Анализ элитного жилья в Москве

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«»

Курсовая работа по дисциплине

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Выполнил: ___________________________

                                                        (Фамилия И.О.)

студент_4_ курса ___ спец. __

                                  (срок обучения)

группа____ № зачет. книжки________

Подпись: _________________________________

Преподаватель: ____

_______________________

                                                                     (Фамилия И.О.)             

Должность:  _______________________________

                                                           уч. степень, уч. звание             

Оценка: _____________Дата: _________________

Подпись: _________________________________

Санкт-Петербург

2010

Содержание

Введение…………………………………………………………………….…….3

ГЛАВА 1. Положение элитной недвижимости на рынке Москвы сейчас……………………………………...................................................………4

1.1 Специфика элитного жилья…………………………………………..\\………..4

1.2. Классификация. ……………………………………………………….……...6

1.3. Ценовой анализ.………………………………………….……………………8

1.4. Анализ текущего состояния……………………………………………….…..12

ГЛАВА 2 .Проблемы………………………………..……….……...…..….…..15

2.1. Экономический кризис.…………………………………………………….15

2.2. Сектору элитной недвижимости Москвы грозит дефицит…………..…..18

2.3. Проблема преимущества покупки недвижимости за рубежом, чем в России ……………………………………………..…………………….………22

ГЛАВА 3. Перспективы будущего развития……………………………………………………..……..……………27

Заключение……………………………………………………….……………..32

Список использованной литературы…………………………………………..33

Введение

   Элитная недвижимость представляет собой достаточно узкий сегмент, однако он всегда привлекает внимание многих. Даже если человек и не собирается покупать элитное жилье ему все равно интересно узнать, как живут достойные люди. Элитные квартиры, элитные коттеджи и дома – все это интересно уже само по себе. Приобретается же элитное жилье чаще всего для семьи или вложения в этот сегмент личных денег.

   На сегодняшний день элитная квартира — не только статусное жилье, но и надежный инвестиционный инструмент, приносящий стабильный доход в полтора-два раза выше, чем, например, банковский вклад. Эту недвижимость традиционно считают одним из самых стабильных сегментов рынка, который в силу своей специфики застрахован от резких взлетов или обвалов цен, ажиотажного спроса или длительной стагнации.

   Рынок элитного жилья в Москве начал активно развиваться чуть более 10 лет назад, когда стали появляться дома, которые принципиально отличались от существующего и строящегося в тот период жилого фонда. На протяжении истории развития рынка происходило не только изменение требований покупателей и характеристик элитных домов, но и существенное изменение ценовых показателей. По данным компании Blackwood за 11 лет развития рынка под воздействием различных факторов цены на элитное жилье выросли почти в 9 раз: с $ 4 400 за кв. м в 1998 г. до $ 40 000 за кв. м в  2011 г, но и $ 40 000  не предел. 

ГЛАВА 1. Положение элитной недвижимости на рынке Москвы сейчас

1.1. Специфика элитного жилья.

   Жилая недвижимость уникальна по своей сути. Даже одинаковые дома, находящиеся в разных местах города, трудно сопоставимы. Принимая понятия “эксклюзивности” и “уникальности” в отношении элитного жилья, мы заведомо отрекаемся от схожести и привычности. Надежность спроса при его относительно низкой доли в общем жилищном рынке - основа высокой ликвидности уникального и высококачественного жилья. Главным показателем элитности является не цена. Место расположения - это первое, второе и даже третье условие, соблюдение которого уменьшит негативное влияние некоторых недочетов по другим параметрам объекта, например архитектурного решения или качественных характеристик здания.  

         Разумеется,   если речь идет о квартирах стоимостью полтора-два миллиона долларов и выше, то никаких недочетов вообще не должно быть. Сейчас элитный сектор уже выходит за пределы Садового кольца, хотя цены на жилье в домах, расположенных в Юго-Западном или Западном округах, будут на 20–30 % ниже ( данные РБК). При этом если в центре одинаково хорошо продается и «первичка», и «вторичка», то за его пределами элитными можно считать лишь новостройки. Не менее важно окружение как архитектурное, так и социальное, а также вид из окон. Из-за недостатка площадок застройку в центре города ведут в основном точечную, и здесь очень важно, какие здания находятся рядом. Можно выделить лишь несколько кварталов, которые в полной мере соответствуют параметрам элитной недвижимости, например «Золотая миля» и «Квартал на Патриарших». Но это уже так называемые суперэлитные объекты. Что касается соседей, то тут приветствуется жесткий отбор жильцов. Правда, в полной мере это реализуемо лишь в клубных особняках.

   Имеют значение, конечно, и репутация застройщика (предпочтительно, чтобы компания была известная), и качество строительных материалов (монолит-кирпич, отделочные материалы иностранного производства), и оригинальность и стиль внешнего и внутреннего дизайна, и размер и обустройство придомовой территории. Обязательно наличие профессиональной многоуровневой охраны с видеонаблюдением и соответствующего технического и инженерного оснащения дома: новейших систем отопления, очистки воды и центрального кондиционирования, оптико-волоконной сети, достаточного количества машиномест в гараже, сервисной службы. А вот что касается инфраструктуры, то здесь наметилась четкая тенденция к отказу от чрезмерной и малоиспользуемой «начинки», особенно в малоквартирных домах. Как показывает практика, даже переехав, люди продолжают ходить к «своему» парикмахеру, в «свои» любимые фитнес-центры, рестораны или казино. К тому же если жильцов в доме не очень много, то для рентабельности объектов инфраструктуры придется пускать в дом чужих, что категорически неприемлемо для большинства покупателей. Поскольку конкуренция в элитном секторе растет, застройщики все чаще разрабатывают проекты исходя из предпочтений клиентов и предоставляют будущим жильцам возможность самим выбирать, за что они будут платить.

   Основными признаками эксклюзивности и уникальности в недвижимости, и в первую очередь, в жилье будут являться «местоположение», в которое входят важнейшие характеристики городского и ландшафтного окружения, техническая и социальная инфраструктура, «история» и «дух» места, социальные, демографические и прочие составляющие территории. Даже не касаясь иных аспектов, ценность и уникальность местоположения должна кардинальным образом влиять на структуру элитного жилья. Другим важнейшим элементом дорогого и высококачественного жилья является его архитектурный облик, внутренняя планировочная организация и оснащение, соответствующие и гармонирующие при этом с уникальностью местоположения.

1.2. Классификация.

   На сегодняшнем рынке существует немало классификаций элитного жилья. Потребность хоть в каких-то классификациях обострилась в последние 2-3 года, когда данный сегмент рынка приблизился к некоторой стабилизации и определенному этапу зрелости. Выросла конкуренция и необходимость понимания того, что делаешь.

  В наиболее распространенных классификациях московского «элитного жилья» на первое место ставятся классы DE LUXE, «клубный», VIP - класс или класс «А». Обычно к ним относятся небольшие дома (как правило, новострой, редко - реконструкция) в наиболее престижных и сложившихся «элитных» кварталах исторического центра Москвы внутри Садового кольца. Все, что близко к ним, но по каким – то причинам не дотягивает до «полной элитности» или тяготеет к престижным и экологически благоприятным направлениям срединной Москвы принято называть «В» классом, классом «Премиум», иногда «бизнес – классом». Уже само многообразие терминов говорит об условности таких классификаций и расплывчатости критериев. Даже верхней границей «настоящей элиты» и главным ее критерием опытные риелторы называют дома вместимостью до 10 квартир, до 20, до 30, 35 или 40. Правильнее было бы говорить о категориях высококачественного жилья, которые в свою очередь могут объединяться в отдельные группы для, например, центра Москвы, окраинных «зеленых» зон, или ближнего Подмосковья. Особые группы «элитного», высококачественного жилья, в том числе многоэтажного, могли бы составлять высококлассные апартаменты для временного проживания и жилье типа студий, уникальных пентхаусов, лофтов и т.д., предназначенное, как правило, для несемейного и бездетного проживания. Так же есть и модное дорогостоящее жилье. Это «умный дом», разного рода стильное и ретро – жилье. Сюда можно отнести грядущий русский лофт и ему подобное. Хотя говорить о подобии и уникальности, хотя и модных объектах, довольно сложно. Любая экстравагантность в жилье индивидуальна и имеет право считаться элитной, если на нее находятся платежеспособные потребители.

   Другими наиболее распространенными критериями «Элитного дома» являются однородная социальная среда жителей дома (естественно, самая высокопоставленная), особое местоположение в центре Москвы, нахождение дома в престижном квартале, отсутствие социальной инфраструктуры, наличие гостевой стоянки, высочайшая степень безопасности и охраны, автономное инженерное оборудование, использование только лучших строительных и отделочных материалов. И, наконец, текущая минимальная цена квадратного метра, которая в условиях ценового роста последних лет постоянно смещалась вверх.

   Ряд компаний причисляют к «элитному жилью» свои пентхаусы, размещенные в домах классом ниже. Окончательная классификация московской «элитки», видимо, еще впереди, как и само понимание современного элитного жилья для Москвы. Сегодня можно предложить предварительную классификацию московского жилья высшего потребительского качества. Подобные типы жилья могут использоваться и в других, более “скромных” классах жилья, но тогда требования к организации домов, квартир и систем обслуживания будут соответственно снижаться.

   Основой классификацией и главным типообразующим признаком можно принять число квартир в доме. Исходя из того, что идеальный комфорт и престижность проживания предоставляет в своем роде индивидуальный дом на “своей” территории, можно утверждать, что рост числа соседей в доме объективно снижает его «элитность». Предлагаемая градация типа элитного дома по числу квартир:

А) до 10-15 квартир.

Б) до 40-50 квартир.

В) до 100 квартир.

   Границы типов по этому признаку могут быть жесткими, так как число квартир может незначительно колебаться в одинаковых типах по градостроительным и иным условиям. Кроме того, наличие определенного количества квартир в доме еще не гарантирует его «элитности», однако создает предпосылки для создания соответствующего класса и комфорта проживания.

1.3.Ценовой анализ.

   Для всякого эксклюзивного, уникального товара, к которому можно отнести элитное жилье, понятие «средняя цена» вряд ли применимо. Средняя цена на элитных сегментах условна еще и потому, что он еще сильнее дифференцирован по конкретным характеристикам квартир и домов, качеству внутренней отделки, дизайна и прочее. Очень важно учитывать достаточно длительную динамику средних цен, применять способы расчетов средних цен и индексов, позволяющих нивелировать кратковременные колебания средних значений. Таким образом, любая достоверная информация о нашем, все еще очень закрытом рынке недвижимости может быть полезна

   Исторически сложилось, что более – менее значимая статистика по элитным жилым новостройкам может быть получена приблизительно с 1998 года. В это время начал активно формироваться московский рынок элитного жилья, перейдя от единичных объектов к их совокупности и преимущественно в центральных районах Москвы. Это связано еще и с тем, что к этому времени московский рынок начал оправляться от кризиса 1998 года и ценовая динамика рынка жилья стала обретать некие закономерности. Однако, насколько известно, серьезной ценовой статистики именно по элитному жилью практически не велось. Элитный сегмент рынка был всегда наиболее закрытым. Границы «элитки» до сих пор очень расплывчаты. Поэтому получение достоверных данных о ее ценовой динамике - дело не простое.

  Теоретически спрос и колебания цен на элитное жилье должны отличаться от массового спроса и ценовой динамики рынка в целом, так как уникальный товар меньше подвержен коньюктуре рынка, а его цена должна быть ориентирована на эксклюзивный и очень избирательный спрос. По данным РБК для этого нужно, как минимум, 2 условия: определенная зрелость жилищного рынка в целом (информационная открытость, конкурентная среда во всех сегментах, близкое соответствие спроса и предложения), а также четкое выделение элитного сегмента с пониманием его специфики, ценообразования, позиционирования и т.д. Очевидно, эти условия сегодня только формируются.

   Удельная цена в элитном сегменте имеет ограниченные сферы использования (сравнительный анализ, сопоставительная оценка бюджетов клиентов при схожих вариантах, временную и территориальную динамику и т.д.). Но их достаточно для правомерности применения этого показателя. По мере типологического и качественного развития сегмента элитного жилья, общая цена объекта неизбежно будет использоваться шире, чем сегодня, но применительно к конкретным элитным видам и категориям жилья, к конкретным диапазонам площадей, категориям места и статуса.

   Помесячная динамика роста – снижения средних элитных цен, показывает колебательный характер этого процесса в самое последнее время. Говорить сегодня на основании этих данных об устойчивых направлениях в переломе тенденции пока преждевременно. Однако ценовой рост в элитных домах минимизировался и по данным различных анализов специалистов, можно с возрастающей уверенностью надеяться на грядущую стабилизацию и в элитном сегменте рынка (РБК).

    IntermarkSavills представляет очередное значение индекса PCM TOP-100 (Prime Central Moscow Top-100 Index). Индекс рассчитывается как средневзвешенная стоимость 1 кв.м в 100 самых дорогих квартирах г. Москвы, находящихся в продаже. В Тор-100 элитных квартир включаются актуальные предложения с самой высокой ценой 1 кв.м как на первичном, так и на вторичном рынке.
   За последние 3 месяца список Top-100 обновился более чем на треть: квартиры были проданы или сняты с продаж.

   В конце июня 2011 года значение PCM TOP-100 достигло 38 000 долл. США/кв.м, что на 1,1% превышает показатель на конец марта 2011 года и на 2,8% – декабря 2010 года. Максимальная цена 1 кв.м квартиры из сотни самых дорогих при этом составляет порядка 60 тыс. долл. США, минимальная – около 30 тыс. долл. США. Наибольший объем текущего предложения элитных квартир (около 70%) приходится на ценовой диапазон от 32 до 40 тыс. долл. США/кв.м.

   Средний бюджет квартиры, вошедшей в Тор-100 – 9,8 млн долл. США. Т.о. суммарная стоимость первой сотни столичных элитных квартир – порядка 980 млн долл. США. Стоимость самого дорогостоящего предложения на московском рынке жилья (без учета особняков) – 29 млн долл. США. В бюджетной структуре предложения элитных квартир преобладают квартиры до 10 млн долл. США (63% предложения).   Площадь 100 самых дорогих квартир Москвы находится в диапазоне от 110 до 950 кв.м, средняя – 277 кв.м. Только около 1/4 объектов из Тор-100 – пентхаусы, остальные квартиры расположены не на последних этажах.

   Из первой сотни самых дорогих квартир 65 предлагаются на вторичном рынке, остальные – на первичном. Более 50% объектов из Тор-100 расположены в районе Остоженки. На Арбат и Патриаршие Пруды приходятся 12% и 10% соответственно.
Площадь первой сотни самых дорогих квартир Москвы находится в диапазоне от 80 до 830 кв.м, средняя – 256 кв.м. Около 1/4 объектов из Тор-100 – пентхаусы, остальные квартиры расположены не на последних этажах. По сравнению с мартом 2011 года, доля предложения квартир площадью до 200 кв.м увеличилась на 6% за счет сокращения доли площадей квартир от 250кв.м.

   Все квартиры из Тор-100 находятся в 42 жилых комплексах. Наиболее высокие цены имеют место в следующих домах: Романов пер., 5; «Кристалл Хаус» (Коробейников пер., 1/2); «Новая Остоженка» (Зачатьевский 1-й пер., 5-9); «Монолит» (ул. Косыгина, 19); ул. Остоженка, 11/17; «Патриарх» (ул. Малая Бронная, 44/15); Молочный пер., 1; Филипповский пер., 8; Пожарский пер.,11.    Квартира с самой высокой ценой за кв.м расположена в элитном доме в Романовом переулке. Высокая стоимость обусловлена тем, что она выставлена на продажу вместе с антикварной мебелью и произведениями искусства, в том числе с картинами известных художников.

   Наибольшее представительство в первой сотне самых дорогих имеют квартиры в проектах компаний: Корпорация «БАРКЛИ» (12 квартир), RGI International (10 квартир) и Дон-Строй (8 квартир).