Элитное жилье России

Достоинствами сталинских домов являются:

-историческая ценность;

-отличное географическое расположение;

-панорамные виды на центр Москвы;

-архитектура - «Сталинский ампир»;

-высокие потолки от 3,2 м;

-просторные парадные вестибюли, отделанные мозаикой, лепниной, позо­лотой, бронзой, натуральным деревом.

Недостатками сталинских домов являются:

-старые коммуникации и лифты;

-неудобные планировки;

-очень большое количество жильцов в доме;

-сильное социальное расслоение жильцов.

«Цековские дома». Цековские дома построены в более позднее время (1960-1990 гг.) для руководителей ЦК, Совмина, Минобороны. Квартиры для чиновников такого ранга всегда строились в престижных и тихих местах. Обыч­но это добротные кирпичные дома, высотой от 6 до 14 этажей. Достоинствами цековских домов являются:

-хорошее расположение;

-высокие потолки (2,9 м и выше);

-удобные планировки (общая площадь 2-х комн. квартиры от 70 до 95 кв. м, 3-х комн. квартиры — от90 до 125 кв. м, кухни от 12 кв. м, многие квартиры име­ют несколько санузлов, просторные холлы и вспомогательные помещения).

Недостатками цековских домов являются:

-отсутствие подземного паркинга;

-отсутствие центрального кондиционирования и приточной вентиляции;

-устаревшие советские лифты;

-отсутствие придомовой территории;

-отсутствие вспомогательных служб, кроме охраны;

-скучные и однообразные фасады.

В середине 1990-х годов в Москве к элитному жилью относили дома, постро­енные с применением технологии монолитного домостроения, в которых квар­тиры имели свободные планировки. Чуть позже в это понятие стали включать и неповторимый архитектурный облик жилою дома.

Отправной точкой в развитии рынка жилья в Москве следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР»[8] признал существование частной собственности. Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $ 100, а разви­тие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуа­ция радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения.

Чуть позже (приблизительно 1994-1995 гг.) на столичном рынке жилья ста­ли появляться дома, непохожие на однотонное панельное жилье, которые сразу же получили название - «элитное жилье», хотя по сути никто из застройщиков не имел четкого представления относительно того, каким оно должно быть. Строительство велось исходя из собственных представлений участников проек­тов, однако все понимали, что элитный жилой дом должен представлять собой нечто особенное.

В развитии рынка столичной элитной жилой недвижимости можно выделить несколько этапов (табл. 2.1).

Таблица 2.1. Этапы развития московского рынка элитного жилья

В настоящее время в связи с вступлением в силу Федерального Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законода­тельные акты Российской Федерации»[9] на рынке элитного жилья наблюда­ется некоторое снижение предложении, что еще более подстегнуло цены к росту.

Так, например, в ряде районов центральной части города цены к середине 2007 г. достигли $ 30 000/кв. м и, как отмечают специалисты рынка, есть все предпо­сылки к их еще большему росту.[10]

На сегодняшний день возведение объектов элитного жилья в Москве разви­вается в двух направлениях — «точечная» жилая застройка и комплексная заст­ройка территорий.

«Точечная» застройка удовлетворяет требования тех покупателей, кто ценит закрытый, камерный образ жизни. Строительство в данном случае ведется пре­имущественно в центре города, на месте снесенных ветхих и аварийных жилых домов.

К числу основных преимуществ комплексной застройки, которая ведется в основном за пределами Садового кольца, можно отнести эффективное и эко­номное использование дорогостоящей городской территории, высокую плот­ность жилищного фонда, всесторонне развитую инфраструктуру.

В процессе создания объектов столичной элитной жилой недвижимости принимают участие две группы субъектов рынка:[11]

- институциональные участники.

- неинституциональные участники.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

-земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием зе­мельного кадастра, зонированием территории, оформлением землеотвода;

-органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и посе­лений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

-органы экспертизы градостроительной и проектной документации, зани­мающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

-органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

-органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзо­ром за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

-проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

-органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;

-государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой осно­ве, относятся:

-предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические липа, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятель­ность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности);

-риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

-оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесто­рам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

-финансисты, занимающиеся финансированием операций на рынке не­движимости, в том числе ипотечным кредитованием;

-девелоперы (застройщики), занимающиеся созданием и развитием объек­тов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвес­тиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объ­екта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

-редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройки)территории;

-управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

-проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

-юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

-страховщики, занимающиеся страхованием объектов элитного жилья, сделок, профессиональной ответственности;

-аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подго­товкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

-финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвести­ционных проектов;

-маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, зани­мающиеся продвижением объектов недвижимости и услуг на рынке;

-информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирую­щиеся не тематике рынка недвижимости;

-специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;

-специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

-любые специалисты - сотрудники, члены национальных и международ­ных профессиональных объединений рынка недвижимости.

К основным неинституциональным участникам рынка элитного жилья отно­сят девелоперские и риэлтерские компании, т. к. именно эти две группы професси­ональных участников рынка элитного жилья принимают непосредственное уча­стие в процессе создания и реализации объектов элитного жилого домостроения.

На рынке элитного жилья Москвы существенное место занимает предпри­нимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных уча­стков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости - девелопмент. Сущность явления девелопмента можно выразить как[12]:

-особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохо­да в результате преобразований материальных процессов;

-преобразование (процесс) объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или

-превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функ­ционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопмент как форма предпринимательской деятельности выражается в инвестиционном процессе развития (создания) объектов недвижимости, вклю­чающем подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управ­ление имуществом и др. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом.[13]

Развитие девелоперских компаний в Москве обусловлено, главным образом, нестабильностью внешней экономической среды, высокой степенью монопо­лизации отраслей строительной индустрии, низкой культурой договорных от­ношений, несовершенством судебной системы.

На данном этапе развития рынка элитного жилья г. Москвы возникновение и успешное функционирование девелоперских компаний может быть вполне оправдано, однако в стратегическом плане оно представляется не самым эф­фективным. К основным его недостаткам можно отнести:

- наличие значительной доли вероятности роста накладных расходов, увеличения внутренних операционных издержек, снижения динамизма в принятии и реализации решений, управляемости компанией;

- отсутствие конкурентной среды для предприятий-подразделений не способствует эффективному использованию ресурсов, компания может на­чать терять рыночные ориентиры.

К наиболее известным девелоперским компаниям, функционирующим на московском рынке элитного жилья, можно отнести: «Баркли», «ДЕКРА», «ДОН-Строй», «ИНТЕКО», «Капитал Групп», «Квартал», «Кроет», «MIRAX GROUP», «Мироздание», «Система-Галс», «Сити-XXI век» и др.

Риэлтерская деятельность — это деятельность юридических и физических лиц и/или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинте­ресованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.