Анализ элитного жилья в Москве

1.4. Анализ текущего состояния.

   Оценивая сложившуюся ситуацию на рынке элитной недвижимости столицы можно заметить, что в расположении элитных объектов центра по-прежнему абсолютно доминирует «Золотая Миля Москвы» - Остоженка с ее переулками. Однако и другие места внутри Садового кольца постепенно «наращивают вес». При попытке объективно оценить исключительные преимущества Остоженки относительно других районов центра Москвы, можно лишь сказать, что «элитное освоение» Остоженки началось раньше других. Там почти одновременно появилось много участков под застройку, начал мощно раскручиваться ее бренд и высокий ценовой уровень.

  Но сегодня и другие районы внутри Садового кольца имеют ничуть не меньший «элитный потенциал». Нужно ли говорить об особом духе старого Арбата, неповторимости Патриарших прудов, традиционной престижности Тверской и Ленинградского проспекта, уникальных колоритах Цветного бульвара, Сретенки, Чистых прудов, Покровки и Солянки и совершенно ни с чем не сравнимых мест Замоскворечья, окруженного излучинами Москвы – реки и Водоотводного канала.

Но, говоря предметно, можно ранжировать эти районы следующим образом:

  -Район Патриарших прудов немного уступает Остоженке. Главным образом, из-за превалирующей архитектуры ЦК строений, столь популярной в 60-80 годы и исторической застройки 19-начала 20 веков, что вызвало дефицит свободных пятен под застройку. Тем не менее, построенный “Квартал на Патриарших” уже внес серьезные коррективы в ценообразование на рынке элитного арендного жилья.

  -Следующую ступень занимают районы Арбата, Тверской и Пушкинской с примыкающими к ним улицами. Ограниченное предложение современных домов, которые в полную меру отвечают понятию элитности, а также излишняя оживленность оказывают влияние на спрос в этих районах.

-Чистые пруды и Замоскворечье динамично развиваются. Современная застройка органично вписывается в сложившийся архитектурный ансамбль. Но удаленность деловой части города, в совокупности с повседневными транспортными проблемами мегаполиса несколько снижают интерес потенциальных арендаторов к этим районам, что в свою очередь отражается на арендных ставках.

Цена предложения квартир по округам города Москвы по состоянию на март – июнь 2011 года (в долларах США в месяц).

    Как правило, самая высокая арендная плата предлагается именно за элитное жилье, отвечающее максимальному количеству искомых критериев. Это наиболее привлекательный сегмент рынка для арендаторов, и, соответственно для инвесторов. Разница между соотношением цены предложения и цены реализации при условии объективной оценки объекта недвижимости не превышает 10-15%(РБК).

   Исходя из ярко выраженной специфики элитного жилья, его концептуальный девелопмент в развивающемся конкурентном рынке становится все сложнее. Московский рынок элитного жилья практически сложился. По большинству прогнозов он развивается и дальше, но более стабильно и предсказуемо. В центре Москвы практически не осталось свободных мест для строительства новых брендовых проектов. И их появление сопряжено со значительным увеличением затрат на проектирование, строительство и обслуживание. Это дает основание говорить о дальнейшем росте арендных ставок на элитное жилье внутри Садового кольца, что мы и наблюдаем в своей практической деятельности. Ежегодный и стабильный рост цены в этом сегменте колеблется в пределах 10-15%(РБК).

ГЛАВА 2. Проблемы элитной недвижимости

2.1. Экономический кризис.

   Последние несколько лет Москва убедительно занимала одну из верхних строчек хит-парада цен на эксклюзивное жилье, что поставило ее в один ряд с такими городами как Лондон, Гонконг, Париж и Нью-Йорк. Однако в силу особенностей российского рынка недвижимости цены на московское элитное жилье в кризис продемонстрировали падение.

   Однако по данным РБК, элитная недвижимость показала устойчивость в кризис и он не смог повлиять на нее так сильно как на обычную недвижимость. Так, если первичный рынок в Москве в целом снизился в сентябре-декабре 2008 г. на 8%, то элитные новостройки за этот же период потеряли чуть более 2%.

   Подобная устойчивость элитного сегмента связана со спецификой самого продукта: элитное жилье - ограниченный эксклюзивный товар, и спрос на него всегда стабилен. Основным же фактором, влияющим негативно на элитный рынок недвижимости, является общая нестабильная ситуация в стране, которая может подтолкнуть потенциальных покупателей занять выжидательную позицию. Хотя даже при таких условиях цены на самые дорогие и эксклюзивные предложения будут оставаться стабильно высокими.
   По данным ИРН основными проблемами элитного жилья в кризисное время было:

  -Снижение объемов нового строительства и сворачивание развивающихся проектов имеет место, но не так масштабно, как в других секторах. Девелоперы, скорее по собственной инициативе, чем в силу вынуждающих обстоятельств, снижали деловую активность и занимали выжидательную позицию

   -Наблюдения за параметрами спроса в течении всего кризисного периода и особенно последних кварталов показывают, что, несмотря на ранние прогнозы о грядущих характеристических изменениях сектора элитной недвижимости структура спроса не претерпевает значительных изменений. В частности, объемные характеристики потенциального спроса стабильны и закрытие года произошло с величинами сравнимыми с докризисным 2008 годом. С начала 2010 года активность потенциальных покупателей в поиске новых предложений на рынке элитного жилья увеличилась на 3-4,5%  по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. В настоящий момент платежеспособный спрос оценивается на уровне 2-2,1 млрд. долларов, что в целом незначительно ниже объема предложений в течение 1 квартала  2010  года.

   -Снижение количества сделок связано с сокращением новых предложений на первичном рынке и незначительными скидками по сделкам на вторичном рынке. Такая ситуация может привести к кратковременным ценовым скачкам некоторых проектов элитной недвижимости в наиболее ликвидных секторах. Такой характер динамики, скорее всего, будет стимулирован краткосрочным и среднесрочными тенденциями в смежных секторах рынка и динамикой макроэкономических показателей Запада.

   - В течение квартала наблюдается значительное сокращение маркетинговой активности девелоперов и их агентств. В начале прошлого года прогнозировалось, что большинство девелоперов уйдут от тактики «скрытых» скидок и перейдут к прямому активному стимулированию спроса. Во втором квартале 2009 года такая тенденция заметно укреплялась. Однако повсеместное сокращение издержек в строительном секторе привело к снижению качества маркетинговых стратегий и масштабно уйти от «скрытых» скидок не удалось. В тоже время, наименее ликвидные проекты, объекты находящиеся на рынке элитной и субэлитной недвижимости, изначально переоцененные объекты и отдельные квартиры, продемонстрировавшие в течение прошлого года наибольшие скидки и открытые маркетинговые схемы стимулирования сделок, в первом квартале года либо вообще не изменили своей стоимости, либо выросли в пределах десятых процента. Это говорит о том, что продавцы не адаптированы к резким и продолжительным изменениям рынка, а в своих долгосрочных прогнозах ориентируются на ожидание положительных трендов к краткосрочной перспективе и не анализируют возможные варианты развития рыночной ситуации.

   Ситуацию на рынке также прокомментировала Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome : «Основной проблемой элитного сегмента стало заметное снижение уровня предложения. По нашим оценкам, только в первом полугодии 2006 года отрицательная динамика объема предложения составила около 25% в сравнении с первым полугодием 2005 года. На сегодняшний день тот объем предложения, что был реализован до начала действия 214-ФЗ, уже распродан». О причинах такой ситуации мы писали регулярно в течение года: здесь и влияние пресловутого закона о долевом строительстве, и традиционные сложности с оформлением документов для застройщика, и нехватка земельных участков, особенно в центре (а принцип location для Москвы пока никто не отменял)»

   И все же, несмотря на значительную коррекцию в период кризиса, в целом московская элитная недвижимость остается в лучшем положении.. По данным компании Chesterton, за последние пять лет квартиры высокого класса в центральной части Москвы подорожали более чем в 2,5 раза, в то время как в Лондоне, Париже и Монако совокупный рост за весь пятилетний период не превысил 25-30% (в долларовых ценах). Это означает, что элитная недвижимость Москвы все так же стоит на своем месте и цены, а цены и спрос, растут с каждым днем.

2.2. Сектору элитной недвижимости Москвы грозит дефицит

   Дефицит элитного жилья сейчас особенно ощущается в сегменте квартир высшей ценовой категории, которые в последнее время пользуются большим спросом у покупателей. Подобная ситуация характерна не только для первичного рынка, но и для вторичного.
   Сами застройщики и консалтинговые компании связывают это с двумя факторами. Так, по словам коммерческого директора холдинга «Капитал групп» Алексея Белоусова, реализовать новый проект становится все сложнее с точки зрения длительности процедуры согласований - этот процесс занимает до года. «Во-вторых, из-за ограничений, обусловленных законом о долевом строительстве, застройщики стали осваивать меньше площадок,- разъясняет Белоусов.- Те, кто мог предложить пять-шесть новых адресов, вывели на рынок в лучшем случае один-два проекта».

   Учитывая постоянно растущий дефицит земельных участков в престижных и уже давно осваиваемых застройщиками элитного жилья районах столицы, постепенно меняются не только критерии самих объектов, но и география новых проектов элитной недвижимости. За последнее время к числу известных мест застройки - Остоженки, Плющихи и Патриарших прудов - добавилось еще несколько интересных территорий. Управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт полагает, что наиболее перспективными на сегодня можно считать два района: небольшой квартал между улицами Мосфильмовская, Косыгина и Пырьева, который постепенно изменяется в сторону повышения класса жилья. Также довольно интересно рассматривать развитие Таганки - квартал между Радищевскими улицами, Таганкой и Серебрянической набережной до Яузского бульвара, говорит Жарова-Райт. "Он достаточно зеленый, здесь низкоэтажная застройка, хорошие видовые характеристики, и понятно, что из этого может получиться если не вторая Остоженка, то район не хуже Замоскворечья точно",- уверена Жарова-Райт.
Среди перспективных в плане комплексной застройки районов центра - район Замоскворечья, добавляет Наталья Новикова. "Здесь достаточно ветхих домов, на которые легко получить разрешение на снос, а также промышленных предприятий, которые в скором времени будут перемещены за пределы ЦАО",- говорит эксперт.

   Другая тенденция, получившая широкое распространение,- предложение квартир с чистовой отделкой. "Девелоперы вновь возвращаются прежнему опыту и предлагают своим покупателям несколько вариантов чистовойотделки квартир,- рассказывает Виктор Козлов.- Покупатель может заказать один из наиболее понравившихся ему вариантов". По его словам, преимуществом этого предложения для покупателей может стать то, что отделочные работы можно начать до получения покупателем прав собственности на квартиру.

   Особенно в последнее время становятся опять модными эксклюзивные городские особняки и таунхаусы в самом центре столицы. Из-за высокой стоимости аренды земли подобные проекты в центре Москвы - большая редкость.
   Застройщикам гораздо выгоднее возводить здесь элитные многоквартирные дома. Впрочем, спрос на частные резиденции есть, а значит, есть и предложение. Зачастую частные дома располагаются на территории жилых комплексов, говорит Наталья Новикова. "Например, новый особняк на Большой Никитской, 45. Он представляет собой шестиуровневое строение площадью 590 кв. м, примыкающее к основному зданию. При этом у особняка имеется отдельный вход, собственный подземный паркинг и лифт",- рассказывает Новикова. По ее мнению, отличным примером эксклюзивного городского жилья является жилой комплекс "Три тополя", состоящий из дома на 12 квартир и семи таунхаусов.

   Что же будет через три года с рынком элитной недвижимости столицы? По информации компании IntermarkSavills, рынок подвергнется дефициту предложения. К этому времени должны быть завершены все проекты, начавшиеся в первой половине 2011 года. Новые стройки из-за запрета строительства в центре Москвы пока не предвидятся. На конец июня 2011 года в столице продажи осуществлялись в 31 элитном жилом комплексе (примерно 2.4 тыс. квартир общей площадью 370 тыс. кв. м.). Данный показатель на 7% ниже, чем было в декабре 2010 г. и на 18% чем в июне 2010 г. Всего в первой половине 2011 года, подчеркивают аналитики из IntermarkSavills, стартовало 6 новых проектов, рассчитанных на 310 квартир, завершены которые будут не раньше, чем наступит 2013 год. Наибольший объем возведения элитного жилья наблюдается в Хамовниках, где строится 12 комплексов суммарной площадью 146 тыс. кв. м., активно ведутся строительные работы в Замоскворечье (55 тыс. кв. м.), в Тверском (55 тыс. кв. м.) и Пресненском районах (37 тыс. кв. м.).

   “Предложение на рынке элитной недвижимости будет идти на спад и дальше т.к. девелоперы не могут начинать новое строительство из-за запрета стройки в центре столицы”, - сообщил управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Кроме этого, после скандального разрушения девелопером Capital Group прибыльного дома, возведенного по проекту Федора Кольбе, размещенного на Большой Якиманке, городская администрация отменила все, выданные до 26.04.2011 разрешения на снос памятников.