Вещные права на землю

    Земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах (см. ст. 38 Ж РФ).

    Принудительное  изъятие земельного участка у  собственника не допускается, кроме  случаев, когда по основаниям, предусмотренным  законом, производятся¹⁷:

    1) обращение взыскания на земельный  участок по обязательствам;

    2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу;

    3) реквизиция земельного участка;

    4) конфискация земельного участка;

    5) невозможность выдела в натуре  земельного участка участнику  долевой собственности при ее  разделе на основании ст. 252 ГК РФ;

    6) признание на основании решения  суда права собственности на  земельный  участок  за  собственником   недвижимости,  согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, когда снос здания или  сооружения, находящегося на чужом  земельном участке, запрещен в  соответствии с законом и иными правовыми актами;

    7) выкуп земельного участка для  государственных и общественных  нужд. Выкуп земельных участков  для государственных или муниципальных  нужд осуществляется в исключительных  случаях, связанных с:

    — выполнением международных обязательств Российской Федерации;

    — размещением объектов государственного или муниципального значения при  отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

    —- иными обстоятельствами в установленных  федеральными законами случаях, а применительно  к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Список оснований изъятия (выкупа) земельного участка является открытым, однако в качестве основных случаев названы два. При этом под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров (п. б) ч. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вторым основным случаем определено размещение объектов государственного или муниципального значения. То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом развития поселения, предусмотренным ч. 2 ст. 49 ЗК РФ;

    8) изъятие земельного участка, используемого  с нарушением законодательства.

    Установлен  особый случай прекращения права  собственности в том случае, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок¹⁸.

    Это положение может распространяться и на прекращение права собственности на земельные участки. В частности, при истребовании участка из чужого незаконного владения и, что может быть частным случаем этого, когда гражданином или юридическим лицом был приобретен земельный участок из земель, изъятых на основании ЗК РФ из оборота.

    При этом в случаях, когда имущество  не отчуждено собственником в  установленные данной статьей сроки, земельный участок, с учетом его  характера и назначения, по решению  суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

    Обращение в государственную собственность  земельных участков, находящихся  в собственности граждан и  юридических лиц (национализация), производится на основании положений о выкупе земельных участков для государственных  или муниципальных нужд с возмещением его стоимости и других убытков в Порядке, установленном Земельным кодексом и ст. 306 Гражданского кодекса РФ.

    Требование  об изъятии недвижимого имущества  не подлежит удовлетворению, если государственный  орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

    Указанное правило соответственно применяется  при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество.

    Согласно  общим, установленным правилам¹⁹ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284-286 ГК РФ.

    ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  ПУТЕМ ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ НА НЕГО ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ СОБСТВЕННИКА. РЕКВИЗИЦИЯ И КОНФИСКАЦИЯ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. В данном разделе мы обращаемся к реализации перечисленных выше оснований прекращения права собственности на земельный участок, осуществленные, если прекращение это наступает не по воле собственника.

    Так, изъятие земельного участка путем  обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором²⁰. Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

    Земельным кодексом РФ, как уже говорилось, признается и такое основание  принудительного прекращения права  собственности на земельный участок, как реквизиция.

    Следует заметить, что эта категория первоначально  была установлена гражданским законодательством. Реквизиция производится, согласно ГК РФ, в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при  иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции.

    Реквизиция  — процедура не безвозмездная, собственнику возмещается стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной  деятельности. Если же собственник  не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее в суде.

    Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать  по суду возврата ему сохранившегося имущества.

    Следует обратить внимание на то, что Земельный  кодекс, в целом следуя основаниям проведения реквизиции, определенным ГК РФ, вносит в ее содержание новые  элементы, которые действуют только для земельных участков. Так, устанавливается, что земельный участок может быть изъят уполномоченными исполнительными органами государственной власти у его собственника временно в целях "защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

    Есть  и еще одно отличие: поскольку  реквизиция представлена ЗК РФ как  временное изъятие земельного участка, собственнику возмещается не его  стоимость, а убытки и выдается документ о реквизиции. Предполагается, что  земельный участок будет возвращен собственнику после прекращения оснований реквизиции. И только в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. При этом устанавливается, что оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.

    В то же время у собственника реквизируемого земельного участка остается право  при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

    Такие существенные отличия реквизиции по Земельному кодексу и реквизиции по Гражданскому кодексу дают основание  сделать вывод о том, что Земельный кодекс урегулировал в этом случае одноименный, но иной круг отношений. Во-первых, при реквизиции земельного участка речь идет скорее не о прекращении права собственности (что можно безоговорочно сказать о реквизиции по ГК), а об особом виде временного изъятия участка. Право собственности может быть прекращено только при невозможности возврата участка. Это подтверждается и тем, что только в этом случае выплачивается стоимость земельного имущества, т. е. производится его выкуп. Во-вторых, реквизиция предусматривается Земельным кодексом не только для изъятия земельных участков у собственников, но и у пользователей, в том числе арендаторов и у лиц, обладающих правом пожизненного наследуемого владения. Гражданский же кодекс предусматривает реквизицию только имущества, находящегося в собственности.

    Может возникнуть вопрос о том, возможна ли реквизиция земельного участка в  порядке, определенном ГК РФ? На наш  взгляд, нет. Такой порядок не предусмотрен Земельным кодексом РФ, который является основным актом, регулирующим особенности перехода права собственности на землю от одного лица к другому, т. е. оборота земельных участков.

    Право собственности на земельный участок  может быть прекращено и на основании  его выкупа для государственных  и муниципальных нужд. Однако основания и порядок прекращения права собственности (как и то, что при выкупе для государственных и муниципальных нужд право собственности действительно прекращается), отличают этот институт от реквизиции земельных участков²¹.

    Земельным законодательством установлена в какой-то степени смежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятия земельного участка, которое происходит по тем же основаниям, что И реквизиция, но не требует изъятия земли. В принципе это должно означать, что собственник участка вправе (по возможности) им владеть И пользоваться, что естественным образом влияет и на размер возмещаемых убытков. Действия по временному занятию участка влекут за собой, как это утверждено ЗК РФ, временное ограничение прав на земельный участок.

    Земельным кодексом не определено, имеет ли собственник  право на отчуждение права собственности  при реквизиции участка или его  временном занятии. Нормативного запрета  о заключении сделок подобного рода нет, поэтому мы считаем, что собственник  вправе передать право собственности другому лицу вместе со всеми установленными обременениями участка.

    В порядке конфискации земельный  участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению  суда в виде санкции за совершение преступления.

    Характер  преступлений, за которые может наступить  конфискация, установлен Уголовным  кодексом РФ²². Конфискация имущества устанавливается за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть назначена судом только в случаях, предусмотренных соответствующими статьями Особенной части УК РФ.

    Общие основания и порядок конфискации  имущества установлены Гражданским кодексом РФ, согласно которому имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения в случаях, предусмотренных законом. В данном случае Земельным кодексом (в качестве закона, о котором упоминает Гражданский кодекс РФ) предусматривается, что конфискация — безвозмездное изъятие участка — возможно только за совершение преступлений. В административном порядке, как это допускает ГК РФ, конфискация земельных участков не предусматривается.

    ВЫКУП ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ  ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ  НУЖД. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется только путем выкупа. Обязательность выкупа (оплаты изымаемого земельного участка) следует из ст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества. Часть 3 данной статьи гласит, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.