Жилищное страхование

С точки зрения повреждения или  утраты жилищный фонд стал сегодня  более уязвимым, хотя и более благоустроенным. Затраты, связанные с ремонтом поврежденного  жилья и содержанием жилищного фонда, оказывают негативное воздействие на ход проведения преобразований, направленных на сокращение бюджетных дотаций предприятиям жилищно-коммунальной сферы и повышение оплачиваемой населением доли затрат на жилищно-коммунальные услуги.

Очевидная потребность в сокращении бюджетного финансирования работ по ремонту поврежденного жилья диктует необходимость использования иных источников и механизма возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду авариями, пожарами и иными событиями.

Концепция реформы жилищно-коммунального  хозяйства определяет в качестве такого механизма систему страхования, предполагая разработку и принятие соответствующего федерального закона об обязательном страховании жилья, что не исключает возможности страхования жилищного фонда на добровольной основе.

Практическое применение механизма добровольного страхования жилья, а также использование страховых фондов для страхового возмещения ущерба и финансирования работ по предупреждению ущерба застрахованным объектам определено в качестве приоритетного направления для всех субъектов Федерации в новых социально-экономических условиях.

В ходе проводимой жилищной реформы  потребность в страховой защите имущественных интересов и жилищных прав граждан реально сформировалась (в частную собственность перешло 69,8 % жилищного фонда).

В случае повреждения или уничтожения жилья в результате стихийного бедствия или иного чрезвычайного события имущественные потери должны компенсировать не органы власти, а сами собственники. Однако граждане — собственники жилья предпринимают недостаточные меры по защите своих имущественных интересов, продолжая по-прежнему рассчитывать на помощь со стороны органов власти. И органы власти, в свою очередь, из-за отсутствия рыночного механизма гарантий на случай уничтожения или повреждения жилья вынуждены принимать решения о его ремонте или замене, неся существенные бюджетные затраты.

При повреждении жилья наниматель, как и собственник, вправе требовать, в том числе в судебном порядке, возмещения ущерба от виновной стороны. Учитывая, что в основном повреждения  жилья связаны с неполадками в системах инженерного обеспечения (вода, тепло, газ, канализация и т.д.) или протечками кровли, виновной стороной, как правило, являются или подрядная организация, осуществляющая по договору со службой заказчика (владельцем дома) работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, или соседи по дому.

В случаях же повреждения или  уничтожения квартир в результате пожара или залития водой при  его ликвидации определить виновную сторону порой невозможно. По сложившейся  практике устранение ущерба производится за счет средств, выделяемых на содержание и ремонт жилья, т.е. за счет бюджетных дотаций.

Начало формирования рынка жилья  как основного элемента рынка  недвижимости в России было положено в начале 90-х гг. XX в. путем принятия законодательных актов о приватизации жилья. Интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья, в результате произошло изменение структуры жилищного фонда по формам собственности. Удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации, составил 61 % (табл. 1).

Структура приватизированных жилых  помещений в России

                                                                                                                                                             Таблица 1

В 2002 г. в результате приватизации жилых помещений доля частного жилищного  фонда составила 69,8 % по сравнению  с 32,6 % в 1990 г. Особенно возросла доля частного жилья в городах: если в 1990 г. она составляла 20,5 %, то в 2002 г. выросла до 63,5 %. Доля государственного жилищного фонда с 1990 по 2002 г. снизилась с 41,7 до 6,5 %.

В зависимости от правового  режима использования жилых помещений  жилищный фонд приобретает совершенно новую структуру, имеющую особое значение для жилищного законодательства:

• жилищный фонд социального использования;
• жилищный фонд потребительского использования гражданами-собственниками и совместно с ними проживающими;
• доходные жилые дома (жилые помещения), используемые собственниками для извлечения прибыли.

Изменение структуры  жилищного фонда способствует развитию и созданию системы страховой  защиты по формам собственности. Обладание  собственностью — это не только благо, но и бремя, которое надо уметь нести, в частности бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), риск случайной гибели имущества (ст. 211 ПС РФ).

В современных условиях появилась реальная необходимость  перехода к новой системе страховых, организационно-правовых и хозяйственно-финансовых отношений в сфере владения, пользования и распоряжения жилищным фондом.

В соответствии с нормами  статей 210, 211 ГК РФ и ст. 158 ЖК РФ в  случае повреждения жилого помещения, находящегося в частной собственности, имущественные потери и расходы на содержание принадлежащего собственнику помещения должны компенсироваться этим собственником. Обслуживание и ремонт жилых зданий и занимаемых по договору найма жилых помещений муниципального жилищного фонда производится за счет бюджетных средств, а домов и квартир государственного жилищного фонда — за счет средств предприятий и учреждений, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении они находятся.

Жилищный фонд России составляет более 20 % всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает 2,8 млрд м² общей площади. Более 290 млн м² (11 % всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте, переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения, 250 млн м² (9 %) — в реконструкции.

Около 20 % городского жилищного фонда не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. В неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн человек.

Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60%, около одной  четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Объем ветхого и аварийного жилищного фонда составляет около 50 млн м².

Потребность в жилищном страховании в современных условиях насущна. Изношенные коммуникации способствуют подтоплению зданий. Вполне реален крупномасштабный инфраструктурный кризис, связанный с массовыми авариями на объектах жилищно-коммунального хозяйства. Необходимость развития жилищного страхования обусловливается ухудшением состояния жилья.

Как показывают выборочные обследования, проводимые эксплуатационными  организациями и общественными объединениями квартиросъемщиков, в среднем за год риску повреждения из-за неполадок в системах инженерного обеспечения подвержена каждая девятая квартира в многоквартирном жилом доме. Кроме того, от огня страдает 270 тыс. квартир ежегодно. Если добавить в этот список наводнения, землетрясения и прочие неприятности, получается, что все мы находимся в зоне риска.

Большинство домов, построенных  при советской власти, является зоной  повышенного риска для живущих  в них людей. Ветшают сами здания, ржавеют коммуникации, на плановый ремонт которых десятилетиями не находится средств. В результате из бюджета ежегодно тратятся миллионы рублей на ликвидацию последствий разного рода аварий и возмещение ущерба пострадавшим людям. Размер этих выплат не может компенсировать серьезные потери.

Дефицит выделяемых средств  из бюджетов всех уровней на содержание и ремонт жилищного фонда приводит к его старению и обветшанию. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд с износом более 70 %.

По состоянию на 1 января 2000 г. суммарная площадь ветхих и  аварийных жилищ составляет 49,622 млн м² (около 1,8 % всего жилищного фонда страны).

Основная доля жилья, не пригодного для проживания, расположена  в городской местности — более 78 % всей площади аварийных и ветхих строений. Площадь аварийных и ветхих строений в 1,5 раза превышает объемы годового ввода в действие жилых домов.

Большая часть жилищного  фонда, созданного в процессе массового  жилищного строительства в 60-х  гг., морально устарела и требует реконструкции. В среднем за год выбывает по ветхости 4—5 млн м².

Физический износ жилых  зданий представляет собой утрату потребительной стоимости в процессе эксплуатации, что проявляется в потере конструктивными  элементами первоначальных свойств. На развитие физического износа воздействуют: потеря механических качеств, например коррозия металлов; гниение и разрушение конструкций; потеря прочности. Таким образом, ухудшение эксплуатационных качеств, появившееся в конструктивных элементах зданий, есть проявление физического износа.

Количество ветхих и  аварийных жилищ в разных субъектах  Федерации распределяется неравномерно.

Наиболее высокий уровень  ветхого и аварийного жилья (6—13 %) наблюдается в Астраханской, Кемеровской, Магаданской, Сахалинской областях, в Ямало-Ненецком и Корякском автономных округах, в Республике Тыва.

В общей структуре  жилищного фонда небольшой (0,1—0,5%) удельный вес аварийного и ветхого  жилья — в Белгородской, Брянской, Курской, Волгоградской областях.

Распределение ветхого и аварийного жилищного фонда по структуре жилых зданий и формам собственности на жилые помещения в них имеет общие тенденции для большинства регионов. Наибольшую долю в этом фонде составляет жилье, занимаемое на условиях найма и являющееся муниципальной или государственной собственностью. В основном это малоэтажное жилье (до трех этажей) послевоенной постройки, сборно-щитовые дома 1950-х гг., построенные для временного проживания шахтеров, нефтяников, железнодорожников и т.д. Существенную долю занимает также частный индивидуальный фонд и наименьшую — жилье в многоэтажных (свыше трех этажей) жилых зданиях.

Содержание аварийного и ветхого жилья обходится  государству в 2—3 раза дороже, чем  жилья, находящегося в технически исправном  состоянии. Это приводит к завышению уровня федерального стандарта на содержание 1 м².

Значительный удельный вес в общей структуре ветхого  и аварийного жилья занимает ведомственный  жилищный фонд, переданный на баланс муниципальных  образований.

В Кемеровской области  около 80 % ветхого и аварийного жилищного фонда приходится на жилье шахтерских городов и поселков.

Органы местного самоуправления не в состоянии решить проблемы, связанные с передачей в муниципальную  собственность жилищного фонда, ранее числившегося на балансе организаций угольной промышленности, в связи с чем практически прекращена работа по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья.

Площадь ветхого и  аварийного жилищного фонда постоянно  увеличивается.

В настоящее время  в России более 2 млн граждан проживают  в ветхих и аварийных домах, которые попадают под категорию жилых помещений (домов), не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям. Государство гарантирует гражданам, проживающим в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого помещения (ст. 49 и 51 ЖК РФ), однако законодательное определение ветхого и аварийного жилья на федеральном уровне отсутствует.

Социальные обязательства  государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде, четко не определены. Роль жилищного страхования в этих условиях возрастает.

Страхование жилья обеспечивает:

• гарантии своевременного и полного возмещения имущественных потерь в случае повреждения или уничтожения жилья;
• создание системы объективной оценки причиняемого жилью 
  ущерба, выявления его виновников и взыскания с них, используя пре 
  доставленные страховщикам права, величины выплаченного ущерба;
• адресную помощь пострадавшим;
• повышение ответственности подрядных организаций за качество обслуживания домов.