Страхование сделок с недвижимостью

       Например, руководители риэлторских компаний рассматривают возможность сотрудничества по продвижению титульного страхования как способа повышения конкурентоспособности своих организаций. Так, 66 % считают, что это положительно скажется на имидже возглавляемых ими фирм, поскольку клиентам удобно получать полный набор услуг, еще 20 % подчеркнули, что система гарантий является позитивным фактором для клиентов, 85 % руководителей полагают перспективным включение титульного страхования в услугу риэлтора, — и это при том, что 60 % не знакомы с условиями конкретных страховых программ.

       Более половины опрошенных нотариусов (56 %) считают  титульное страхование механизмом достаточной гарантии чистоты сделки в части защиты имущественных  интересов: оно снижает риск наступления  последствий их ошибки при нотариальном заверении такой сделки.

       Можно сделать вывод, что в обозримом  будущем титульное страхование  станет распространенной цивилизованной возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие будет способствовать стабильности и надежности операций в этой сфере. 
 

       2.2. Зарубежный опыт страхования  в сфере недвижимости и возможности  его применения в России 

       Анализ  международного опыта организации  финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы:

       • государственное страхование ответственности  регистраторов и частное страхование  рыночных рисков, возникающих при  осуществлении сделок на рынке недвижимости.

       Это типично для большинства стран континентальной Европы, законодательство которых о земельных титулах основывается на поземельной книге (- это книга регистрации прав на недвижимое имущество. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесений в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в книгу);

       • государственное страхование ответственности  регистраторов и части рыночных рисков, возникающих при регистрации  прав, — типично для стран, действующих на основании положений системы Торренса (- это система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая обязательность регистрации.

       Незарегистрированные  права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут  иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц);

       • частное страхование ответственности  регистраторов и рыночных рисков, возникающих при регистрации  сделок, — типично для большинства  штатов США.

       В большинстве зарубежных стран бремя  компенсации (возмещения ущерба) участнику рынка недвижимости в четко оговоренных случаях возложено на государство, а сами выплаты осуществляются либо за счет бюджета, либо за счет средств специализированного фонда, а если средств фонда не хватает, то наступает субсидиарная ответственность бюджета. Последняя схема используется в случаях, когда ущерб у участника рынка недвижимости возникает по вине регистраторов.

       Во  многих странах государство компенсирует лицу, утратившему права на недвижимость, ущерб в случае, если лицо, виновное в возникновении ущерба добросовестного приобретателя или бывшего собственника недвижимости и обязанное произвести выплаты в его пользу, «не уплатит в течение разумного времени сумму присужденных к возмещению убытков или не передаст права и интересы в имуществе лицу, в пользу которого вынесен вердикт ... в случае отсутствия имущества или недостаточности полученных в порядке ареста средств для возмещения присужденных убытков и судебных издержек....» (пункт 96 «Возмещение убытков с наложением ареста на имущество или лицо. Возмещение за счет гарантийного фонда» первоначального закона Торренса).

       В ряде стран, где система регистрации  прав на недвижимое имущество основана на поземельных книгах, ответственность  за ошибки регистраторов несут бюджеты  соответствующих территориальных образований, на которых они расположены, а в случае недостатка этих средств — субсидиарная ответственность возникает у вышестоящих бюджетов (такая система компенсации ущерба бывшим собственникам недвижимого имущества характерна для Германии и Австрии).

       Что касается ущерба, который может возникнуть у добросовестного приобретателя  недвижимости по вине других участников сделки на рынке недвижимости (мошенничество  и недобросовестное поведение партнеров  по сделке), то в Австрии и Германии государство не берет на себя расходы по компенсации возникающего по этим основаниям ущерба у участников рынка недвижимости, считая, что риск возникновения такого рода ущерба является обычным коммерческим риском, вероятность проявления которого невелика и вполне может быть снижена субъектами рыночных отношений самостоятельно, например, через институт частного страхования "титула собственности".

       Несколько отличается от указанной выше система  компенсации ущерба, принятая в Швеции.

         Шведское законодательство не предусматривает создание для этих целей специализированного гарантийного фонда.

         Компенсация ущерба участнику  рынка недвижимости осуществляется  за счет общих доходов бюджета,  независимо от основания для  осуществления таких выплат.

       По  решению суда выплата может быть произведена как добросовестному приобретателю (при этом имущество у него изымается), так и бывшему собственнику недвижимости (если имущество остается у добросовестного приобретателя).

       В ряде штатов США (Массачусетс, Миннесота  и др.) сосуществуют две системы обеспечения гарантий зарегистрированных прав — система финансовых гарантий зарегистрированных прав и система частного страхования.

       При этом частное страхование титула гарантирует возмещение убытков, возникающих  в связи с обнаружением дефекта титула. При частном страховании титула покупатель, выплачивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит ему полную компенсацию.

       Размер  страхового взноса относительно невелик  и составляет от 0,3% до 1% от суммы возможного страхового возмещения.

       Таковы  основные положения титульного страхования  в развитых странах.

       Итак, можно утверждать, что в нашей стране сделки по страхованию недвижимости ещё не стали обязательным явлением при покупки квартиры. В Америке, например, страхуется 95% сделок с недвижимостью, а в России – только 5%.

       Цифры говорят сами за себя. Несчастный случай может произойти с человеком  любой страны, а вот выйти из этой ситуации с меньшим количеством  потерянных нервных клеток американцу будет проще.

       Ещё одна причина «нестрахования» своей  недвижимости – это мнение, что  страхование является слишком дорогим удовольствием.

       Здесь всё познаётся в сравнении. Если на одну чашу весов положить примерно 1% от страховой суммы (средний базовый тариф страхования), а на другую – полную стоимость сгоревшей квартиры; или же сумму средств, потраченных на покупку стальных дверей, решёток на окна, камеры видеонаблюдения…, а также нервы, бессонные ночи. Выгода очевидна. 

        3. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА СТРАХОВЫХ УСЛУГ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

       3.1. Проблемы в сфере страхования  недвижимости и пути их решения 

       Ситуация  с титульным страхованием наглядно демонстрирует несовершенство страхового рынка России. Мало того, что данный вид страхования прямо не упомянут в законе «Об организации страхового дела в РФ» (хотя это не ставит под сомнение законность его существования), так еще высокая степень риска при довольно низких страховых платежах тормозят его развитие. Среди других сдерживающих факторов специалисты называют низкий уровень страховой культуры россиян.

       Граждане, покупающие жилье, надеются, что ничего страшного с ними не произойдет или, боясь возможного обмана, пытаются самостоятельно проверить «чистоту»  сделки. Но еще больше они боятся, что при оформлении сделки придется дополнительно уплатить процент в виде страхового платежа, а в случае наступления страхового события страховая компания не выплатит компенсацию.

       Кроме того, объемы титульного страхования в России пока очень малы, а здесь нужна массовость. Ведь из большого количества договоров далеко не по всем будут выплаты, потому страховщики без проблем смогут аккумулировать средства, необходимые для возмещения убытков страхователей при наступлении страховых случаев. Если же массовости нет, растут тарифы и нежелание страховать право собственности покупателей недвижимости.

       Отдельного  упоминания заслуживает проблема сотрудничества страховых компаний с риэлторами, которые пока не спешат предлагать своим клиентам полисы титульного страхования. Пассивность риэлторов в этом вопросе понятна: при заключении сделки купли-продажи квартиры они берут комиссионные за комплекс услуг, в том числе за проверку юридической «чистоты» квартиры. А предложение застраховать право собственности на недвижимость сразу настораживает клиента и даже может привести к отказу приобрести конкретную квартиру…

       Лишь  отдельные агентства недвижимости в качестве альтернативы сейчас заключают с клиентами договора страхования своей профессиональной ответственности, хотя, как правило, мало кто из покупателей интересуется условиями этих договоров. Впрочем, в России уже есть агентства недвижимости, которые за счет своих комиссионных страхуют покупаемые квартиры, и выдают своим клиентам полисы титульного страхования.

       Общепринятой  и распространенной процедурой является правовая экспертиза документов на недвижимое имущество, которую сегодня проводят юристы банков, страховых компаний и крупных коммерческих структур, а также нотариусы при удостоверении соответствующих сделок. Профессионализм, полнота и качество таких "экспертиз" порой оставляют желать лучшего.

       Первая  серьезная проблема таких экспертиз  заключается в том, что при  их проведении за основу принимается  сам факт владения собственником недвижимостью, подтвержденного свидетельством о регистрации права.

       При этом почему-то не учитывается, что  при регистрации любого права  сотрудники регистрирующего органа проверяет только "последнюю" проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право, при этом проверяются представленные заявителем документы.

       Регистраторы  законодательно ограничены в масштабе и сроке такой проверки, а обязанности  и механизма проверки так называемой "цепочки правовых титулов" нет  вовсе.

       Кроме того, регистратор не знает и не может знать о наличии или  отсутствии на момент регистрации права  собственности судебных споров и  требований бывших собственников или  третьих лиц истребовать (возвратить) имущество.

       Необходимо  также учитывать, что в современной России еще окончательно не сформирована система единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, кадастра недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, занимаются этим разные государственные органы, порядок функционирования и взаимодействия которых постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность.

       Реальность  такова, что наличие у владельца  недвижимости свидетельства на право  собственности не является гарантией  его прав, не говоря уже о гарантии "чистоты" его титула, поэтому при принятии решения о любой сделке с недвижимостью необходимо проверять всю цепочку произошедших с недвижимостью сделок, по крайней мере, за последние три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости со стороны участников этой цепочки виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

       Перспективы развития титульного страхования в  России, безусловно, есть, если будут  соблюдены определенные условия, например, произойдет усиление ответственности за регистрационные действия, усилится роль государственных органов, осуществится более тщательная проработка законодательной базы, которая снимет многие риски, что повлияет самым непосредственным образом на стоимость страховки и, наверное, на перечень объектов, которые будут наверняка, таким образом, защищены, или потребуют защиты страховой компании. Любые шаги государства в этом направлении полезны, нужны и приветствуются коммерческими страховыми компаниями, потому что упорядочивают не самый прозрачный рынок недвижимости.