Мониторинг состояния рынка жилья «Нижний Новгород – Москва»

     Предложение на рынке жилья сейчас максимальное. 2009 год начался и закончился небывалым количеством предложений по готовому жилью. Вероятно, продавцы и покупатели перестали ждать лучших цен. Те, кто хочет продавать, стремятся сделать это быстрее и даже готовы при реальном интересе к квартире идти на скидки.

     Однако  если в начале 2009 года продавец зачастую мог снизить первоначальную цену предложения на 10 – 15%, то теперь собственники все реже идут на уступки, скидки на торг не превышают 5%.

     Наметилась  тенденция к росту первоначально  заявленных цен. По – видимому, причиной незначительного роста цен стал отложенный спрос. Те, кто планировал купить квартиру, решили сделать это сейчас, опасаясь, что «дно» рынка достигнуто, и падения цен больше не будет. Вполне вероятно, что так оно и есть. Этому свидетельствует медленный, но все же, рост цен на жилье в последние месяцы (снижение цен в январе вызвано сезонной корректировкой) и некоторое оживление в экономике, рост цен на нефть.

     Дальнейший  рост цен будет сдерживаться одним  неоспоримым аргументом: текущие реальные доходы у населения упали. Вполне возможно, что на нижегородском рынке жилья сейчас разыгрывается следующий сценарий развития: продавцы, излишне воодушевленные оживлением рынка, приступили к повышению цен, и скачок цен может привести к новой стагнации из – за отсутствия покупателей, готовых покупать по растущим ценам.

     В этом случае рынок замрет и почти  единственно возможной операцией останутся обменные цепочки. 
 
 
 

     Рис.6. Динамика средней цены предложения по городу Нижнему Новгороду на рынке готового жилья, рублей за один квадратный метр.

     Что касается распределения выставленных на продажу квартир по типу жилья, в тройку самых многочисленных категорий в июне 2010 года вошли:

     · улучшенное жилье – его доля в общем объеме продаваемого готового жилья составила 36,19%;

     · «хрущевки» – 16,48%;

     · современное жилье – 15,92%.

     Распределение квартир по количеству комнат на нижегородском  рынке готового жилья в июне текущего года было следующим:

     · oднокомнатные – 30,82% от общего объема предложения,

     · двухкомнатные – 34,87%,

     · трехкомнатные – 27,83%,

     · четырехкомнатные – 5,45%,

     · пятикомнатные и квартиры с большим количеством комнат – 1,04%.

     Основными факторами, определяющими цену жилья  на вторичном рынке, являются местоположение и тип дома. Именно под воздействием данных факторов происходит дифференциация цен на жилье по административным районам города Нижнего Новгорода. Разброс цен в зависимости от района расположения весьма существенен. При этом правильнее различать цены не по административным районам, а по расположению в заречной или нагорной части города. В нагорной же части самые высокие цены традиционно наблюдались в Нижегородском районе. Основной фактор, формирующий цену в данном районе, – близость к историческому центру. 

     Объем рынка вторичной  недвижимости

     За первый квартал 2010 года зарегистрировано 10 тысяч 246 сделок купли-продажи жилой недвижимости, это на 35 процентов больше, чем за аналогичный период 2009-го. Причем этот рост идет на фоне перетока покупательской активности с рынка нового жилья на вторичный.26 В Нижнем Новгороде 90 процентов сделок с недвижимостью совершаются на вторичном рынке жилья.

     Согласно  предварительным данным, за первые пять месяцев года в Москве совершены 31 174 сделки купли-продажи квартир, что на 68% больше, чем за аналогичный период 2009-го (на 25,3%, чем в 2008 г., и на 21,9%, чем в 2007 г.).

     Таким образом, с формальной точки зрения наблюдается существенный рост деловой активности.

     Количество  ипотечных сделок в мае немного  уменьшилось по сравнению с апрелем — 1665, но это выше докризисного уровня; максимальное значение отмечено в октябре 2007 г. — 1628.

     Восстановления  объема предложения позапрошлых  лет в целом, по мнению участников рынка, не предвидится. Завершения большинства начатых проектов можно ожидать не ранее 2012 г., но это при условии скорого восстановления экономики, в частности рынка недвижимости. При менее оптимистичном варианте времени для восстановления понадобится существенно больше.

     Ситуация  на рынке жилой  недвижимости г.Москва

Рынок новостроек г. Москва

     В течение первых  двух  месяцев наступившего 2011 года на рынке новостроек Москвы серьезных изменений не произошло.  Рынок продолжил свое развитие в соответствии с  тенденциями, наблюдавшимися ранее  во  II половине завершившегося 2010 года. Последствия экономического кризиса 2008-2009 гг. до сих пор сказываются  на общем состоянии строительной отрасли России. По данным Росстат, в целом по стране объем ввода жилья в 2010 году относительно показателя 2009 г. сократился на 3,0% и составил  58,1 млн. кв.м. При этом в ряде регионов уже наметились положительные изменения. Однако  в Москве и Московской области показатели объемов ввода жилья в 2010 году  все еще демонстрировали отрицательную динамику.

     

     Согласно  данным Росстат, по итогам 2010 года в  Москве было введено в эксплуатацию около 1,771 млн. кв. м жилья, что более  чем на треть (на 34,5%) ниже по сравнению  с результатами 2009 года (почти 2,704 млн. кв.м). Помимо проблем с ликвидностью, возникших в кризисный период у девелоперов  и практического отсутствия новых проектов в 2008-2009 гг. на сокращение объемов вода жилья в Москве существенное влияние оказало ограничение точечной застройки в черте столицы,  а также перемены в администрации города Москвы. Последний факт для участников рынка  создал некоторую неопределенность в будущем сценарии развития строительного  комплекса города,  что привело к  переносу сроков  запланированных проектов.

     Согласно  последним  прогнозам  социально-экономического развития  в наступившем 2011 году в Москве за счёт всех средств будет  введено 2,5 млн. кв. м жилья, а в 2012-2013 гг. по 3 млн. кв. м жилья. В Московской области в 2011 году ожидается сдача  в эксплуатацию 8,6 млн. кв. м площадей, в 2012-2013 гг. – 8,8 и 9,3 млн. кв. м соответственно. Таким образом,  администрацией Москвы и МО выбран осторожный сценарий развития строительной отрасли. Существенного увеличения числа строящихся объектов не предполагается: скорее, намечается  планомерное восстановление до докризисного уровня. Количество  новых строительных проектов  в завершившемся 2010 году значительно возросло, что положительно отразится на развитии рынка и удовлетворении платежеспособного спроса.

     После ежегодного январского снижения активности на рынке новостроек московского региона февраль, как и ожидалось, характеризовался заметной активизацией всех его участников. 

       

     Количество  находящихся в открытой продаже  возводимых жилых корпусов в Москве увеличилось на 1,8%, и почти достигло 370. Количество  свободных квартир 2 при этом по сравнению с январем возросло на 3,4%.

     Потенциальный спрос на строящееся жилье, измеряемый количеством обращений со стороны потенциальных покупателей, как в Москве, увеличился на 10-15%. При этом  в предыдущем месяце значительная часть обратившихся в компанию клиентов только присматривались к предлагаемым объектам и не успели принять решение о покупке. В завершившемся феврале покупатели более активно выходили на сделку.  В результате число приобретенных квартир в новостройках относительно предыдущего отчетного месяца возросло почти в 2,3 раза. 

     

     За  последний месяц в Москве были возобновлены продажи в ряде жилых  комплексов верхних ценовых категорий. В результате этого средневзвешенная цена предложения новостроек относительно января увеличилась на 2,5%: с учетом элитного жилья в феврале ее значение составило 211,0 тыс. руб./ кв. м.

     

     В распределении по классам в наибольшей степени (3,4% по сравнению с предыдущим месяцем) прибавило в цене элитное жилье. В феврале оно  в среднем предлагалось за 486 тыс.руб./кв.м. Стоимость единицы площади квартир в эконом - классе (117,0 тыс. руб.) и бизнес- классе (176,2 тыс. руб.) увеличилась на 2,0-2,1%. Жилые комплексы комфорт- класса в феврале можно было приобрести за 106,7 тыс. руб./кв. м, что на 1,4% выше по сравнению с предыдущим месяцем.

     В зависимости от  числа комнат максимальный ценовой прирост (3,0-3,1%) в феврале отмечен на 3-комнатные (195,4 тыс. руб./кв. м) и многокомнатные (258,3 тыс. руб./кв. м) квартиры. 1-комнатные и 2-комнатные квартиры прибавили в цене 2,4% и 1,5% относительно января и в отчетном месяце в среднем предлагались за 167,0 и 190,3 тыс. руб./кв. м соответственно.

     

     По  географическому распределению минимальное значение средневзвешенной цены кв. м в феврале отмечено в СВАО и ЮАО  – 115,2 тыс. руб., наибольший показатель зафиксирован в Центральном округе – 417,7 тыс. руб. Квартиры в  объектах массового спроса по сравнению с январем прибавили в цене 0,4% и в среднем предлагались за 63,8 и 61,0 тыс. руб./ кв.м  (эконом и комфорт классы соответственно). Средневзвешенная цена кв. м в жилых комплексах бизнес - класса, напротив, на  -1,5% сократилась и в феврале в среднем составила 92,1 тыс. руб. 

     Рынок вторичного жилья  Москвы

     Первые  два месяца наступившего 2011 года не внесли серьезных изменений в  сценарий развития рынка вторичного жилья в Москве. Для февраля характерна активизация всех участников рынка недвижимости на фоне стабильных ценовых показателей.

     

     Собственники  квартир динамично выходили на рынок. Объем предложения вторичного жилья относительно предыдущего месяца увеличился на 14,5% в Москве и составил 60,5 тыс. квартир соответственно.

     На  рынок постепенно начали возвращаться продавцы-инвесторы, купившие квартиры несколько лет назад с целью  дальнейшей перепродажи. В кризисный  период в условиях корректировки  цен они временно ушли с рынка, либо переориентировали свои объекты  в сегмент аренды. В феврале  некоторые из них, убедившись в окончательной  стабилизации рынка, вывели квартиры на продажу. Сегодня ассортимент жилья  на 5-10% превышает февральские показатели 2009-2010 гг., когда рынок находился  под влиянием негативных экономических  событий. Однако количество предлагаемых квартир все еще на 30-35% ниже средних  значений, фиксируемых в докризисные  годы.

     В феврале потенциальный спрос на вторичное жилье, выражающийся в количестве обращений со стороны покупателей относительно января увеличился на 5-10% в Москве. При этом покупатели жилья в столице гораздо быстрее принимали решение о покупке. Число реальных сделок в Москве возросло на 10-12%.

     

     Цены  на жилье в феврале не претерпели значительных изменений. Средняя удельная цена предложения в Москве по сравнению с январем скорректировалсь на 0,4% в сторону снижения и составила 167,0 тыс. руб./кв. м. При этом в разных районах различные категории жилья продемонстрировали разнонаправленную динамику в пределах ±0,5% относительно января. Квартиры эконом - класса прибавили в цене 0,2% и в феврале в среднем предлагались за 141,7 тыс.руб./кв.м. Единица площади жилья комфорт (161,9 тыс. руб.), бизнес (213,3 тыс. руб.) и элитного (397,6 тыс. руб.) сегментов, напротив, незначительно подешевела: на -0,1%, -0,3% и -0,5% по сравнению с январем соответственно.

     

 
 
 
 
 

     Заключение

     Выводы

     Нижний  Новгород

     Кризис  ликвидности сказался на рынке жилой  недвижимости: ставки по кредитам для  девелоперов выросли, что привело  к сокращению числа заявленных к  строительству объектов, а некоторые  и вовсе оказались заморожены. Снижение доходов населения и  крах на фондовых рынках привели к сокращению спроса на жилье. За 2009 год падение цен на вторичном рынке жилья в городе Нижнем Новгороде составило 21%. Такими же темпами можно охарактеризовать и первичный рынок, хотя падение цен здесь выражено менее чем на вторичном рынке. С начала 2010 года и по сегодняшний день цены на жилье имеют тенденцию к росту, сопровождающегося временными корректировками в сторону понижения. С конца 2008 года нового строительства жилых домов в Нижнем Новгороде начато не было, поэтому 2010 год будет характеризоваться низкими объемами ввода жилья. Вполне вероятно, что низкие объемы строительства жилья будут характерны и для 2011 и 2012 годов, что приведет к дефициту предложения на первичном рынке жилья.

     Наиболее  вероятным развитием событий  на ближайшие месяцы представляется относительная стабилизация цен  при наличии незначительных конъюнктурных  колебаний стоимости квадратного  метра. Также будет происходить  постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок на рынке. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия  кризиса, то и цены на недвижимость через некоторое время могут  начать отыгрывать потери по сценарию 1999 – 2002 годов. Однако нельзя полностью  исключать и возможность ухудшения  макроэкономического фона или новой  волны финансового кризиса, в  результате чего недвижимость может  продолжить терять в цене.