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД

ПВД_{магазина}=56*17*12=11424 р.

      Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

      Расчет  ЭВД для сдаваемых в аренду объектов:

      ЭВД = ПВД – У₁ – У₂ ,

Где У₁ – убытки от недозагруженности помещений, тыс.р.;

       У₂ – убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс.р.

      Чистый  операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества  после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

      Расчет  годового ЧОД:

      ЧОД = ЭВД – Р ,

Где Р  – расходы, связанные с оцениваемым  объектом, тыс.р.

      Расходы арендодателя составляют:

      а) по управлению – 10 % от ЭВД;

      б) по управлению – 2 % в год от стоимости  нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа;

      в) страхование – 0,1 % от стоимости нового строительства;

      г) налог на землю – 1,26 р./м² за квартал. 

      Определение чистого операционного  дохода оцениваемого

      нежилого  помещения за год                                                      таб.3.3.

 
 
 
 

      На  втором этапе доходного подхода  осуществляется капитализация доходов. Капитализация дохода – это процесс  пересчета потока будущих доходов  в конечную величину стоимости. Для  пересчета будущих доходов в  текущую стоимость используются капитализационные коэффициенты, состоящие из дохода на капитал и возврата капитала.

      Доход на капитал – это процент, который  выплачивается за использование  денежных средств. Возврат капитала – это погашение суммы первоначального  вложения.

 

Расчет  нормы капитализации  по нежилым помещениям.                                    таб.3.4.

 

С_дп = ЧОД / ОНК = 67,8 тыс.р.

Вывод: стоимость объекта  по доходному подходу составляет 67,8 тыс.р. 
 
 

     4.  СВЕДЕНИЕ  СТОИМОСТНЫХ   ПОКАЗАТЕЛЕЙ   В  ИТОГОВУЮ  ОЦЕНКУ  СТОИМОСТИ   ОБЪЕКТА.

     Поле  определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить сведение полученных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

     Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода  в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

     При оценке нежилого помещения может  быть сделан вывод:

- анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85 %;

- затратный  подход имеет наименьший вес  и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

- оцениваемый  объект относится к доходной  недвижимости, однако использованные  в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чему подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 10%. 
 
 
 

     Расчет  рыночной стоимости  нежилого помещения                                                 таб.4.1.

 

     Рыночная  стоимость нежилого помещения (РС):

     РС = С_сап * k_сап + С_зп * k_зп + С_дп * k_дп ,

Где С_сап , С_зп , С_дп – стоимость нежилого помещения, полученная методом сравнительного анализа продаж, затратным методом и доходным методом, соответственно, тыс.р.;

       k_сап , k_зп , k_дп -  весовые коэффициенты метода сравнительного анализа продаж, затратного метода и доходного метода, соответственно.

РС=183,33*0,85+141,488*0,05+67,8*0,10=169,68 тыс.р.;

 

      Вывод: таким  образом  рыночная стоимость объекта составляет 168,68 тыс.р. 
 
 
 
 
 
 
 
 

                             ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

      Владение  имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

- дает  человеку чувство уверенности,  доверия и уважения к людям  и вещим, желание вложить в  развитие экономики свой труд  и капитал;

- вызывает  в людях инстинктивные побуждения  и духовные стимулы для напряженного  труда по сохранению и улучшению  имущества, не жалея своих сил  и средств;

- создает  потребность в крепкой государственной  власти в центре и на местах;

- пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

      Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д.

      Оценка  стоимости предприятия – процесс  оценки последнего как единого функционального  комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций – инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия – стоимость восстановления; при кредитовании – залоговую стоимость; при ликвидации предприятия – ликвидационную стоимость.