Элитное жилье России

Четвертый обязательный для элитного жилья критерий — нахождение дома в престижном квартале. Если дом стоит в гордом одиночестве или же соседствует, например, с рынком, вокзалом или заводом, то назвать его «элитным» трудно. По мнению экспертов, дом должен находиться на одной улице с такими же престижными зданиями или с заведениями, имеющими непосредственное отношение к элите.

Причем весьма желательно, чтобы это были театры, музеи или, на крайний случай, бутики. Престижных кварталов в центрах городов России пока совсем не много — до сих пор преобладало точечное строительство элитных домов. Но уже наблюдается тенденция к образованию элитных кварталов. Например, первый из них — Остоженка в Москве, прозванный среди «высшего общества» — «Золотой милей». Учитывая данный критерий, приходится констатировать, что жилые комплексы, возведенные за пределами города, хоть часто и имеют собственную территорию и находятся в завидной близости от настоящей природы, элитными все же не являются.

Пятый критерий — отсутствие инфраструктуры дома. Сегодня большинство «элитных» жилых комплексов имеют в своем составе помимо жилых квартир еще и тренажерные залы, рестораны, магазины, парикмахерские и т. д. То есть это уже не столько жилой дом, сколько «государство в государстве». Но настоящий элитный дом лишен «дополнительного сервиса», так как покупатели элитных квартир, как правило, имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и т. д. Кроме того, учитывая, что в элитном доме по определению не больше 10 квартир, не совсем рационально оборудовать огромный тренажерный зал для нескольких человек либо открывать супермаркет.

Критерий шестой — гостевая автостоянка. Все элитные дома имеют подземный паркинг, в котором на каждую квартиру приходится одно или два места для автомобилей. Вместе с тем элитный дом должен быть расположен в центре столицы, который, как известно, не отличается избытком свободных площадей для парковки. Владелец квартиры спокоен за сохранность своих машин, но его гости вынуждены оставлять свои дорогие иномарки на соседних улицах, что доставляет всем проблемы. Отсюда — зачастую трудновыполнимое, но необходимое условие — наличие автостоянки для гостей. 

Критерий седьмой — высокая степень безопасности жильцов. Это специальная вооруженная охрана и система видеонаблюдения внешнего и внутреннего периметра здания, общих помещений, гостевой стоянки и многоуровневая современная сигнализация. Все посетители проходят face control, а сами жильцы имеют пластиковые карты, с помощью которых могут пройти в подъезд, лифт и квартиру.

Данный критерий является не самым трудным для реализации, а потому большинство жилых комплексов высокого уровня могут похвастаться подобной системой охраны. Однако в некоторых жилых комплексах изначально такой сервис не предлагается. В этом случае риэлторы и застройщики на вопрос об охране и системе видеонаблюдения отвечают, что жильцы сами будут решать, устанавливать ли систему видеонаблюдения, нанимать ли охрану, и если нанимать, то в каком количестве и для каких именно помещений. То есть в этом случае, который недопустим для элитного дома, жильцы будут нести дополнительные расходы (и немаленькие) на обеспечение собственной безопасности.

Восьмой критерий — автономное инженерное оборудование. Сюда относится, в частности, собственная пожарная служба, электростанция и водоснабжение. Например, если во всех соседних домах будет отключено электричество или отопление, то в элитном доме будет тепло и светло. 

Девятый критерий — использование при строительстве дома и отделке помещений только лучших материалов. Однако выбор строительных материалов очень широк: существуют строительные материалы хорошие, очень хорошие, более пригодные для того или иного случая. Поэтому риэлторы и застройщики всегда с чистой совестью заявляют, что для строительства дома были использованы самые лучшие материалы. Так ли это на самом деле — проверить нелегко. 

И, наконец, критерий десятый: цена за 1 кв. м. Нижняя планка для элитных квартир сегодня составляет $3500. Цены постоянно растут, и эксперты утверждают, что относительно скоро минимальная стоимость 1 кв. м достигнет $4 тыс. Этому критерию также не соответствует ряд жилых комплексов, рекламируемых как «элитные».

Итак, по мнению опрошенных нами экспертов, элитный дом является таковым только тогда, когда он соответствует всем представленным в таблице 10 критериям. В противном случае дом не элитный, а так называемый «повышенной комфортности» или «высокого уровня».

1.3. История развития Таунхаусов

Существует два типа подобного жилья. Первый – это классические 3-этажные таунхаусы, которые возводятся в спальных районах на окраинах города и рассчитаны на средний класс. У каждого домика обязательно есть отдельный вход и гараж на одну-две машины. Первый этаж обычно отводится под гостиную, кухню и гостевые комнаты. На самом верхнем этаже располагается спальня хозяев, детские и ванные комнаты. Второй тип таунхаусов – это элитные комплексы, расположенные в центре столицы, имеющие зимний сад и роскошную обстановку, которая дополняется приятным видом из окна на памятники архитектуры. Обычно в таких комплексах есть подземная парковка, эксплуатируемая кровля, а строительство ведется из дорогостоящих, экологически чистых материалов с учетом всех новомодных тенденций. Существует еще промежуточный вариант городских таунхаусов – это таунхаусы, расположенные с достаточно удаленных от центра, но престижных районах города: парковых зонах и вдоль берегов водоемов.[5]

Таунхаусы стали появляться в Англии в конце XIX века, причем не как загородное или пригородное, а как городское жилье. Семьи разрастались, детям хотелось иметь индивидуальное жилье, и для экономии денег на покупку земли они пристраивали дополнительные секции к родительскому дому. При этом экономились еще и стройматериалы - на фундаменте, стенах и т.п. В Европе эта идея пришлась по вкусу, потому что таунхаус помогал значительно экономить на строительстве, прокладке коммуникаций и обслуживании. В 1930-е годы таунхаусы перебрались в Америку, это была популярная форма для строительства рабочих городков.

В России таунхаус появился совсем недавно. Один из первых поселков был построен на Мосфильмовской улице. Его возвели иностранные компании для своих сотрудников. Массовое строительство таунхаусов началось в 1995 году, стоимость 1 квадратного метра доходила до 4 тысяч долларов. Затем количество предложений стало расти, и стоимость квадратного метра уменьшилась в несколько раз. Один из первых загородных поселков был возведен в районе Подушкино, примерно на 9-м километре Рублево-Успенского шоссе. Это был достаточно дорогой поселок, потому что, на мой взгляд, девелоперы несколько промахнулись, построив очень большие таунхаусы – по 350 метров, в связи с чем их цена доходила до 2 миллионов. В 2003 году это была очень серьезная сумма, за такие деньги можно было практически купить индивидуальный дом. Поэтому расходились эти таунхаусы не быстро.

Из самых известных и успешных поселков таунхаусов можно назвать несколько проектов компании «Миэль». Например, Барвиха-2 на том же Подушкинском шоссе. Исторически этот поселок предназначался для обслуживающего персонала Барвихинского лечебно-оздоровительного комплекса. В нем были не только таунхаусы, но и пятиэтажки, и школа. Однако первые 1,5 года он плохо продавался, потому что опять же была выбрана неправильная цена - слишком дорого. Но после того, как возникла мода на таунхаусы, дома стали «уходить». На сегодняшний день это, наверное, один из самых больших таунхаусных проектов – там уже третья или четвертая очередь в процессе строительства.

Что происходит на сегодняшнем рынке? Ситуация такова, квартира бизнес-класса в Москве площадью хотя бы 100 метров, с парковкой обойдется минимум в 800 тысяч долларов. Или даже под миллион. В такой ситуации стало интересно строить таунхаусы в пригородных зонах, в том числе, и на престижных направлениях: Новая Рига, Рублевка, Киевское шоссе, Калужское, Дмитровка и так далее. Соответственно, на мой взгляд (и здесь я не соглашусь с Иваном Богатовым), покупатели таунхаусов – это семьи со средним доходом 10-12 тысяч долларов в месяц. Это минимум, который позволит им взять ипотеку и выплачивать кредит. На сегодня самый востребованный формат таунхауса – 220-250 кв. метров. По цене это соответствует жилью бизнес-класса, но с площадью в 2 раза большей, чем в квартире той же стоимости.

Таунхаусы в России делятся на три категории: городское или пригородное жилье; загородное жилье большой площади с большим участком; и, наконец, курортное жилье. Для людей, покупающих таунхаус как пригородное или загородное жилье, очень важна близость городской инфраструктуры и время, которое уходит на поездку в город. Третий вариант – курортный таунхаус – мы переняли у Европы. Где-нибудь на Канарских островах, в Марбене строятся целые поселки таунхаусов, которыми владеют в основном иностранцы, приезжающие туда отдыхать. Обычно эти таунхаусы расположены на территории 5-звездочных отелей с развитой инфраструктурой, и человек, покупающий таунхаус, может совершенно не заботиться о его содержании. 10 месяцев в году он его сдает, а перед приездом вызывает горничную из отеля, которая наводит порядок. У нас курортный таунхаус - это жилье рядом с какими-то развлекательными комплексами: Сорочаны и т.п. Строительство таунхаусов в таких местах оправданно, потому что покупатели не хотят дорого вкладываться в дом, куда они приезжают только на выходные или на каникулы.

С ростом рынка загородного жилья в 2003-2006 годах средняя стоимость таунхауса достигла 2,5 тысяч долларов за метр (точная цифра – 2 450 долларов). Я не беру Рублево-Успенское шоссе, потому что там цена легко доходит до 5, 6, 7 тысяч долларов за квадратный метр. Сейчас в Жуковке строятся таунхаусы по индивидуальному проекту, где цена будет доходить до 10 тысяч за кв. метр.

На данный момент в Подмосковье насчитывается более 55 поселков. Причем мы учитывали не только чисто поселки таунхаусов, но и мультиформатные поселки, в которых, кроме таунхаусов, находятся и индивидуальные коттеджи, и малоэтажные дома. Один из примеров – поселок Павлово-2 на 17-м километре Новой Риги.

География таунхаусов очень широка. Наибольшая доля приходится на Новорижское и Калужское шоссе. Причем, если основное местоположение таунхаусов - от 6-го до 15-го километра от МКАД, то по Новой Риге из-за низкой загруженности трассы они могут располагаться и от 16-го до 30-го км.

Я хотел бы остановиться на мотивах, которые движут людьми при покупке того или иного типа таунхаусов. Если это пригородный таунхаус, то его рассматривают как альтернативы городской квартире. Тут очень важно, чтобы это жилье было близко к городу и ко всей городской инфраструктуре.

Загородные таунхаусы, находящиеся дальше от города, являются переходным вариантом к загородному дому. Их покупают в основном активные люди до 40 лет. Для них большое значение играет наличие централизованной службы охраны и службы быта.

Курортные таунхаусы требуют либо городской, либо природной инфраструктуры, которая и является притягательным ядром. В курортных таунхаусах ценится централизованный сервис и наличие поблизости курортной инфраструктуры – дома отдыха, отеля.

В заключение хочу сказать, что не разделяю оптимизма Urban Group по поводу таунхаусов эконом-класса. Конечно, на них существует колоссальный спрос. Но при нынешних ценах на землю и при исключительно дорогих коммуникациях очень сложно построить жилье дешевле, чем 1 200 долларов за квадрат. Плюс надо прибавить содержание дома, постоянно растущие цены на электричество, сложности с подключением газа и т.п. Все это не удешевляет себестоимость продукта. Поэтому, на мой взгляд, рынок таунхаусов эконом-класса будет развиваться не очень сильно. Скорее всего, эта ниша будет пополняться за счет некоторых малоликвидных предложений бизнес-класса. Таунхаусы бизнес-класса, наоборот, будут развиваться - за 40-50-м километром, в курортных зонах вокруг гольф-полей и прочей развлекательной инфраструктуры. Спрос на таунхаусы будет расти до тех пор, пока по его цена будет ровняться стоимости 3-4-комнатной квартиры бизнес-класса.

2. ОСОБЕННОСТИ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ МОСКВА

2.1. Общая характеристика элитного жилья г. Москвы

В настоящее время особое внимание уделяется элитному жилью как принци­пиально новому сегменту рынка недвижимости г. Москвы, поскольку люди с высоким уровнем дохода, хотят жить в условиях, соответствующих мировым стандартам. Спрос рождает предложение - формируется жилье экстра-класса с обязательным пакетом привилегий и услуг. И этот процесс характерен не толь­ко для Москвы, в общем, он затронул и всю страну. Москва - это яркий пример расслоения общества в зависимости от доходов.

Понятие «элитное жилье» существенно меняется во времени. В дореволюци­онные годы здания, расположенные на пересечении главных улиц города, оце­нивались на 10% выше, чем здания, расположенные по фронту этих улиц. Аргу­мент: угловое здание имеет два фасада, следовательно, оно более ценно, чем здание, имеющее один фасад.[6] В социалистический период к элитному жилью относили «старинные особняки», «сталинские дома» и «цековские дома».

«Старинные особняки». Дома этой категории построены известными архи­текторами не позднее начала прошлого века и располагаются в тихом центре, недалеко от парков, скверов и, как правило, имеют собственный внутренний двор. Потолки высотой от 3,5 м, красивый старинный фасад, чугунное литье на перилах лестниц, камины в комнатах, толстые кирпичные стены и широкие подоконники - такие дома даже по европейским стандартам считаются элит­ными. Но самое главное - особая атмосфера, дух старины, которого нет в обыч­ных новостройках.

При сохранении неповторимого внешнего облика здания специалисты меня­ют все старые перекрытия, коммуникации, обустраивают подъезд, придомовую территорию. Характерной особенностью таких особняков является отсутствие подземного паркинга, вместо которого используется наземная охраняемая парковка. Если говорить об истинных архитектурных шедеврах, то их можно найти в Трубниковском и Староконюшенном переулках, на Арбате, Остоженке, Пречистенке.[7] Достоинствами старинных жилых особняков являются:

-хорошее расположение;

-большие площади (до 500 кв. м), пригодные для перепланировки;

-изысканные фасады;

-просторные вестибюли.

Недостатками старинных жилых особняков до реконструкции являются:

-смешанные перекрытия;

-старые коммуникации;

-отсутствие паркинга и центрального кондиционирования;

-отсутствие вспомогательных служб.

«Сталинские дома». Эти дома построены в советское время в период с 1935 по 1960 годы. Лучшие из них хорошо известны и узнаваемы. В первую очередь, это высотки: Садовая-Кудринская пл., дом 1, Котельническая наб., дом 1/15, Куту­зовский пр-т, дом 2 (жилое крыло гостиницы «Украина»), Садовая-Спасская ул., дом 21 (Красные ворота), а также Дом на Набережной — ул. Серафимовича, дом 2 и Фрунзенская наб., дом 50.