Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг

     В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.  

     Если  фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая  ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку  макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия  функционирования рынка недвижимости на микроуровне.  

     При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых  случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных  факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность  инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет  сразу замечена.  

     Если  действие данных факторов стабилизируется  в одинаковой степени, то создаются  условия для более точного  расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.

     Возможна  ситуация, когда факторы, воздействие  которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся  между собой в корреляционной зависимости. 

     Таким образом, рынок недвижимости подвержен  многим внешним влияниям, таким как:

     изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;  

     изменения в денежной политике правительства  и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;  

     изменения в законодательстве по регулированию  рынка недвижимости и в налоговом  законодательстве;  

     изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и  инфляционных ожиданий. 

1.3. Понятие и состав  земельного фонда  РМ. Право собственности  на землю.

     Земля является особым природным объектом, имеющим жизненно важное значение, особенно для традиционно аграрной страны, коей является Молдова, и не случайно законодатель счел уместным употребить в статье 5 Земельного кодекса применительно к земле термин «жизненно важное пространство». К сожалению, законодательного определения термина «земля» нет, и лишь ГОСТ 26640-85 содержал следующее определение: «Земля – это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами».

     Другой  особенностью земли является ее ограниченность в «количестве» в том смысле, что  земельный фонд имеет определенные границы, созданные самой природой, и невозможно его пространственное увеличение. С точки зрения территории отдельного государства пространственная ограниченность обусловлена пределами  государственной границы.

     Такую ограниченность можно преодолеть путем  присоединения к территории государства  дополнительных земель, однако это  неизбежно подразумевает завоевание земель других государств, что неприемлемо  в современных условиях. В отличие  от имущества, которое перемещаемо, земля является «полной» недвижимостью  – переместить можно лишь часть  почвы грунта, но невозможно переместить  землю как таковую.

     Будучи  объектом правовой регламентации, земля  урегулирована рядом нормативных  актов, из которых основными являются:

1. Конституция Республики Молдова т 29.07.1994
2. Земельный кодекс РМ от 25.12.91
3. Закон об охране окружающей среды от 16.06.93
4. Закон о кадастре недвижимого имущества от 25.02.98
5. Закон о государственном землеустройстве, государственном земельном кадастре и мониторинге земли от 22.12.92
6. Закон о нормативной земле и порядке купли-продажи земли от 25.07.97
7. Закон о собственности от 22.01.91

     Данный  список, безусловно, далеко не исчерпывающий, к тому же помимо законов существует большое количество подзаконных  нормативных актов – постановлений, инструкций, регламентов, имеющих отношение  к земле. Охрана земель осуществляется правовыми мерами, содержащимися  в указанных выше и иных нормативных  актах. Указанные меры могут носить предупредительный, запретительный и  восстановительный  характер.

     Как следует даже из их названия, правовые меры предупредительного характера  призваны предотвратить возможность  возникновения неблагоприятных  воздействий на землю. Эта цель реализуется  путем установления правил ведения  государственного земельного кадастра, мониторинга земель, предоставления и изъятия земель и так далее. Меры запретительного характера  состоят в том, чтобы путем  установления запретов стимулировать  надлежащее поведение землепользователей. Например, запрещается под угрозой  неблагоприятных последствий самовольное  изменение назначения земель.

     Земельный кодекс указывает, что в земельный  фонд входят следующие категории  земель:

1. Земли сельскохозяйственного  назначения;
2. Земли в черте населенных пунктов;
3. Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения;
4. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, пригородных и зеленых зон;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли резервного фонда.

     Рассмотрим  вкратце особенности отдельных  категорий земель. Земли сельскохозяйственного  назначения – самая большая составляющая земельного фонда. Согласно Земельному Кадастру по состоянию на 01.01.99, утвержденному  Постановлением Правительства от 26.04.99, земли сельскохозяйственного назначения занимают 233046 квадратных километров. Таковыми являются земли, которые согласно кадастровой  документации признаются годными для  сельского хозяйства.

     В то же время следует отметить, что  сельскохозяйственное назначение охватывает не только выращивание сельскохозяйственной продукции, но и ряд сопутствующих  действий. Так, для хранения сельхозпродукции, инвентаря, семян необходимы склады, амбары и иные вспомогательные помещения; доступ техники на поля требует наличия  внутрихозяйственных дорог и  так далее. Поэтому в структуре сельскохозяйственных земель можно выделить «чисто» сельскохозяйственные земли (пашня, сенокос, луг) и «вспомогательные» сельскохозяйственные земли (внутрихозяйственные дороги, земли под хозяйственными постройками).

     Следующей категорией земель тьв составе земельного фонда РМ являются земли в черте населенных пунктов. Отличительными чертами данной категории земель являются, во-первых, то, что их общим назначением является обслуживание городов, муниципиев и сел (именно такие населенные пункты перечисляет Конституция РМ в статье 110), во-вторых, эти земли характеризуются тем,  что их границы определяются чертой населенных пунктов, которая устанавливается и изменяется Правительством – для дорог и органами местного публичного управления – для остальных населенных пунктов; в-третьих, земли в черте населенных пунктов находятся в ведении органов местного публичного управления, а земли муниципалитетов – в муниципальной собственности.

     Необходимо  отметить, что указанная категория  земель охватывает не только земли, занятые  зданиями и сооружениями, но и незастроенные  земельные участки. В связи с  этим в структуре земель в черте  населенных пунктов можно выделить следующие категории земель:

1. Земли застройки, то есть земли под зданиями и иными сооружениями;
2. Земли общего пользования (парки, бульвары, скверы и так далее);
3. Земли промышленности, транспорта, связи, теле- и радио коммуникации;
4. Земли, занятые лесами;
5. Земли сельскохозяйственного назначения  и другие угодья.

Данная  классификация дана, исходя из содержания статьи 44 Земельного кодекса.

     Следующая категория земель – земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения. Статья 52 Земельного кодекса  признает таковыми «земли, предоставленные  органами местного публичного управления для размещения и эксплуатации административных, бытовых, вспомогательных строений и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, учреждений и организаций, строительства  подъездных путей и инженерных коммуникаций, организации промышленного производства, строительства транспортных магистралей, прокладки линий связи электропередачи».

     В науке вместо такой громоздкой формулировки применительно к данной категории  земель широко применяется термин «земли специального назначения». Надо подчеркнуть, что к данной категории относятся  только земли, непосредственно предназначенные  для удовлетворения нужд эксплуатации несельскохозяйственных объектов. Нельзя, например, включать в данную категорию  земли, предоставленные предприятию  для жилищного строительства  своих работников.

     К землям природоохранного назначения относятся  земли заповедников, национальных, дендрологических и зоологических  парков, ботанических садов, заказников, памятников природы, защитных и санитарных зон. Земли оздоровительного назначения составляют участки  с природными лечебными объектами и с особыми  климатическими условиями. Землями  рекреационного назначения признаются земли, предназначенные и используемые для отдыха и туризма. К землям историко-культурного назначения законодатель отнес земли историко-культурных заповедников, мемориальных парков, погребений, археологических и архитектурных  памятников, архитектурно-ландшафтных  комплексов. Земли пригородных и  зеленых зон состоят из земель за пределами городской черты, служащих местом размещения сооружений, связанных  с благоустройством и нормальным функционированием городского хозяйства, а  также земли, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями (статья 56-60 Земельного кодекса).

     Специфика данной категории земель состоит  в том, что вокруг многих из них  устанавливаются охранные и санитарные зоны, которые определяются в Земельном  кодексе как зоны, создаваемые  вокруг земель заповедников, селитебной зоны населенных пунктов, земель оздоровительного назначения, рек, ручьев и водоемов, гидротехнических и водозаборных сооружений, источников питьевого и технического водоснабжения, магистральных и  внутрирайонных водопроводов. Земельные участки, на которых устанавливаются такие зоны, у собственников не изымаются, но в их пределах вводится режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями, указанных зон.

     Нередко эти ограничения носят столь  жесткий характер, например, запрещение распашки земель, выпаса скота, что  собственник лишается возможности  использовать свои земли по первоначальному  целевому назначению. При всей разнородности  данной категории земель, все они  объединены в одну категорию, поскольку  представляют особую ценность для общества и государства. Землями лесного  фонда, согласно статье 62 Земельного кодекса, признаются земли, покрытые лесом, а  также подлежащие облесению.

     К землям водного фонда относятся  земли, занятые реками, озерами, прудами, водохранилищами, болотами, гидротехническими  и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под  полосами отвода по берегам рек, водоемов, магистральных межхозяйственных каналов  и коллекторов. Землями резервного фонда являются земли, на предоставленные  в собственность, владение и пользование, а также земли, не предоставленные  в собственность, владение и пользование, а также земли, право собственности, владения и пользования, на которые  прекращено в соответствии с Земельным  кодексом (статьи 63-64 Земельного кодекса).

     Структура земельного фонда не является постоянной и неизменной. Из года в год в  силу ряда причин, таких как изъятие  и предоставление земель, приватизация, восстановление деградированных и  загрязненных земель, происходит изменения, как в структуре земельного фонда, так и в каждой отдельно взятой категории. Именно поэтому Правительство  ежегодно утверждает результаты земельного кадастра, что позволяет иметь  представление об актуальной структуре  земельного фонда РМ.

     Важнейшей предпосылкой обеспечения рационального  и эффективного использования природных  ресурсов, в нашем случае земли, в  сельском хозяйстве является изменение  отношений собственности на землю. По мнению инициаторов земельной  реформы именно отношения собственности  определяют степень хозяйственной  самостоятельности тех, кто работает на земле, их заинтересованность в лучшем использовании  земель.