Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг

     Рынок вторичного жилья.

Наступление осени 2009 года Кишиневский рынок  недвижимости встретил в настороженном  ожидании. Одни надеялись на начало нового роста цен и по ряду предложений  заблаговременно повысили свои ценовые  ожидания. Другие ожидали с приходом осени второй волны обвала цен  и некоторое остаточное сползание  вниз переоцененных объектов, а также  низкокачественного жилья. Тем не менее, по окончании осени цены на недвижимость в Кишиневе замерли на месте, не отражая  устойчивой динамики ни вверх, ни вниз.

     Наиболее  вероятным развитием событий  на ближайшие месяцы представляется относительная стабилизация рынка  при наличии незначительных конъюнктурных  колебаний стоимости квадратного  метра. Также будет происходить  постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок на рынке. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия  кризиса, то и цены на недвижимость через некоторое время могут  начать отыгрывать потери по сценарию 1999-2002 годов. Однако нельзя полностью  исключать и возможность ухудшения  макроэкономического фона или новой  волны финансового кризиса, в  результате чего недвижимость может  продолжить терять в цене. 

Рисунок № 2

     Средняя стоимость квартир за 2009 год динамично  поступательно снижалась. В среднем  снижение цен составило 26% от докризисного  уровня.

Рисунок № 3

     В соответствии с публикациями в пятничном  печатном издании «Маклер» за 2009 год  рубрика «Квартиры», количество публикаций «Продаю» по отношению к 2008 году, увеличилось  на 18,5%, а количество публикаций «Куплю»  уменьшилось по отношению к тому же периоду на 45,1%. Соответственно, явно проглядывается динамика повышения  предложения и резкого сокращения спроса на жилую недвижимость.

     Исходя  из приведенных показателей, в 2009 году срок экспозиции квартиры увеличился.

     Рисунок № 4

     Согласно  представленных статистических данных «Кадастра», количество среднемесячных продаж составляет 47,1% от уровня продаж 2008 года или 32% от уровня продаж 2005 года. Явная тенденция снижения активности рынка недвижимости.

В соответствии с собственной базой данных Биржи  недвижимости «LARA», составленной на основе телефонных обращений в течение 2008-2009 годов на информационный телефонный номер 888-888, в том числе по вопросу купли-продажи недвижимости, определена тенденция спроса и предложения на данный период.

Рисунок № 5 

     Как видно из рисунка № 5, объем активности рынка продаж снизился на 25,4%, причем в основе за счет спроса, где объем  активности спроса, снизился более 40%.

     Необходимо  отметить, что скачек роста цен  на жилье всегда начинался в условиях появления ажиотажного спроса. Однако, последние недели, многие риэлторы и застройщики хоть и говорят  о неком оживлении рынка (по сравнению  с состоянием «комы» последнего года), но все же признают, что прогнозы осеннего всплеска на рынке во многом не оправдались. А значит, и повода для реального роста цен на недвижимость пока нет. Поэтому не следует  технический рост показателей, вызванный  скачками курсов валют, интерпретировать как новую тенденцию на рынке.

Рисунок № 6

     Текущая средняя стоимость одного квадратного  метра квартир составляет 653 Евро.

     Рынок первичного жилья

     2009 год оказался самым необычным  и самым сложным за историю  Кишиневского рынка недвижимости. Застройщики до последнего отрицали  влияние мирового кризиса на  Кишиневскую строительную отрасль  и прогнозировали в будущем  только повышение цен. На сегодняшний  день, значительное количество строительных  объектов и проектов заморожено  на неопределенный срок, по другим, строительство продолжается сниженными  темпами. 

     Квартиры  на первичном рынке покупают редко, строительные работы на многих площадках  прекратились. Пытаясь продать квартиры, застройщики уступают более 20% начальной  цены. Однако завлечь покупателей  застройщикам крайне непросто.

     Прошедший год, показал большое снижение цен, что объясняется экономическим  и политическим кризисом в стране, которые отнюдь не способствуют доверию  населения к инвестированию в  недвижимость. В настоящее время  на первичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе существует около 74 проектов застройки, находящихся в стадии реализации в разных секторах города, которые осуществляют около 50 застройщиков. Распределение по секторам города строящегося  жилья следующее: Центр - 21 проект, Ботаника - 21 проект, Чокана - 13 проектов, Рышкановка - 10 проектов, Буюкань - 10 проектов.   Средняя цена на первичном рынке в 2009 году составила 650 евро за кв. м. или на 22% ниже, чем в 2008 году (наивысшая точка - 839 евро, с которой началось снижение цен). В настоящее время из общих площадей проектов, предложенных к продаже – раскупается примерно 63%, которые обеспечивают первичное финансирование в объеме до 20% стоимости строительного проекта. Нераспроданными остаются около 37%. Согласно качественных и количественных характеристик из всего количества строительных проектов в стадии исполнения, распределение происходит следующим образом: 20% относятся к классу «Эконом», 55% – к средней категории и 25% – к категории «Люкс». Эти цифры наглядно показывают, что спрос и предложение сконцентрированы на среднем сегменте.

     За  девять месяцев 2009 года в Молдове  сданы в эксплуатацию 2834 квартиры общей площадью 313,9 тысяч квадратных метров, что на 17 процентов меньше показателей января-сентября 2008 года, (по данным Национального бюро статистики).

     Строительство жилья осуществлено экономическими агентами из частного сектора национальной экономики, обеспечившие 97 процентов  от общего числа домов, сданных в  эксплуатацию. В столице сданы  в эксплуатацию 1964 квартиры.

     Цена  на рынке первичного жилья складывается под влиянием многих факторов, но в  конечном итоге - это тот минимум, на который согласен продавец, и  тот максимум, на который согласен покупатель. На сегодняшний день одним  из решающих факторов при совершении сделок на первичном рынке является доверие к застройщику. И как  раз доверия катастрофически  не хватает. Поэтому сегодня, в условиях кризиса доверия, на первичном рынке  жилья продают единицы.  Строительство  – процесс, растянутый по времени, срок возведения жилого дома может быть от 12 до 36 месяцев. За этот период может  появиться много факторов риска, которые в конечном итоге могут повлиять на себестоимость и цену к окончанию строительства. В существующих условиях у населения начались проблемы с работой, снизились доходы и увеличились текущие расходы, в связи с этим у многих потенциальных покупателей изменились приоритеты, а покупка нового жилья отошла на второй план.

     Рынок найма.

     Если  к концу 2009 года можно констатировать более 20-ти процентное снижение цен  на разные категории недвижимости, то этого нельзя сказать о рынке  найма. Несмотря на некоторое увеличение количества предложений найма, цены на востребованные 1-2-3 комнатные квартиры и их эквиваленты на протяжении этого  же периода не изменились. Объяснить  данную ситуацию можно двумя причинами:

     - отсутствием инвестиционной составляющей  в рынке найма;

     - эффектом ожидания, как потенциальных  продавцов, так и потенциальных  покупателей.

     Приобретение  недвижимости в Республике Молдова  интересовало не только потенциальных  покупателей, нуждающихся в этой недвижимости, но и покупателей инвесторов, пытающихся сохранить и увеличивать  свой капитал за счет быстрого роста  цен на недвижимость. При фактическом  отсутствии рынка ценных бумаг и  невысоком доверии к банковской системе, недвижимость долгое время  оставалась почти единственной возможностью гарантированного вложения денег, приносящего  высокую прибыль. Рынок найма  был лишен этой особенности. Найм интересовал только нанимателей, как необходимое временное удовлетворение своих потребностей в жилье. Остановка роста и начало снижения цен на недвижимость в конце 2008 года убрали из категории потенциальных покупателей не только покупателей инвесторов, но и существенно покупателей, желающих приобрести недвижимость за счет привлечения кредитных средств. Несмотря на высокие процентные ставки по кредитам, темпы роста цен на недвижимость до 2009 года были выше, и такие покупки были экономически оправданы. Отсутствие роста цен на недвижимость и тем более их снижение, в сочетании со сложностью получения кредита в последнее время, резко сокращает и эту категорию потенциальных покупателей. Они предпочитают занимать выжидательную позицию, надеясь на еще большее снижение цен. В период ожидания они естественно вынуждены снимать необходимое жилье, таким образом, повышая спрос на найм жилья. 

     Рынок найма жилья в 2009 году количественно  активизировался, но остался уравновешенным. Рост спроса был компенсирован ростом предложений. Уровень цен найма на востребованное жилье остался на уровне прошлого года. К концу 2009 года среднемесячные цены по долгосрочному найму на 1, 2, 3-х комнатные квартиры в мун. Кишинэу составили соответственно:

     -1-комнатные  150-220 €

     - 2-комнатные 180-250 €

     - 3-комнатные 250-400 €

     Снизился  спрос и соответственно цена найма  на квартиры повышенной комфортности. Предложенные цены по долгосрочному  найму квартир повышенной комфортности редко превышает 500 € в месяц. Также сократился спрос и на краткосрочный найм (сроком до 1 месяца). Правда уровень цен по краткосрочному найму превышает уровень цен по долгосрочному найму.

     Рынок коммерческой недвижимости

     Нынешний  кризис сильно сказался на развитии бизнеса  и тем самым отказа компаний от экспансии а, следовательно, и от расширения коммерческих площадей, в  том числе торговых, офисных и  складских.

     Положение на рынке коммерческой недвижимости за весь 2009 год характеризуется нисходящим трендом и каких-либо факторов стабилизации падения цены пока не наблюдаются. Стоимости  объектов коммерческой недвижимости на основании реальных продаж снизились  на 30-60%.

     В общем, по всему спектру рынка  коммерческой недвижимости, спрос сейчас неактивный, по большей части отложенный. В основном, все прицениваются  и ждут продолжения ценовой корректировки. Но по некоторым типам коммерческой недвижимости активность по предварительному интересу всё-таки выросла, по реальным продажам еще нет.

     Самый серьёзный момент в данном периоде, это дисбаланс между ценой  спроса и предложения, что тормозит усиление активности по продажам. Это  есть, один из наиболее очевидных признаков  того, что «дна» мы еще не достигли, и, значит, корректировка цен вниз неизбежна. Большинство участников рынка предпочитают «сбрасывать» сегодня  далеко не самые привлекательные  объекты, придерживая наиболее «вкусное»  у себя. Если же какие-то «лакомые кусочки» и попадают на открытый рынок, то чаще всего по докризисным ценам, что, разумеется, мало у кого сегодня может вызвать интерес.

     Вследствие  дисбаланса между ценой спроса и  ценой предложения, реальное движение на рынке низкое. Покупатель и продавец не спешат достигать компромисса, и  у каждого есть свои аргументы. Покупатель, ожидая дальнейшего снижения рынка  не готов хоть как-то переплачивать, понимая, что «завтра» он сможет купить еще дешевле. Продавец, веруя в  то, что «дно» уже достигнуто и  рынок пошел вверх, не желает снижать  «ценник». Если ценовые ожидания инвесторов на сегодняшний день скорректированы  в среднем на 50-60%, то для большинства  продавцов предел скидки составляет только 25-30%. Очевидно, что нужно нащупать этот разумный баланс спроса и предложения. При этом, если макроэкономическая ситуация продемонстрирует худший сценарий развития, то в 2010 году, следует ожидать на рынке открытого интенсивного снижения цен.

     В целом, ситуация на рынке недвижимости продолжает во многом зависеть от макроэкономической ситуации в стране и в мире. О  том, когда «дно» будет достигнуто, сказать с точностью не сможет никто, потому что на это влияет целый  ряд факторов, которые просто непредсказуемы: макроэкономическая ситуация мирового содружества и в том числе  Республики Молдовы, психологическое  поведение участников рынка, действия правительства и многие другие факторы. При оптимистичном сценарии мы его  нащупаем в пределах ближайшего полугодия, при пессимистичном сценарии — намного  позже. 

     2.2 Динамика изменения  цен на рынке  недвижимости в  муниципии Кишинэу за 2020 год.

     Первая  половина 2010 года, не смогла удивить  нас резкими колебаниями стоимости  столичного квадратного метра. Полная ценовая стабилизация и планомерное  снижение стоимости в течение  полугодия, охарактеризовало до 5% уменьшение стоимости по сравнению с окончанием 2009 года.С одной стороны, сложный макроэкономический фон не дает поводов говорить о быстром восстановлении цен докризисного уровня, а с другой – ограниченность предложения не дают рынку стремительного снижения цен.

     Рисунок № 7 

       В течение лета в мун. Кишинэу во многом будет сохраняться текущий уровень цен на недвижимость. При этом не исключено незначительное сползание вниз по стоимости низкокачественных и низко ликвидных объектов, а также квартир с изначально завышенными ценами

       Рисунок № 8 

     До  кризиса наблюдался избыток свободных  денег, в основе за счет доступного и относительно долгосрочного > кредитования. Действующим игрокам рынка было крайне невыгодно продавать даже неликвидные активы, а напротив, все искали дополнительные активы для  инвестирования. Кризис внес свои существенные коррективы, > соответственно «живые»  деньги резко повысились в цене. Для игроков рынка наиболее выгодно  стало формировать собственные  фонды свободных средств, путем  реализации избыточных активов, нежели держать объекты «мертвым грузом».

     Сократившаяся платежеспособность населения, очевидно, уже не позволит максимизировать  прибыль с каждого квадратного  метра, как это было раньше. А значит, для получения прежних доходов  необходимо в перспективе наращивать объемы.