Элитное жилье России

В настоящее время к основным риэлтерским операциям, осуществляемым на рынке элитного жилья, относят: куплю-продажу; аренду; услуги по ипотеке.

Помимо этого многие риэлтерские агентства Москвы стремятся к диверсификации своей деятельности:

-девелоперская деятельность (основана на создании новых объектов не­движимости с целью последующей их продажи на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями);

-деятельность в качестве специалиста по информационным технологиям (основана на предоставлении услуг по информационному обеспечению участников сделки, оказании консультационных услуг и услуг по оформлению документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам);

-управление недвижимостью (основано на проведении полного сервисного обслуживания объекта);

-юридическое сопровождение объектов недвижимости (основано на выполнении риэлтерской организацией определенных юридических дейст­вий в отношении объектов недвижимости от своего имени, или за счет по­требителя, или от имени и за счет потребителя на основании заключенно­го с потребителем услуг договора).

На сегодняшний день наиболее известными риэлтерскими компаниями, ак­тивно функционирующими в московском рынке элитного жилья, являются:

«Avenue realty», «Blackwood», «Kalinka Realty», «Kirsanova Realty», «Knight Frank», «Paul's Yard», «Penny Lane Realty», «Soho Realty», «Авгур Эстейт», «Бест- Нелвижимость», «ИНКОМ-Недвижимость», «МИАН», «Миэль-Недвижимость», «Новая Площадь» и др.

Таким образом, московский рынок элитного жилья находится под воздействием ряда различного рода факторов, которые оказывают как положительное, так и отрицательное влияние, однако, несмотря на это, достигнуты существенные успехи, выражающиеся в создании ярких шедевров современного столичного элитного жилого домостроения.

2.2. Современный рынок элитного жилья в г. Москве

Несмотря на пессимистические прогнозы, в связи с запретом на строительство в центре Москвы, на рынок продолжают выходить элитные проекты. Конечно, они заложены несколько лет назад, однако все равно пополняют объем предложения, который в противном случае мог бы исчерпаться за 3-4 года, учитывая сохраняющиеся темпы продаж на элитном рынке, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».[14]

По данным агентства Contact Real Estate, организовавшем вчера обсуждение итогов 2011 г. на рынке элитной недвижимости, объем первичного предложения на конец года составил в Москве 1167 квартир (180 700 кв. м). Число элитных новостроек на 18% превысило показатели начала 2011 г. – тогда продавцами было выставлено 985 квартир (153 100 кв. м). Всего на рынок, по словам управляющего партнера компании Дениса Попова, вышло за год 12 новых проектов (около 310 000 кв. м).

Правда, другие участники рынка приводят иные оценки. По данным IntermarkSavills, в течение 2011 г. на первичный рынок элитного жилья вышло только шесть новых проектов премиум-класса. Суммарная площадь квартир в новых элитных новостройках – около 90 000. кв.м (450 квартир). В течение года первичные продажи были завершены в двух проектах, а еще в одном (ранее замороженном) - возобновлены. Таким образом, по состоянию на конец декабря 2011 г. первичные продажи имели место в 30 элитных комплексах (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»), в совокупности включающих 2500 квартир суммарной площадью около 416 000 кв.м.

По данным Contact Real Estate, темпы продаж в 2011 г. уменьшились, но незначительно: на 1,6% – с 668 квартир в 2010 г. до 657 сделок в 2011-м.

Эксперты IntermarkSavills используют иную методику отнесения тех или иных проектов к элитным и «не очень». «По сравнению с прошлым годом число совершенных первичных сделок в элитном сегменте увеличилось на 7% и сравнялось с показателем 2008 г.», – говорит Екатерина Пхидо, менеджер по продажам департамента городской недвижимости IntermarkSavills.[15] Количество заключенных первичных сделок с элитными квартирами в 2011 г., по оценкам IntermarkSavills, соответствует уровню докризисного 2008 г.

Но если эти компании расходятся в оценках численного выражения проданных объектов, то их выводы о денежном выражении рынка почти совпадают. По данным Пхидо, с января 2011 г. фактическая емкость первичного рынка жилья премиум-класса превысила 450 заключенных сделок с квартирами в элитных новостройках (или около 70 000 кв. м проданного жилья). В денежном выражении это более $1,2 млрд, что превосходит показатель 2010 г. почти на четверть.

Обе компании подчеркивают, что в расчетах не учитывают объемы продаваемых апартаментов в «Москва-Сити», отмечают аналитики www.irn.ru.

Основная доля предложения, по данным Contact Real Estate, пришлась на квартиры стоимостью $1 - 1,5 млн (28%). Небольших квартир ценой менее $1 млн застройщики также предлагали довольно много (17%), учитывая тенденцию снижения потребительского спроса на излишне огромные площади, которые не отвечали потребностям покупателей прежде всего из-за слишком высокой конечной цены объекта.

Средневзвешенная цена предложения по состоянию на конец 2011 года составила $15 810 за кв. м, что на 6,3% выше показателей начала 2011 года ($14 874 за кв. м). Совокупный объем продаж в денежном эквиваленте в 2011 г. составил $1,122 млрд.[16]

Однако, по данным информационно-аналитического партнера Moscow Sotheby's International Realty - «Неспроста.ру», цена самых дорогих объектов на конец 2011 г. доходила до $48 346 за кв. м (см. «Элитные районы Москвы: не стоит замыкаться на Остоженке»).

Крупные проекты по-прежнему выходят на рынок элитной недвижимости. В IV квартале 2011 г. официально были открыты продажи в ЖК Knightsbridge Private park (общая площадь квартир 49 900 кв. м) и ЖК «Литератор» (общая площадь квартир 26 000 кв. м).

Наиболее вероятным районом для развития крупных проектов есть и будет район Хамовники, по мнению экспертов Contact Real Estate. А основной спрос по-прежнему будет сосредоточен в крупных проектах, за счет менее высокой цены предложения.

В 2012 году заявлено к выходу на рынок несколько проектов. В I квартале планируется открытие продаж апартаментов на Новом Арбате. Объем предложения в течение 2012 г. продолжит увеличиваться.

Спрос сосредоточится в домах с высокой стадией строительства в относительно недорогих объектах.

Средневзвешенная цена предложения за первое полугодие вырастет в диапазоне 3–5%.

В 2012 г. ожидается выход на рынок ряда проектов, преобладающим планировочным решением в которых станут апартаменты и лофт-апартаменты.

Во II квартале 2012 г. одним из последствий выборов президента могут стать временные колебания спроса на рынке элитной недвижимости Москвы. В целом можно ожидать повышения потребительской активности и увеличения количества заключенных сделок, с учетом объема «отложенного спроса» с осени 2011 г.

Нестабильность финансовых рынков США и Европы также может спровоцировать российский бизнес к инвестициям в недвижимость как за рубежом, так и в России.

Вкупе с ростом объема предложения ожидаемый временный всплеск спроса во II квартале 2012 года не должен повлечь за собой масштабных корректировок цен основных предложений ЦАО Москвы.

В 2012 году спрос на городское высокобюджетное жилье будет стабилен. Ежемесячное число первичных сделок сохранится на уровне последних месяцев 2011 года – 30-40 проданных квартир в месяц.

Текущая средняя цена 1 кв.м на первичном рынке элитного жилья все еще уступает докризисным максимумам. На текущий момент нет глобальных предпосылок для их «штурма» в 2012 г. Более вероятно увидеть рост цен в отдельных проектах на уровне 15-20%, связанный с повышением степени строительной готовности. Для всего первичного рынка элитных новостроек максимальный рост среднерыночных долларовых цен предложения по итогам 2012 г. составит около 10%, до $19000 - 19500 за 1 кв. м.

Покупательские интересы будут смещаться в сторону функциональных площадей, в связи с этим подобрать достойные качественные варианты будет значительно труднее. Наиболее востребованным предложением будут квартиры площадью 100-150 кв.м.

Массового пополнения первичного предложения не ожидается – примерно четыре новых проекта в Хамовниках и Замоскворечье-Якиманке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, развитие элитной жилой недвижимости не стоит на месте и уже завтра могут возникнуть новые представления об элитном жилье, поэтому необходимо фиксировать все понятия и параметры для текущего периода времени.

Из вышесказанного можно заключить, что рынок элитного жилья представ­ляет собой рынок «старого» элитного жилья и рынок «нового» («современного») элитного жилья. К рынку «старого» элитного жилья относятся: «старинные особняки»; «сталинские дома»; «цековские дома».

К рынку «нового» элитного жилья относят множество различных типов жилых домов, основной причиной чего является отсутствие единого общепринятого определения термина «элитное жилье», хотя на сегодняшний день и существует несколько определений данного понятия, которые характеризуют элитные жилые дома как особые жилые дома, находящиеся в престижных района города, имеющие развитую современную инфраструктуру, количество квартир в которых колеблется в переделах.

В первую очередь элитность определяется качеством строительных материалов, которые используются в данной постройке. Естественно, элитный дом не может быть каркасной конструкцией, он строится из кирпича, поризованого камня или оцилиндрованного бревна. Не менее важно качество строительства: для постройки элитного дома необходимо привлекать специалистов высокой квалификации из серьезных фирм. В архитектурном отношении такой дом должен быть безупречен, а при его проектировании должны соблюдаться все необходимые правила и нормы. Очевидно, что и внутренняя "начинка" такого дома будет соответствовать самым высоким требованиям. Имеется в виду набор необходимых инженерных коммуникаций, которые не только должны соответствовать уровню городской квартиры, но даже превышать их в отношении надежности, поскольку системы загородного дома в основном работают автономно.

Весьма важен аспект сервисного обслуживания дома. При самом высоком качестве строительства все равно нельзя исключать неисправности того или иного оборудования, повреждений крыши, окон и т. д. Поэтому хозяин элитного дома должен позаботиться о постоянном сотрудничестве с сервисной организацией, которая оперативно и профессионально устраняла бы последствия поломок и аварийных ситуаций, а также проводила бы плановые ремонты.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.                 О собственности в СССР: Закон СССР от 06.03.1990 № 1305-1 // СПС Консультант Плюс.

2.                 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законода­тельные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ. 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 40; 2011. № 49 (Ч. 1). Ст. 7040.

3.                 Асаул Л. И. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2009. 584 с.

4.                 Батшев М. Таунхаусы сегодня: элитное жилье или доступная альтернатива квартире? // Архитектура жилых зданий. 2008. № 5. С. 20-25.

5.                 Ларионова Е.О. История появления элитных жилых кварталов // Жилищное строительство. 2011. № 4. С.10-15.

6.                 Лопатин В. В., Лопатина Л. Е. Русский толковый словарь. М.: Эксмо, 2004. 542 с.

7.                 Мазур И. И. Девелопмент. М.: Экономика, 2010. 348 с.

8.                 Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2009. 286 с.

9.                 Пантелеева Е. В. Цены на недвижимость в России // Жилищное право. 2008. № 5. С. 20-25.

10.             Прокофьева И.А. Реконструкция бутиковского переулка: замысел и реализация // Архитектура и строительство Москвы. 2010. Т. 554. № 6. С. 44-56.

11.             Халезов А. С. Классификация объектов элитного жилого домостроения: отечественный и зарубежный опыт // Экономика и учет в строительстве. 2007. № 11. С. 66-80.

12.             Халезов А. С. Особенности и содержание рынка элитного жилья г. Москвы на современном этапе // Экономика и учет в строительстве. 2007. № 9. С. 45-54.

13.             Исторические аспекты становления элитного жилья Москве // Экономика. Налоги. Право. 2008. № 1. С. 110-121.

14.             Халезов А. С. О критериях элитности и элитарности жилья
Проблемы экономики. 2006. № 3. С. 224-225.

15.             Экономика строительства / Под ред. И. С. Степанова. М.: Юрайт-издат, 2005. 528 с.

16.             Элитная недвижимость. Путеводитель по рынку недвижимости. М.: Альпина Бизнес Бук, 2008. 342 с.

17.             Цены на элитные новостройки Москвы в 2011 году лишь отыграли инфляцию // www.irn.ru

18.             www. bpn.ru/scrvice/publical ion

19.             www.irn.ru/articles/31133.html