Жилищное страхование

 Перспективы  развития жилищного страхования

Формирование рыночной системы жилищного страхования  предусматривает развитие комплексной  страховой защиты имущественных  интересов физических и юридических  лиц. В условиях рыночной экономики роль жилищного страхования возрастает в связи с созданием различных форм финансово-кредитного механизма. Страховые компании являются непосредственными участниками на рынке ипотечного жилищного кредитования.

В дореформенный период осуществлялось централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам. Отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Развитие системы ипотечного страхования является важной социально-экономической задачей создания ипотечного кредитования, которое позволяет максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора. В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровне прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств.

Так, постановлением правительства  Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 «О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» принята Концепция развития ипотечного кредитования в г. Москве, в которой определена программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами программы являются:

• имущественное страхование как основной элемент страховой 
  программы; страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу — заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора; договор страхования заключается с заемщиком за его счет;
• страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования, например страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответствии с Законом г. Москвы от 11 февраля 1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве»;
• страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы, осуществляется Московским муниципальным страховым агентством.

Существует два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид  добровольно-принудительным или рыночным. При первом будет создана специализированная компания, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхованию. С рыночной точки зрения гораздо более привлекателен второй вариант, когда наиболее надежные и платежеспособные уполномоченные компании отбираются на основе конкурса. При этом оптимальным был бы вариант, где при получении ипотечного кредита в любом из уполномоченных банков заключается договор страхования с любой из уполномоченных страховых компаний.

В настоящее время  ипотечное страхование осуществляется на основании соглашений непосредственно  между банком и страховщиком. При  этом банк и страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования.

В операциях купли-продажи  прав собственности на недвижимость при ипотечном кредитовании и  продаже недвижимости в рассрочку  трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на недвижимость. Риэлторские фирмы стали страховать и эти риски.

Имущественное страхование  в ипотечных операциях проявляется  в том, что кредитор требует, чтобы  залог был застрахован от повреждений  и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

Основываясь на зарубежном опыте и исходя из направлений социально-экономических преобразований, можно сделать вывод о том, что ипотечные кредиты и связанная с ними система страховой защиты будут играть все большую роль. Комплексное страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, позволит создать дополнительные гарантии для привлечения инвестиций в жилищную сферу, в частности для реализации ипотечной программы.

Об актуальности этой проблемы говорит тот факт, что  российские регионы начали реализовывать  свои программы ипотечного страхования. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии системы ипотечного страхования. Внедрение комплексной программы страховой защиты позволит создать надежную систему страхования.

Объектами страховой  программы по видам страхования  могут быть:

• личное страхование — страхование жизни и здоровья заемщика (на случай потери трудоспособности);
• имущественное страхование — жилья, предоставляемого в за лог в качестве обеспечения долгосрочного кредита, права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки;
• страхование ответственности — страхование профессиональной ответственности оценщиков, риэлторов.

Введение страхования  ответственности при ипотечном жилищном кредитовании, приобретении недвижимости, передаче ее в лизинг и залог определено в качестве перспективного направления развития обязательного и добровольного страхования, что предусмотрено Концепцией развития страхования в РФ.

Федеральным законом  от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» предусматривается страхование  гражданской ответственности оценщиков. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без  заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности.

Актуальность страхования  профессиональной ответственности риэлторов подтверждается Концепцией развития страхования в РФ.

В связи с расширением  коллективных форм владения жилищным фондом получает развитие страхование  имущества товариществ собственников  жилья. Приватизация квартир в многоэтажных жилых домах определила потребность более эффективного управления собственностью граждан. Часть квартир в этих домах остается в собственности муниципалитета. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для защиты своих интересов в товарищества собственников жилья.

Объединение собственников  жилья в такие товарищества в  границах единого комплекса недвижимого  имущества (кондоминиума), включающего  в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Товарищества собственников жилья становятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.

Жилищная реформа предоставляет  владельцам жилых и нежилых помещений  возможность не просто оплачивать расходы  по содержанию своего имущества, но и реально управлять своей собственностью, как частной (например, своей квартирой), так и общей долевой (например, зданием, в котором расположена квартира).

Достаточно перспективным  способом участия владельцев квартир  в управлении жилым зданием является объединение их в особую организацию — товарищество собственников жилья. Сегодня в России создано более 3 тысяч товариществ собственников жилья. По регионам они распределены крайне неравномерно, что зависит от политики местных властей (только в Москве существуют более 600 товариществ собственников жилья).

Товарищество может  осуществлять страхование принадлежащего ему имущества и включенного  в список общего имущества от любых  видов риска прямого физического  ущерба, а также страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно.

В случае ущерба, нанесенного  кондоминиуму в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается  товариществу или специально назначенному доверенному представителю для  последующего использования в интересах  домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, используется прежде всего на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решение о самоликвидации.

В случае ликвидации товарищества получатель страховой компенсации — товарищество или его доверенный представитель — распределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты иных установленных законодательством платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.

В последние годы получает распространение новый для российского  страхового рынка вид жилищного  страхования — страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с квартирой. Причиной расторжения последней сделки с квартирой могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т.п.

По мнению экспертов, в связи с несовершенством  российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеет основание при определенных обстоятельствах быть оспоренными  в суде. Стоимость страхования  риска утраты прав составляет 1—2,5 % рыночной стоимости квартиры.

Тариф зависит от сроков страхования, стоимости квартиры и  количества произведенных с нею  сделок. Страховая защита обеспечивается на срок до десяти лет.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

В качестве страховых  документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой  компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.

В Рекомендациях по дальнейшему  развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденными приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. № 149, указано, что система страхования потери жилья в результате утраты прав собственности должна основываться на следующих положениях:

• полной информированности  покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и способах страховой защиты;

• доступности страховых компаний, осуществляющих страховую 
  защиту по данным рискам, и предоставлении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования;
• предоставлении потенциальному страховщику возможности 
  проведения экспертизы ожидаемой сделки;
• признании страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной;
• выплате страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобретать другое жилье без излишних потерь времени.

Эта последовательность действий страховых компаний и минимальные  сроки выплат возмещения позволят обеспечить устойчивость вторичного рынка жилья.

Титульное страхование  особенно актуально в России, и  недооценивать его значение нельзя, так как из-за недостаточно развитой информационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью практически невозможно. Ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. К тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риэлторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок.