Договор найма

     Происходит  постепенное расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения и сужение сферы действия договора социального найма жилого помещения, а также постепенный переход на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья и соответственно принятие мер, гарантирующих обеспечение жилищных прав социально незащищенным гражданам.

     Но, не смотря, ни на что, договор социального найма жилого помещения не потерял своей актуальности и продолжает оставаться самым распространенным договором, регулирующим жилищные правоотношения, поскольку целью жилищной реформы на первом этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам. Уровень благосостояния большинства населения таков, что для многих из них получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

     Целью настоящей работы является раскрытие  понятия и особенностей договора социального найма жилого помещения  в сегодняшних условиях путем  анализа действующего законодательства и научной литературы посвященной этому вопросу.

          Ставится задача рассмотреть и отразить существенные условия договора, а также: основания и порядок его заключения, пользование жилыми помещениями социального назначения, права и обязанности членов семьи нанимателя, изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения, расторжение договора социального найма. Выселение из жилых помещений 
 

     1.2 Форма и срок договора найма. Плата за жилое помещение 

     Договор социального найма жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается  на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения.

     Договор социального найма жилого помещения  заключается в письменной форме. Форма данной сделки относится к  простой письменной форме, т. к. в Законе прямо не сказано, что несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность.

     Как указал Верховный Суд РФ в решении  от 07.09.2001 г. по делу по жалобе Иванова. А.П. о признании недействительным подпункта «д» пункта 9 «Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР», утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 №415 договор социального найма жилого помещения является договором публичным. Наймодатель обязан заключить договор социального найма жилого помещения с гражданином.

     В силу п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров.

     Согласно  ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

     Если  в договоре найма срок не определен  или установлен большим пяти лет, договор считается заключенным  на пять лет.

     Правило о предельном пятилетнем сроке договора найма не применяется в отношении  договора социального найма.

     Жилищным  кодексом РФ установлено, что договор  социального найма жилого помещения  заключается без установления срока  действия. Это значит, что в договоре отсутствует период, на который он заключается, т.е. договор социального найма жилого помещения является бессрочным и действует с момента его заключения до момента его расторжения на основаниях, предусмотренных законом или договором.

     На  срок до одного года может быть заключен договор краткосрочного найма.

     В договоре определяются права и обязанности  сторон по пользованию жилым помещением.

     Гражданский и Жилищный кодексы содержат основные положения, определяющие права и  обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо их, к документам, регулирующим взаимоотношения сторон по договору социального найма, следует отнести: Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N415 Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N1099.

     В домах государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования, где в основании  возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт – решение (постановление), которому стороны на практике придают значение акта, заменяющего письменную форму  договора, как правило, и происходит нарушение простой письменной формы. Несмотря на то, что законодатель предложил  типовую форму договора социального  найма жилого помещения (Приложение №1).

     Нарушение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (ст. 167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (ст. 162 ГК).

     В соответствии с договором социального найма жилого помещения жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.

     Договор социального найма возмездный. Возмездность договора предполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

     Однако  наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилого помещения, обязан обеспечить бесперебойную подачу проживающим в жилом помещении коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемой частью договора социального найма жилого помещения. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо платы за жилое помещение по утвержденным в установленном порядке тарифам.

     В настоящее время по вопросу оплаты за жилье и коммунальные услуги следует  руководствоваться ст. ст. 153–160 Жилищного кодекса РФ.

     Новая система оплаты жилья предусматривает  поэтапный переход к полному  возмещению издержек наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации и др.) на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

     Оплата  жилья в государственном и  муниципальном жилищном фондах и  коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке  и на условиях, которые устанавливаются  Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов  Российской Федерации, органами местного самоуправления.

     Оплата  жилья включает в себя внесение платы  за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения.

     Плата за содержание и ремонт жилья –  плата, взимаемая с нанимателя жилого помещения по договору социального  найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества  в многоквартирном доме (в том  числе, подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих  коммуникаций, технических устройств  и инженерных сооружений жилого дома. капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.

     Плата за наем жилого помещения – плата, взимаемая собственником жилья  с нанимателя жилого помещения и  являющаяся доходом собственника жилья  от предоставления жилого помещения  в наем.

     Плата за коммунальные услуги включает в  себя плату за холодное и горячее  водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

     Наниматели  жилых помещений по договору социального  найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии.

     За  нарушение нанимателем обязанности  вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

     Также за нарушение обязанности вносить  оплату с нанимателя может быть взыскана неустойка (пени), предусмотренная договором  социального найма либо действующим  законодательством. 
 

      2. Заключение договора  социального найма.  Пользование жилыми  помещениями социального назначения 

     2.1 Порядок заключения договора социального найма 

     По  договору социального найма одна сторона – наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне – нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем.

     Право пользования жилым помещением в  домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования  возникает из нескольких юридических  фактов, одни из которых являются административными  актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения  и др.), другие же юридические факты  носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).

     Договор социального найма жилого помещения  заключается без установления срока  действия. И может быть, расторгнут по основаниям, предусмотренным законом  или договором.

     Изменение оснований и условий, дающих право  на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального  найма жилого помещения. Данные обстоятельства влекут изменение условий оплаты жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ).

     Решение о предоставлении жилого помещения  предоставляет собой административный акт (документ), который выдается органом  местной администрации. Для жилищно-эксплуатационной организации, выступающей Наймодателем, заключение договора социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи решения о предоставлении жилого помещения.

     В законе не установлен срок, в течение  которого должен быть заключен договор  социального найма жилого помещения  между наймодателем и нанимателем.

     Гражданину  органами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлении жилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес  его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.

     Для заключения договора социального найма  жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади.

     На  основании этого решения заключается  письменный договор социального  найма, в который вносятся подробные  данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживать совместно  с ним в данном жилом помещении.

     В договоре предусматриваются права  и обязанности сторон, порядок  расчетов и оплаты по договору, ответственность  за невыполнение сторонами своих  обязанностей.

     Договор социального найма жилого помещения  составляется в двух экземплярах, имеющих  одинаковую юридическую силу, один из которых остается у наймодателя, а другой – у нанимателя.

     Все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме  и являются неотъемлемой частью договора найма.