Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг

     Согласно  предоставленных Кадастром данных, ситуация за первые пять месяцев 2010 года на рынке недвижимости охарактеризовалось ростом активности оформления транзакций. Среднемесячное количество транзакций купли-продажи зарегистрированных в мун. Кишинэу, выросло по сравнению с 2009 годом на 29%, показывая, что рынок недвижимости не перешел в стадию стагнации, а активизировался за счет неудовлетворенного ранее спроса. Однако относительно пика активности 2005 года, картина не утешительная, среднемесячный объем транзакций составляет всего 44,9% относительно 2005 года или 66,2% относительно 2008 года, начало мирового финансового кризиса.

     Рисунок № 9 

     Наиболее  же вероятным, представляется более  продолжительное возвращение к  докризисному уровню цен темпами  инфляции или немногим быстрее, что  может потребовать 3-5 и более лет. Скорее всего, в целом умеренный  рост цен на жилье в ближайшие  года может происходить с повышенной волатильностью, связанной с большим количеством изменений на рынке, установкой новых правил игры и особенностей потребительского поведения. Так, заметную волатильность рынок уже продемонстрировал в 2006-2009 годах. Дополнительной причиной частой смены периодов роста цен и последующей стагнации с откатом назад может стать нестабильность макроэкономического фона и курсов валют.

     Другими словами, различные сегменты рынка  недвижимости дают понять, что до кризиса  цены были более чем перегреты, и  даже вызванная кризисом коррекция  не вернула их к разумному уровню. Несмотря на увеличенное предложение, дальнейшего существенного снижения стоимости квадратного метра ждать не приходится, однако,  скорый возврат к докризисным максимумам и дальнейший рост также выглядят маловероятным.

     Первичный рынок жилой недвижимости.

     За  первую половину  2010 года Кишиневский  рынок первичной жилой недвижимости>  значительно сузился. Спад, который наблюдается сейчас, объясняется следующими причинами: результатами экономического кризиса, огромным бюджетным дефицитом на 2009 год, низкая покупательская способность населения, снижение денежных переводов от гасторбайтеров по отношению к 2007-2008 годам, высокие процентные ставки по кредитам, отсутствия кредита доверия финансовых учреждений и населения к застройщикам, в связи с неисполнением или некачественным и просроченным исполнением застройщиком принятых обязательств, с высоким ростом тарифом на коммунальные услуги, а также в связи с нестабильной политической ситуацией в стране.

     Это говорит о том, что покупатель, желающий инвестировать средства в  недвижимость, пользуется сегодня повышенной популярностью у операторов рынка  недвижимости и уважением у продавца. В текущей ситуации прослеживается явно рыночная тенденция, когда покупатель диктует условия рынку. Рынок  недвижимости не может всегда находиться на подъеме, это не нормально, у нас  он и так держался на пике почти  четыре года. Поэтому падение рынка  было неизбежно, независимо от наличия  или отсутствия экономического кризиса. Необходимо отметить, что на текущий  день, население страны фактически обеспечено жильем на 95%. Однако, основная масса жилого фонда построено  в 50-80 года прошлого столетия и представляют собой жилье низкого потребительского качества, а часть построек находится  в аварийном состоянии.

     Строительные  компании, лишенные возможности кредитования, выходят из ситуации различными способами: одни приостановили строительство, другие снизили стоимость своих  услуг, пытаясь привлечь покупателя, ну и конечно есть небольшая группа застройщиков, которая осуществляла свою деятельность не за счет заемных  средств, а на собственные средства. Данная категория застройщиков пострадала наименьшим образом и сейчас продолжает благополучно работать с перспективой получения доходов в будущем.

     С января по июнь месяц текущего года, цена на недвижимость снизилась на 5 %, а объем строительных работ  упал на 40%. По итогам полугодия 2010 года средняя цена квадратного метра  на рынке первичной жилой недвижимости составила  € 600, что на 15 % меньше, чем за аналогичный период 2009 года.

     Рынок найма жилой недвижимости.

     Рынок найма жилой недвижимости за первое полугодие можно охарактеризовать, как наиболее стабильный сегмент  рынка недвижимости. Спрос на 1,2,3-х  комнатные квартиры был в наибольшей степени равен предложению, однако ценовые колебания были незаметные.

     Среднемесячные  цены по долгосрочному найму на 1, 2, 3-х комнатные квартиры в мун. Кишинэу составили соответственно:

     - 1-комнатные 150-220 €

     - 2-комнатные 180-250 €

     - 3-комнатные 250-400 €

     Дачные  участки и строения.Первая половина 2010-го года не внесла никаких существенных изменений на данном рынке недвижимости по сравнению с 2009 годом. Тенденции прошлого года не только сохранились, но и устоялись. Снижение потока инвестиций из-за рубежа и плачевное состояние нашей экономики в сочетание со снижением уровня жизни и эффектом ожидания улучшений привело к дальнейшему снижению спроса>  на объекты загородной недвижимости и соответственно к сокращению количества сделок с данной недвижимостью, а также снижению цен на нее.

     Относительно  спроса на готовые загородные дома с участками в ценовой категории  до 25-30 тыс. евро, то он сопоставим со спросом  на квартиры в Кишиневе. Соответственно, снижение цен на такие дома совпадает  со снижением цен на жилье в  мун. Кишинэу и составляет 5-10 %. Следует учитывать тот факт, что 5-10%  снижение цен на недвижимость получается при расчетах в европейской>  валюте, которая понизила свою покупательную способность за первую половину 2010-го года относительно американского доллара и молдавского лея приблизительно на 20%.

     Рынок коммерческой недвижимости.

     К настоящему моменту, очевидно, что 2009 год  стал самым тяжелым периодом за время  кризиса на рынке недвижимости Европы, в том числе и Молдовы. Говорить о полном преодолении кризиса  пока еще рано и потребуется еще  значительное время на восстановление рынка до докризисного уровня. 2010 год  будет не только годом стабилизации, но и очередным годом испытаний. >  Экономические условия еще  не вернулись в нормальное состояние, да и политическая ситуация в стране неопределённая. Серьезные финансовые проблемы и преддефолтное состояние ряда европейский государств катастрофически обвалили курс евро. Очевидно, такой макроэкономический фон вряд ли способствует развитию потребительского и инвестиционного ажиотажа, в том числе на рынке недвижимости нашей страны. 

     Цены  на рынке коммерческой недвижимости в первом полугодии показали негативную динамику. Конечно, снижение рыночной стоимости продажи и найма  не было таким бурным как в 2009 году, когда цены упали за год на 30-50% в зависимости от вида коммерческой недвижимости. Общее снижение цен  с января по июнь 2010 года составило  всего 10-15 %.

     Значительная  зависимость рынка недвижимости от инвестиционных предпочтений потенциальных  участников этого рынка позволяет  предположить, что в ближайшей  перспективе ситуация будет определяться состоянием мировой экономики и  действиями, предпринимаемыми правительством РМ по выходу национальной экономики  из кризисной ситуации. В ближайшие  месяцы наиболее вероятно сохранение текущего уровня цен с небольшими конъюнктурными колебаниями. По сути, будет продолжаться «утряска» рынка, когда одни объекты могут слегка отыгрывать прежнее падение и  немного подрастут в цене, а  другие – возможно, продолжать сползать вниз или «топтаться на месте». При  этом от месяца к месяцу средний  уровень стоимости может варьироваться  в пределах нескольких процентов, но вряд ли будет набирать силу продолжительный  тренд к росту. Однако стабилизация стоимости квадратного метра, скорее всего, обернется активизацией спроса и увеличением количества сделок, то есть во второй половине 2010 года рынок  недвижимости вероятнее будет расти  не в цене недвижимости, а по объемам  транзакций.

2.3. Пути решения проблем  с недвижимостью  и перспективы  на будущее.

     Рынок недвижимости в Молдове, пожалуй, один из самых быстрорастущих сегментов  современной экономики республики. Но именно его, в первую очередь, затронул глобальный мировой кризис.

     Как известно, основа экономики состоит  из двух  фундаментальных факторов: материального потребления и  экономических ресурсов. Если первый фактор имеется,  поскольку он неизбежен, то, что касается второго – дело худо. В Молдове отсутствует сырьевая база. Слабая, низкотехнологичная промышленность по переработке сельскохозяйственной продукции. Виноделие, стремительно теряющее рынки сбыта. Относительно развиты сфера услуг и торговля. Имеется строительная отрасль и недоразвитая энергетика, а также перенасыщенность банковскими учреждениями и отсутствие фондового рынка. 

     Что же происходит с ценами на недвижимость в Молдове?  Они безоблачны, несмотря на потрясение финансового кризиса. Почему? Спрашивать об этом у застройщиков, девелоперов и риэлторов, все равно, что спрашивать на рынке у продавца мяса – будет ли мясо через неделю в два раза дешевле.

     Сформируем  свой взгляд, к примеру, на сегмент  дорогой офисной недвижимости, где  ставки аренды упали на 25-35 %. Здесь  одновременно происходит существенное снижение заполняемости. Компании-клиенты офисных зданий сокращают офисный персонал, а значит, и потребную площадь офисных помещений, одновременно настаивая на снижении тарифа найма площадей. Вследствие происходящего для собственников офисных зданий текущая доходность от сдачи в найм упала.

     Но  кроме существующих офисных зданий есть и строящиеся. Их строительство надо заканчивать, хоть и в себе убыток. Срок окупаемости увеличивается с 5-7 лет, а стало быть, цена продажи здания падает до 40 %. То есть при таком снижении внутренней ставки доходности, ни о каком успешном инвестировании не может идти речь.

     «Главный» макроэкономический показатель Молдовы  – объем денежных переводов снизился на 30-35%, что сразу повлияло на ситуацию на рынке недвижимости. Значительная часть этих денег в виде инвестиционных покупок попадала на рынок недвижимости, за счет этого росли цены на недвижимость и объемы продаж. Экономический и  политический кризис, заставляют потенциальных  покупателей отложить покупку, до прояснения ситуации. Но при этом увеличивается  так называемый отложенный спрос  на недвижимость, который при достижении рынком определенного уровня цен  обязательно даст о себе знать. Потребность  в жилье не исчезла. Для активизации  рынка покупателям жилья необходима стабильность и уверенность в  завтрашнем дне.

     Падение спроса на новые квартиры в стране объясняется тем, что:

• цены достигли уровня, сравнимого со странами, в которых работает большая часть «генераторов спроса», на рынке недвижимости столицы, вследствие чего удобней купить себе квартиру в Италии или в Португалии;
• в результате кризиса жилья в США снизились общие ожидания быстрого подорожания недвижимости, соответственно высохла большая часть «инвестиционных» потоков на этот рынок (те, кто приобретал квартиры на начальном этапе строительства объекта с целью дальнейшей продажи);
• ипотечные кредиты продолжают оставаться дорогими и в итоге недоступными для населения со средними доходами.

     Сейчас  строительная отрасль почти обанкротилась. Однако на сегодняшний день наиболее важным моментом является помощь, которую  нынешнее правительство должно оказать  операторам рынка недвижимости, находящимся  в безвыходном положении. Правительственные  программы, включая гарантии государства  для некоторых категорий граждан  при оформлении ими ипотечных  кредитов, смогли бы стать той практической поддержкой для возрождения отрасли  и глотком воздуха для строителей. Помощь государства, таким образом, могла бы стать одним из спасательных решений, вероятной базой для  нового рынка недвижимости.

     Весомое слово в пользу материализации помощи, а также реализации данных живительных  решений, сегодня могли бы сказать  банки. От них, возможно, больше всего  зависит судьба развития рынка недвижимости. Из-за рисков, которыми в прошлом  пренебрегали, в настоящее время  финансовые учреждения проявляют крайнюю  осторожность на рынке недвижимости. Поэтому очень важно, чтобы в  создавшемся затруднительном положении, предложения по кредитам, направленным на запуск, развитие и рефинансирование некоторых проектов, связанных с  недвижимостью, погрязших в финансовых проблемах, не носили оппортунистически-инвестиционный характер.

     Таким образом, основная борьба строителей в  этом году будет направлена на получение  финансирования, от которого зависит  выживание на рынке. Для действующих  лиц данной сферы деятельности 2010 год является годом отчаянных  решений. Независимо от оптимизма некоторых, более или менее наигранного, по меньшей мере в начале года, у игроков данной отрасли мало шансов на финансирование.

     А, следовательно, довольно-таки мало шансов и на существенное восстановление местного рынка недвижимости. Наиболее реальные оценки наглядно демонстрируют, что  необходимо время, еще хотя бы год, для  более очевидного оздоровления рынка, с другими предложениями по ценам  и другими прибылями на всех участках, а также с финансированием, при  котором роль строителей будет не только к приобретению участка и  «поиску» соответствующего банка.