Строительный рынок Екатеринбурга

Таблица 3. Социально-экономические параметры Екатеринбурга 2004-2005 г.г.. 

             Качество поверхностных вод по-прежнему не отвечает нормативным требованиям. Среднегодовые концентрации характерных загрязняющих веществ (тяжелые металлы, нефтепродукты, соединения азота и др.) в бассейнах рек Исеть и Пышмы превышают допустимые нормативы.

             В настоящее время в атмосферу Екатеринбурга ежегодно выбрасывается около 20 тыс. тонн загрязняющих веществ от стационарных источников и порядка 148 тыс. тонн от автотранспорта. Выбросы от автотранспорта более чем в 7 раз превышают валовый выброс от промышленных предприятий. С

              1995 года идет постоянное  увеличение выбросов от автотранспорта. Если в 1995 году они составляли 68,5% от общего количества выбросов, то к настоящему времени – более 88%.

             Качество поверхностных  вод по-прежнему не отвечает нормативным  требованиям. Среднегодовые концентрации характерных загрязняющих веществ (тяжелые металлы, нефтепродукты, соединения азота и др.) в бассейнах рек Исеть и Пышмы превышают допустимые нормативы 
 

Рынок строительства жилья 

             В настоящее время площадь  жилищного фонда Свердловской области составляет более 92 млн.кв.м (График 2). В том числе на города и поселки городского типа приходится 82% имеющего жилищного фонда (75,8 млн.кв.м.).

График 2. Динамика изменения объёма жилого фонда Свердловской области (вкл. Екатеринбург) в 2000 г. и в 2006г. (тыс.кв.м).

             По состоянию на 1 января 2005 года в ветхом (с износом более 70%) и аварийном состоянии по данным государственной статистики находится 1,6 млн.кв.м. жилищного фонда (1,8% от общего количества). По сведениям администраций муниципальных образований объем ветхого и аварийного жилищного фонда еще больше и составляет около 3 млн.кв.м, т.е. 3,3% от общего количества жилья

График 3. Объёмы ввода жилья в Свердловской области 2002-2007 г.г., включая индивидуальное в 2005-2006 г.г. (тыс.кв.м)

             Среднегодовой прирост  объемов вводимого жилья в  Свердловском регионе (вкл. Екатеринбург) за 2000-2007 г.г. составляет 12%. В 2007 году в Свердловской области введено в действие на 28,7 % больше, чем в 2006 году (График 3).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 3 . Соотношение способов строительства жилья в Свердловской области (%) 
 

Динамика  строительства многоэтажного  жилья в Екатеринбурге

             Жилой фонд Екатеринбурга

             Жилой фонд Свердловского  региона за последние 7 лет вырос  на 1,67% (График 3), а Екатеринбурга - на 16% (График 4)

График 4. Объём жилого фонда Екатеринбурга 2003-2007 г.г., с планом на 2025 г. (тыс.кв.м).

             На данный момент нуждаются  в жилье, в том числе в улучшении  жилищных условий, около 60% населения  РФ, для Екатеринбурга этот показатель несколько ниже, однако, можно с уверенностью говорить о потенциальном спросе на жилье, достигающем 50% от численности населения города

             Жилая застройка занимает около 13,6% территории в границах городской  черты города Екатеринбург

             Всего в Екатеринбурге  имеется более 3000 блочных, панельных и кирпичных муниципальных жилых домов, построенных за период с 1950 по 1970 гг., площадью около 6,4 млн.кв.м. До 2 млн.кв.м существующего жилого фонда составляют здания первых серий сборного крупнопанельного строительства («хрущёвки») а так же  морально устаревшие и имеющие значительный физический износ здания 30-50ых гг. строительства из «облегчённых материалов» (шлакоблоки, колодцевая кладка и т.д. В Екатеринбурге к началу 2003 г., жилые помещения в домах приватизированы на 60%. В единоличной собственности города и государства не осталось практически ни одного многоквартирного дома. Сегодня только 12% жилищного фонда города находится в управлении объединений собственников жилья, к которым относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные  кооперативы (ЖК) и созданные  на их базе Ассоциации или иные объединения. На начало 2004 г., насчитывается 8425 многоквартирных домов, в т.ч. 6449 домов (76%) находящихся в ведении органов местного самоуправления города (муниципальный жилищный фонд).

             До 2007 г. в состав муниципального жилищного фонда было принято  еще около 600 многоквартирных домов  от государственных и акционированных  предприятий.

             Ветхий жилой фонд (с  износом более 65%) в Екатеринбурге  незначителен и составляет всего  лишь 1,42% от всего объёма жилого фонда, наличие ветхого жилья (около 386,3 тыс.кв.м на 01.01.2006), в котором проживает до 29 тыс.чел. населения в границах муниципального образования.

График 5. Динамика изменения объёмом жилой площади на одного жителя в Свердловской области и Екатеринбурге 1999-2025 г.г. (кв.м\чел.)

             Новый генплан предусматривает  увеличение объема жилого фонда с 25 млн.кв.м до 42 млн.кв.м, т.е. к 2025 г. на одного жителя города должно прийтись 28–30 кв.м жилой площади (График 5). Планируется построить до 17,4 млн.кв. м жилья различной этажности, при этом доля малоэтажной застройки составит порядка 40 %, доля застройки от 3 до 5 этажей — 30 % и доля многоэтажного жилья — также порядка 30 %.

             По количеству вводимого  жилья на душу населения Екатеринбург сегодня находится на одном уровне с Москвой, из-за появившейся тенденции «выхода» крупных строительных объектов на окраины города и за город

             Екатеринбург сохраняет  передовые позиции в жилищном строительстве среди российских городов-миллионников, занимая 3-ье место после Москвы и Санкт-Петербурга.

Ввод  жилья в Екатеринбурге

             В 2007 году в Екатеринбурге  построено 54,4% от общего количества ввода  жилья в Свердловской области (График 6).

График 6. Объёмы ввода жилья в Екатеринбурге 1991-2007 г.г., с планом в 2008-2015 г.г. (тыс.кв.м)

             До 2025 планируется построить  до 17,4 млн.кв.м. жилья различной этажности  (Диаграмма 7).:

• малоэтажная, индивидуальная жилая застройка – 7,0 млн.кв.м. (40%);
• среднеэтажная (3-5 этажей) – 5,2 млн.кв.м. (30 %);
• многоэтажная (6 и более этажей – 5,2 млн.кв.м. (30 %).

 

Диаграмма 4. Соотношение ввода многоэтажного и индивидуального жилья в Екатеринбурге 2006 г.г. (тыс.кв.м (%))

             Основными районами массовой жилой застройки являются Октябрьский, Верх-Исетский, Ленинский районы Екатеринбурга.Наибольшее количество жилья в 2007 году построено в Чкаловском районе города – 204 тыс.кв.м. На втором месте Ленинский район: здесь сдано 189 тыс.кв.м жилья. На третьем – Верх-Исетский: 144 тыс.кв.м.  Стоит отметить и Орджоникидзевский район, который впервые добился впечатляющих результатов по показателю ввода в эксплуатацию жилья – 100 тыс.кв.м (График 7).

График 7. Объёмы ввода жилья по городским районам Екатеринбурга 2005-2007 г.г. (тыс.кв.м)

             В Екатеринбурге появляется все больше проектов комплексной застройки территории:

1. «Ренова-стройгруп» - район «Академический» на 9 млн.кв.м)
2. «Синара» - 4-5 млн.кв.м,
3. «Итера» - 1,5 млн.кв.м,
4. Уральская горно-металлургическая компания - ЖК «Итальянский квартал» на 50000 жителей,
5. Санкт-петербургская группа ЛСР приобрела 100% уставного капитала ООО «Инвестпроект» — екатеринбургской компании, владеющей двумя земельными участками общей площадью 50 га в одном из спальных районов Екатеринбурга. По данным пресс-службы ЛСР, сумма сделки составила 50 млн евро. По оценкам специалистов ЛСР, на приобретенных площадках можно построить до 600 000 кв. м жилья
6. предусматриваются государственные гарантии в объеме 1,3 млрд. рублей на г.Екатеринбург, район «Академический» (распоряжение Правительства РФ от 11.08.2006г.№1098-р).

             В 2007 г. в городе построены  и сданы 103 многоквартирных жилых  дома, 100 малоэтажных жилых зданий, 680 индивидуальных домов

Виды  вводимого жилья  в Екатеринбурге

             В текущий период находящиеся  в стадии строительства дома можно  разделить примерно на три основные группы: панель 10%, монолит 15% и кирпич 75% (Диаграмма 5). Ежегодно в Екатеринбурге  сдается 250 тыс.кв.м панельного жилья. Если в соседних областях доля панельного домостроения – 70–80%, по Свердловской области этот показатель едва доходит до 40%

               
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 5. Соотношение способов строительства жилья в Екатеринбурге 2006 г.г. (%)

             В последнее время наблюдается  увеличение монолитного строительства  за счет уменьшения кирпичного. Эксперты полагают, что смена материалов является не последним фактором, способствующим росту объемов строительства. Кирпичное строительство сохраняет первенство по ряду причин, в том числе, эксперты отмечают моду на кирпич как на материал, сохраняющий тепло. В то же время, по словам специалистов, монолит позволяет возводить здания в несколько раз быстрее, причем срок эксплуатации таких домов в среднем в 4 раза больше, чем, например, панельных.

             Монолитно-каркасных домов  в нижнем ценовом диапазоне на сегодняшний день в Екатеринбурге  практически не возводится. Потенциальный спрос в этом сегменте велик, и сегодня можно говорить о дефиците. В ближайшем будущем эта проблема вероятно будет обостряться.

             Большинство заводов ЖБИ  не перестроились на производство утепленных панелей и вынуждены были покинуть рынок, в результате общие объемы резко упали. В Свердловской области осталось всего три завода – Верхне-Тагильский комбинат строительных конструкций, Каменск-Уральский завод ЖБИ и завод крупнопанельного домостроения в Екатеринбурге, которые смогли гибко отреагировать на изменение спроса застройщиков. В результате строительные компании начали проектировать кирпичные дома. Технология

              монолитно-каркасного  домостроения используется только  в сегменте дорогого жилья,  хотя себестоимость квадратного  метра в этом случае сравнима  с панельным строительством. Логика застройщиков очевидна – технология позволяет свободно планировать помещения, что важно в большей степени для строительства жилья с улучшенными характеристиками

             Самым дешевым остается типовое панельное жилье улучшенной планировки, недорогие, рассчитанные на массового покупателя, но объемы его ввода снижаются: по этой технологии снижаются до 10% объектов.

Сегментирование на рынке жилья  Екатеринбурга

             Многоэтажное жильё  в Екатеринбурге делится на 3 класса: «Элит», «Бизнес» и «Эконом» (Таблица 4).

             Данные предоставленные  Уральской палатой недвижимости, показывают, что по доле площадей жилье  эконом-класса занимало 38%, бизнес-класса – 59%, элитное жилье – 3%. По количеству возводимых зданий эконом-класс занимал 47%, бизнес-класс – 51%, премиум-класс – 2%. Основная причина такой «расстановки сил» заключается в доступности технологий и основных строительных материалов, которые используются для строительства жилья класса «бизнес». Эти материалы не «завязаны» на конкретных поставщиков и представлены на рынке в широком ассортименте»