Вещные права на землю

    Кроме того, Земельным кодексом установлены  и дополнительные ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных  участков.

    Так, изъятие, в том числе путем  выкупа, в целях предоставления для Несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений .при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов²³. Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки²⁴.

    Выкуп земельных участков для государственных  или муниципальных нужд урегулирован и Гражданским кодексом РФ. Так, согласно ст. 279 ГК РФ земельный участок может  быть изъят у собственника для  государственных или муниципальных  нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

    При этом в соответствии с той же статьей  решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

    Государственные органы, уполномоченные принимать решения  об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

    Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

    Решение государственного органа об изъятии  земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

    Выкуп для государственных или муниципальных  нужд части земельного участка допускается  не иначе как с согласия собственника.

    На  основании ст. 280 ГК РФ собственник  земельного участка, подлежащего изъятию  для государственных или муниципальных  нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

    Плата за земельный участок, изымаемый  для государственных или муниципальных  нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением  с собственником участка (ст. 281 ГК РФ). Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

    При определении выкупной цены в нее  включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем  недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    По  соглашению с собственником ему  может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

    Если  собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка  для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд²⁵.

    Иск о выкупе земельного участка для  государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 Гражданского кодекса.

    Условиями изъятия земельных участков для  государственных или муниципальных  нужд предусматривается, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

    Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

    Так, Гражданским кодексом²⁶ установлено, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

    Решение об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

    ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  У СОБСТВЕННИКА ВВИДУ  ЕГО НЕНАДЛЕЖАЩЕГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. Изъятие у собственников земельных участков ввиду их использования с нарушением законодательства, в том числе при неиспользовании его по целевому назначению, осуществляется только на основе гражданского законодательства.

    Согласно  ст. 284 ГК земельный участок может  быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для  сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства  и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

    Земельный участок может быть также изъят  у собственника, если использование  участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования  земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки²⁷.

1.2.2 ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

    В правовом регулировании прекращения  прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками, есть некоторые  общие черты. В частности, можно  выделить добровольное и принудительное прекращение прав. Некоторые основания являются общими, например изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие ввиду нарушения законодательства.

    Однако  есть и различия, в том числе  существенные. Так, например основания принудительного прекращения прав в этом случае предусмотрены непосредственно Земельным кодексом РФ. Изменения или дополнения в установленный перечень не могут быть внесены иными нормативными актами, в том числе федеральными законами.

    ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА  ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ  УЧАСТКОМ, ПРАВА ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ. В соответствии с земельным законодательством право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ.

    В случае отказа от права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения от правообладателя не требуется указывать основания такого отказа. В то же время отказ от права на земельный участок в самом общем случае может последовать при отсутствии надобности дальнейшего его использования. Так, например, при ликвидации юридического лица или смене места жительства гражданина.

    Одним из существенных условий, выставляемых пользователю или владельцу земельного участка как земельным, так и  гражданским законодательством, является то, что сам факт отказа от участка не является автоматическим прекращением права. Правообладатели обязаны содержать участок, выплачивать установленные платежи за землю, выполнять иные действия, связанные с реализацией права, до тех пор, пока земельный участок не перейдет во владение собственнику — Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Факт прекращения права констатируется действиями по государственной регистрации соответствующих изменений.

    Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

    1) использовании земельного участка  не в соответствии с его  целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными Земельным кодексом РФ;

    2) использовании земельного участка  способами, которые приводят к  существенному снижению плодородия  сельскохозяйственных земель или  значительному ухудшению экологической  обстановки;

    3) неустранении совершенных умышленно  следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или  уничтожение плодородного слоя  почвы вследствие нарушения правил  обращения с удобрениями, стимуляторами  роста растений, ядохимикатами и  иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение установленного соответствующими нормами Земельного кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

    систематическое невыполнение обязательных мероприятий  по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние  почв; систематическая неуплата земельного налога;

    4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

    5) изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55 Земельного кодекса РФ;

    6) реквизиции земельного участка  в соответствии с правилами,  предусмотренными ст. 51 Земельного  кодекса РФ.

    Решение о принудительном прекращении прав на земельные участки в предусмотренных случаях принимается судом в соответствии со ст. 54 ЗК РФ.