Мониторинг состояния рынка жилья «Нижний Новгород – Москва»

Казанский Национальный Исследовательский Технологический Университет

Кафедра Экономики 
 
 
 
 

Мониторинг  состояния рынка  жилья «Нижний  Новгород – Москва» 
 

Выполнила:

  Матыгуллина А.Р.

Гр.3271-82

Проверила:

 Сагдеева  А.А. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Казань 2011

Мониторинг  состояния рынка  жилья «Нижний  Новгород – Москва» 

Введение

      Развитие  рыночных отношений в Российской Федерации требует полнокровного  финансового рынка, составной частью которого является рынок недвижимости. Основная цель реформ рынка недвижимости дать всей российской недвижимости возможность функционировать в рамках единого имущественного комплекса. Известно, что основной сбой в доходности территорий происходит в важнейших для местного самоуправления налогах на недвижимость, в то время как в западной системе налогообложения именно этот вид дохода является основным источником поступления в городские бюджеты. Недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (как база налогообложения).

     Несмотря  на то, что наиболее развитым и сложившимся сегментом рынка недвижимости является рынок жилья, а общий объем сделок на вторичном рынке устойчиво растет, доходность его низка. В среднем по оценкам общий потенциал налоговых поступлений от недвижимости используется не более чем на 10-15%. В решении проблем анализа рынка недвижимости и его оценки важная роль принадлежит статистическому анализу, методология которого позволяет дать количественную и качественную оценку существующему рынку недвижимости, а также выявить направления его развития, повысить достоверность прогнозов.

     Вид рынка (сегмент)

     Рынок недвижимости является финансовым активом и представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

     На  первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных,  региональных и местных органов власти,  а также строительные компании –  поставщики жилой и нежилой недвижимости.

     На  вторичном рынке недвижимость выступает  как товар,  ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

     Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны.  Например, если по каким-либо причинам  (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка,  затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.)  в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке,  то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

     Рынок жилья. В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями,  квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях,  пригодные для постоянного и временного проживания,  сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Жилым помещением признается помещение,  отвечающее установленным санитарным,  противопожарным,  градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств.  Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий,  учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое,  определяемом жилищным законодательством.

     Конъюнктура рынка жилья складывается под  воздействием следующих основных показателей:  изменение структуры спроса и предложения,  цены на жилье разных типов,  соотношение между строительной и рыночной стоимостью.

     2. Цены на объекты  недвижимости, динамика  изменения цен

     В первую очередь рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости Нижнего Новгорода.

     Общая характеристика жилищного  фонда города Нижнего  Новгорода

     

     Объем жилищного фонда города Нижнего  Новгорода по состоянию на 01 января 2010 года составлял около 26 595 000 квадратных метров. Обеспеченность жильем – 21 кв.м. на человека. Около 23% жилищного фонда города сосредоточено в Автозаводском районе. На остальные районы города Нижнего Новгорода приходится в среднем по 11% от общегородского объема жилищного фонда. 

     Рис. 1. Жилой фонд в границах города Нижнего  Новгорода, тысяч кв.м 

     Анализ  первичного рынка  жилья города Нижнего  Новгорода

     Планируемый ввод общей площади жилья на территории города Нижнего Новгорода на 2009 год составлял 500 тысяч квадратных метров. Фактически за год введено в эксплуатацию 501,561 тыс. кв.м жилья, в том числе: многоэтажных жилых домов – 346,9 тыс. кв.м, индивидуальное жилищное строительство – 154,65 тысяч кв.м. Около 500 тысяч кв.м. жилья планируется ввести в эксплуатацию в Нижнем Новгороде в 2010 году.7 Анализ ввода в эксплуатацию многоэтажных жилых домов, показывает, что 29% всего ввода в 2009 году осуществлено в Нижегородском районе.

     Темп  снижения показателя ввода в эксплуатацию жилых домов в 2009 году составил 18,8%, что ниже среднего темпа снижения по городам – миллионникам равного 24,68%.

     

     Рис.2 Ввод в эксплуатацию жилых домов и общежитий предприятиями и организациями всех форм собственности города Нижнего Новгорода, кв.м. общей площади

     Изучение  динамики цен на первичном рынке  жилья города Нижнего Новгорода  показало, что в 2009 году впервые за последние десять лет была зарегистрирована дефляция. Падения цен на первичном рынке не наблюдалось с 1998 года. В период с 2000 по 2008 год цены на первичном рынке жилья города Нижнего Новгорода стабильно росли на 10 – 20% в год.

     Максимальный  рост цен был зафиксирован в 2006 году. С тех пор средние цены на квартиры в новостройках перешагнули порог в 40 000 рублей за кв.м.

     Основной  причиной роста цен в 2006 году (а  именно: начиная с июля 2006 года), по мнению большинства экспертов, явился незначительный объем предложения на рынке первичного жилья и высокий уровень спроса. Во многих строительных проектах квартиры распродавались, когда дом находился еще на стадии котлована.

     В основе этого явления лежали: со стороны спроса – рост уровня доходов населения, развитие ипотечного кредитования; со стороны предложения – проблемы, возникающие у застройщика с администрацией города при выходе на рынок, отсутствие четкой жилищной политики в городе.

     В результате указанных факторов возросший  уровень спроса превысил уровень предложения, что в конечном итоге привело к общему росту цен на рынке жилья. На рынке наблюдалась ситуация, когда цены на качественное жилье (в новостройках) и некачественное жилье (построенное ранее 1995 года) почти сравнялись. 

     

 

     Рис.3. Динамика темпов изменения цен на жилье в новостройках города Нижнего Новгорода с 2003 по июнь 2010 года.

     В 2008 году нижегородский рынок жилья  претерпел на себе влияние мирового финансового кризиса. Главная проблема, которую принес кризис финансово – устойчивым компаниям, – это отток покупателей – до 50% из них приобретали жилье в кредит. В 2008 году рынок ипотеки покинуло большинство кредитных организаций. Практически все банки ужесточили условия кредитования и повысили процентные ставки на 3–6 пунктов (до 16 – 19%) в рублях и на 2 – 5% (до 14 – 16%) в долларах. По мнению застройщиков и риэлторов, по условиям ипотеки банки вернулись в 2005 год – выросли ставки, 30-процентный первоначальный взнос стал обязательным.

     В результате влияния кризиса на первичном  рынке произошло резкое снижение спроса – застройщикам пришлось снижать цены.

     Максимальные  цены на жилье в новостройках в  июне 2009 года были зафиксированы в Нижегородском, Московском и Советском районах, где средняя цена одного квадратного метра превысила отметку 50 тысяч рублей. В среднем цены в декабре 2009 года были ниже цен на первичном рынке жилья декабря 2008 года на 3%. Но такое незначительное снижение произошло лишь благодаря росту цен в конце 2009 года, тогда как за период с декабря 2008 по август 2009 года цены упали на 9%. Средняя стоимость строительства 1 кв.м введенного жилья для застройщика в среднем по Нижнему Новгороду за 2009 год составила 36 191 рублей.

     Рис.4. Динамика средней цены одного квадратного метра в новостройках города Нижнего Новгорода

     Начало 2010 года ознаменовалось на первичном  рынке жилья сезонным снижением цен, которое длилось вплоть до марта – за три месяца текущего года цены предложений снизились на 8,2%. В апреле произошло повышение цен предложения, но тенденция к росту не проявилась, и к концу первого полугодия цены снова идут вниз. Сегодня средняя цена на первичном рынке составляет 49 138 рублей за кв.м.

     Сегодня на первичном рынке жилья условия  продолжает диктовать покупатель. Это обусловлено значительным превышением предложения над спросом. Но уже 2010 год будет характеризоваться значительным снижением объемов строительства, а в 2011 году скажется полное отсутствие новых строек в период середины 2008 – начала 2010 годов. Вполне возможно, что с ростом фондовых рынков и на фоне недавнего падения цен на жилье в строительный сектор придут финансовые средства, которые будут направлены на скупку квартир с целью их дальнейшей перепродажи. Однако некоторые эксперты полагают, что ожидать в 2010 году былого инвестиционного ажиотажа вряд ли придется.

     По  данным Национального агентства  финансовых исследований, 40% россиян по-прежнему считают вложения в недвижимость самым надежным способом сохранения сбережений. Приток инвестиций в сектор недвижимости с целью дальнейшей перепродажи ее приведет к значительному росту цен на жилье в отсутствии фактических предложений от застройщиков.

     Такой сценарий развития событий вполне возможен, и он очень похож на события 2006 года, когда рост цен на первичном рынке составил 75%. Помешать этому может лишь новый экономический спад.

     Анализ  вторичного рынка  жилья города Нижнего  Новгорода

     Как правило, около 40% покупателей приобретают квартиру на первичном рынке жилья, 60% – на вторичном. Но из-за кризиса баланс изменился: сейчас до 80% покупателей предпочитают приобретать готовое жилье, поскольку меньше риски, связанные с остановкой строительства, а так же низким качеством строительства (когда новый дом спустя несколько лет после постройки дает трещину, разрушаются стены и тому подобное).

     С сентября 2008 года в результате влияния  мирового кризиса на отечественную экономику стоимость жилья на вторичном рынке начала падать. Так же как и на первичном рынке, падение цен было зафиксировано впервые за длительный период времени.

     Если  сравнивать динамику цен на вторичном  и первичном рынке жилья, то здесь ценовые тренды расходятся – готовое жилье дешевело быстрее, чем строящееся. Причины – застройщик не может себе позволить снижать стоимость из – за необходимости отбить затраты на материалы (которые сейчас хоть и подешевели, но закуплены были задолго до падения цен). Общее падение цен на вторичном рынке жилья составило за 2009 год 21%.

     Наиболее  ощутимое снижение цен в 2009 году наблюдалось  в массовых сегментах вторичного рынка жилья, особенно в тех, которые были переоценены в результате ценового скачка 2006 года. Это, прежде всего, жилье недостаточно качественное – «хрущевки», «брежневки». Таких квартир на рынке было всегда много.

     Рис. 5. Динамика темпов изменения цен на вторичном рынке жилья города Нижнего Новгорода в период с 2003 по 2009 год.

     Хотя  в отличие от первичного рынка  жилья, на вторичном рынке в феврале 2010 года был зафиксирован рост цен предложения: в целом с начала года цены выросли на 5,3%. Рост цены происходит скачкообразно, например, падение цен в апреле текущего года сменилось ростом в мае и новым снижением в июне. Но все, же общий тренд незначительного роста средней цены явно заметен.