Анализ элитного жилья в Москве

   По информации Knight Frank, за первое полугодие средняя стоимость элитного жилья на первичном рынке столице возросла на 13.4%, до 23.6 тыс. долларов за кв. м. (в 2010 году стоимость выросла на 35%, т.к. рынок восстанавливался после кризисного упадка, достигавшего 50%). “Рост осуществлялся как при помощи естественных путей за счет “вымывания” более недорогостоящего предложения, так и из-за увеличения стоимости застройщиками. Причем второй фактор повлиял более существенно”, - сообщает Ольга Богородицкая, руководитель департамента по взаимодействию с ключевыми клиентами Knight Frank.

   На протяжении первого полугодия на рынке элитной недвижимости столицы было проведено 230 сделок, общую ценность которых сотрудники Knight Frank оценивают в 660 млн. долларов. По информации Knight Frank, множество сделок было проведено в Тверском районе – 41.4%, а также в Замоскворечье – 11.9% и Хамовниках – 10%.

   Константин Ковалев предполагает, что по годовым итогам средняя цена на элитное жилье может вырасти на 20-25%. Данный рост мог быть более капитальным, если бы не грядущие выборы, заверяют риелторы. “Огромное количество покупателей элитного жилья пребывают в зависимости от политической ситуации в государстве, поэтому многие остерегаются проводить какие-либо сделки”, - сообщил руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Realty Виктор Садыгов.

   Все же, если начнется недостаток элитного жилья, агентства по продажам найдут выход из положения. К примеру все больше районов будут становиться элитными, соответственно цены на квартиры будут повышаться, что то начнут сносить, а на этом месте строить либо таунхаусы либо элитные новостройки.

Начало формы

Конец формы

3.3. Проблема преимущества покупки недвижимости за рубежом, чем в России

   Российские бизнесмены все чаще ориентируется на зарубежную недвижимость. А в прошлом году спрос наших соотечественников на жилье за границей характеризовался настоящим бумом. Какое-то время назад покупка россиянами недвижимости за рубежом считалась экзотикой. Но всё меняется, и сейчас фактом владения дома на Средиземном море или апартаментов в одной из европейских столиц трудно кого-то удивить. Понятно, что и агентства элитной недвижимости имеют убыток от этого.

   Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании «Paul's Yard» предоставил различия между рынком элитной невижимости Москвы и заграничных стран:

1.Отечественный и западный рынки элитной недвижимости имеют стратегические или системные отличия связанные с различной историй формирования понятия элитности того или иного вида товара, и формирования самой элиты, как социальной группы.

2.В разные периоды времени рынки разных стран испытывают конъюнктурно-культурное влияние соседних рынков. Это влияние может быть как краткосрочным, формирующим спрос только для иностранца (мода покупать виллы в Испании, или покупать недвижимость в Праге или горнолыжных курортах), так долгосрочным, когда внимание элиты одной из стран привлекается к традиционным элитным объекта той или иной страны (покупка замков, островов, недвижимости в традиционно престижных районах Лондона). Кроме того, взаимное влияние часто имеет поверхностное действие, связанное с видимыми, временными (модными, техническими), аспектами, не затрагивающими сути. Тем не менее, проникновение нерезидентного капитала и идей способно оказать серьёзное, даже среднесрочное влияние на тот или иной рынок элитной недвижимости.

3..Западные элитные рынки в полной мере используют аутентичность и историчность объектов недвижимости. Отечественный рынок использует только топонимическую составляющую, в крайнем случае, недалекую историю и то, только для целей маркетинга. В связи с этим, в настоящее время уничтожена существенная часть элитных объектов, вместо них созданы современные, качественные, технологичные, дорогие, но не элитные объекты, а моральное устаревание этих новинок начинается еще до окончания стройки.

   Основные плюсы и минусы российского рынка элитной недвижимости лежат в одной плоскости и вытекают из одного и того же фактора – молодости рынка. Российский рынок недвижимости по сравнению с большинством зарубежных рынков всё ещё находится в стадии формирования – отсюда и его специфические особенности.  Одна из  положительных отличительных черт нашего рынка заключается в его высокой динамике: в силу своего «возраста» он пока далёк от насыщения и активно развивается. Кроме того, Москва характеризуется высокой покупательской способностью, и по уровню платежеспособного спроса обгоняет многие мировые столицы.

   При этом молодость рынка влечет за собой не только плюсы, но и минусы. Так, у нас до сих пор не сформированы четкие критерии элитарности жилья, и зачастую проекты, позиционируемые как элитные, по своим характеристикам не соответствуют этому статусу. Так же на сегодняшний день в Москве нет районов с полностью сформированной инфраструктурой класса de luxe, и существующие элитные районы не могут сравниться по этому критерию с лондонскими или нью-йоркскими «аналогами».

   За рубежом элитными могут быть целые направления. Во Франции элитными являются несколько кварталов Парижа, в том числе одна из самых шикарных и известных улиц Парижа – Авеню Фош, где расположены квартиры, апартаменты, частные дома наиболее известных деятелей политики, шоу-бизнеса и т.д. Традиционно элитным регионом, пользующимся повышенным вниманием, является Лазурный берег. Подобную ситуацию можно наблюдать и в Испании. Здесь есть целые города, жилье в которых можно отнести к элитному классу. Например, Марбелья пользуется повышенным интересом со стороны российских покупателей, и мы считаем ее элитной. Хотя с точки зрения испанцев и немцев, которые в свое время очень активно покупали недвижимость в Испании, она не считается настолько престижным районом. Практически весь Лондон и его ближайшие предместья можно рассматривать как одно из самых элитных и дорогих направлений в Европе. Даже инвестор с доходом выше среднего вряд ли станет покупать здесь недвижимость. Сами англичане говорят, что рынок недвижимости Европы – это одно, рынок Великобритании и, прежде всего, Лондона – это что-то обособленное.

   Зарубежный и российский рынки элитной недвижимости различны еще и в том, что, к примеру, московская элитная недвижимость – это новостройки, а зарубежная, - наоборот, жилье вторичного рынка. К примеру, во Франции, в пределах старого Парижа строить запрещено, поэтому старое жилье реконструируется и пользуется большой популярностью. В Стокгольме самый престижный район – это построенные в 19 и реконструированные в 20 веке дома. В этой части Стокгольма запрещено не только возводить новые здания, но и что-либо перестраивать и реконструировать. Конечно, инфраструктура, лифты, электричество и все самые последние достижения техники, такие как интернет и спутниковые антенны здесь есть. При этом в фасадной части домов запрещено что-либо изменять. Та же тенденция наблюдается в Лондоне, хотя часть девелоперской застройки здесь значительно больше, чем где-либо в Европе. Например, в районе Ист-Энд, который раньше считался не очень престижным, сейчас возводятся дома, которые можно отнести если не к элитному, то, по крайней мере, к хорошему бизнес-классу. Поэтому элитное жилье в европейских странах – это жилье вторичного рынка, жилье с историей. А в Москве – это все-таки новостройка. Еще стоит отметить, что в странах восточной и южной Европы, которые пользуются повышенным спросом, элитных объектов не так много, поскольку массовое строительство нацелено, прежде всего, не на элитные объекты, а объекты массового спроса.

  Также огромную роль в этом вопросе имеет цена. К примеру, в престижном районе Берлина за 5000 евро за квадратный метр можно купить квартиру в элитном доме с великолепным уровнем отделки общих зон, холлов, и самих апартаментов, вплоть до встроенной техники на кухне. Цена же за метр элитной недвижимости в Москве начинается от 15000-30000 долларов, и за эти деньги приобретются всего лишь голые стены, но зато в престижных районах города. В России пока отделка даже элитного жилья не предусмотрена, за исключением редких проектов. В Дубаи цена квадратного метра элитного жилья начинается от 5000 до 35000 долларов. За эти деньги вам предложат недвижимость, а вернее сервисные апартаменты с дизайнерской отделкой от Трампа, Дома Версаче или Армани. Еще один пример для сравнения - за 300 000 евро можно приобрести апартаменты на Лазурном побережье Франции, в Москве, это – всего лишь небольшая двухкомнатная квартира улучшенной планировки.

   Принципиальная разница заключается также в качестве строительства в Москве по сравнению с Лондоном, Парижем или Нью-Йорком. «Проблема в том, - говорит А.Зинковский из Cushman & Wakefield, - что у нас каждый девелопер трактует понятия «премиум» и «де-люкс» по-своему. В связи с чем в период докризисного бума на рынке появилось много квазиэлитных домов, не соответствующих элитному статусу и реализуемых по завышенным ценам». Более того, разница состоит и в самом градостроительном устройстве города. «Москва исторически застраивалась не как столичный город (в отличие от Парижа, Лондона, Санкт-Петербурга) с широкими проспектами, 6-7 этажными особняками с высокими потолками, парковыми ансамблями, более-менее однородной архитектурой. Упор изначально делался на особняки для дворян, позже – для буржуазии», - рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова. В итоге, лицом Москвы стали сталинские дома. Большинство красивых 2-3-х этажных особняков ХVIII-ХIХ веков были уничтожены, разграблены, или же просто пришли в негодность в советские времена. Более или менее сохранились бывшие доходные дома, так как во времена Союза в них жили высокопоставленные чиновники. Подобная политика властей по «реконструкции со сносом», ведущая, по сути, к уничтожению старых домов в центре Москвы, продолжается и нынешними властями. Поэтому сейчас, если после реконструкции дома получается парадный подъезд, отделку мрамором, гранитом, лепниной, то сразу в Москве девелоперы готовы считать его элитным. В то время как в Париже это обычные условия проживания, подчеркивает она.

   Помимо этого, отличие Московской «элитки» от эксклюзивных квартир других столиц наблюдается и в целях покупки. «Если за рубежом инвестиционные покупки элитной недвижимости означают получение долгосрочного стабильного дохода от сдачи в аренду, то в Москве инвестиционная покупка это в первую очередь спекуляция на повышении цены», - объясняет А. Зинковский из Cushman & Wakefield. К тому же, московский рынок непрозрачен, большинство покупателей хотят сохранить конфиденциальность. Ипотечное кредитование здесь развито намного слабее, в сравнении с элитными рынками других стран. 

ГЛАВА 3. Перспективы будущего развития

    Что касается перспектив элитной недвижимости, то соревноваться в престижности с уже сложившимися зонами клубных поселений предстоит Китай-городу. Этот старый исторический район, ограниченный Солянкой, Хохловским переулком - с одной стороны, и Маросейкой, Бульварным кольцом - с другой стороны, - просто идеальное место для клубных особняков. Тут много церквей и значимых архитектурных памятников. С 4-го этажа открываются захватывающие виды на Москва-реку, Кремльи золоченые купола московских храмов. Так что исторический район Китай-город ждет светлое будущее, сравнимое только с перспективами «Золотой мили» - от Остоженки до Пречистенской набережной (ИРН).

   По данным  компании Chesterton, несмотря на последствия кризиса, Москва по-прежнему входит в пятерку самых дорогих городов Европы и мира, и по итогам этого года цены на самые дорогие квартиры города смогут частично отыграть кризисное падение. Как прогнозирует Екатерина Тейн, рост цен на московское жилье премиального сегмента в 2010-2011 годах составил до 10%, что позволило Москве конкурировать с Лондоном и Гонконгом за звание наиболее динамичного и инвестиционно привлекательного рынка в мире. «Рынок дорогого жилья всегда будет привлекателен для инвестиций, поскольку качественные объекты востребованы независимо от страны», - заключает А. Зинковский из Cushman & Wakefield. Квартиры элитного и бизнес-класса в Москве могут подорожать в 2012 году на 20-30%, считает эксперт.

   Подхлестнуть цены в дорогом секторе на рынке жилья может расторжение более 200 инвестиционных контрактов между московским правительством и строительными компаниями, заявил в директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

«Если не произойдет очередной финансовый кризис, то рост цен мы получим на уровне 2005-2006 годов», - цитирует аналитика РИА Новости.

   По данным участника рынка, в настоящее время девять из десяти человек отказываются от сделок из-за того, что «не очень понимают развития ситуации в связи финансовыми трудностями на мировых рынках», а также в связи с предстоящими выборами в России в 2011 и в 2012 годах.   Тем временем, количество предложений на рынке элитного и бизнес-жилья в октябре выросло на 15% относительно предыдущего месяца. По мнению эксперта, покупатели сейчас занимают выжидательную позицию.

   Сейчас уже существуют проекты по строительству новой элитной недвижимости, часть из них уже строится:

1-«Легенда Цветного» — дом класса De Luxe в центре Москвы на пересечении Цветного и Рождественского бульваров.

2-«Имперский дом» — клубный дом в английском стиле на Якиманском переулке, владение 6 в Москве. Дом класса De Luxe.

3-«Покровский» — загородный комплекс коттеджей и таунхаусов от компании Инком в Подмосковье. Новорижское шоссе.

4- «Зодиак» — жилой комплекс на Волоколамском шоссе в Москве

5- «Солнце» — монолитный элитный жилой комплекс с подземной парковкой в Москве. У метро Молодёжная на Ельцинской улице. Рядом Рублёвское шоссе.

6-«Рублёвское Предместье» — малоэтажный элитный жилой комплекс. Съезд с Новорижского шоссе, трасса М9 «Балтия» в Москве.

   Также сейчас идет повышение интереса к участкам, которые будут включены в границы Москвы. Там планируется строительство новых элитных комплексов. Плюс в том что после расширения появится много земли где сейчас находятся либо деревни, либо просто лес и там должны появиться различные таунхаусы элитного класса (деловая газета Взгляд).

   Рынок загородной недвижимости, который оставался в последнее время достаточно инертным - оживился, и если до последнего времени никто из игроков рынка не прогнозировал резкого скачка цен, то сейчас все только и говорят о грядущих переменах, связанных с присоединением к Москве новых территорий. Согласно плану расширения, площадь столицы увеличится за счет области в 2,4 раза - до 251 тыс. га.

   Городу перейдет более 140 тыс. га территорий между Киевским и Варшавским шоссе, ограниченных Большим кольцом Московской железной дороги (порядка 50 км от МКАД), а также Сколково и Рублево-Архангельское, где планируют возвести международный финансовый центр.

  Также в пользование Москве передано 30 тысяч га леса, входящих в лесопарковый защитный пояс города. Тем самым площадь лесов в столице вырастет в 2,7 раза. Режим их использования будет определяться Москвой совместно с Рослесхозом и в соответствии с Лесным кодексом, отмечают эксперты Atlas Development.

   Однако, новое расширение отличается от тех, что были раньше, - впервые к Москве присоединяются не близлежащие города-спутники, а, наоборот, территории, где они практически отсутствуют (кроме Троицка, ни один город не попадет в черту новой Москвы - ни Подольск, ни Климовск). "Основная задача расширения границ столицы, на мой взгляд, заключается в том, чтобы уменьшить плотность населения Москвы, разгрузить транспортные потоки и начать отстраивать территорию, как говорят "с чистого листа". Ведь на уже освоенных территориях, где стоят города, трудно будет сделать планирование новой застройки, не изменив при этом существующую инфраструктуру. Кроме того, строить "новую" Москву в городах-саттелитах будет значительно дороже, так как это повлечет больший объем реконструкции существующих объектов", - комментирует Сергей Мусолин, управляющий партнер компании Atlas Development.